Immobilienkauf und -verkauf in Portugal

Dieser Artikel über Immobilienkauf und -verkauf in Portugal wurde von einem portugiesischen Anwalt mit entsprechender Befugnis verfasst. Es handelt sich um einen rein informativen Artikel, der die wichtigsten anfänglichen Fragen des Immobilienkauf- und -verkaufsprozesses klären soll. Es wird jedoch empfohlen, sich von einem Anwalt oder Notar beraten zu lassen. In Portugal dürfen nur Anwälte oder Notare rechtliche Auskünfte über den Kauf- und Verkaufsprozess erteilen und Kaufverträge für Immobilien erstellen. Jede andere Stelle könnte sich der unerlaubten Rechtsberatung schuldig machen.

1. Welche Dokumente benötige ich für den Kauf einer Immobilie in Portugal?

Das portugiesische Gesetz schreibt vor, dass der Kaufvertrag für eine Immobilie in Form einer öffentlichen Urkunde oder eines beglaubigten privaten Dokuments durch einen Anwalt oder Notar abgeschlossen werden muss. Die öffentliche Urkunde kann (1) bei einem Notariat in Anwesenheit eines Notars, (2) im "Casa Pronta", einem Dienst des Justizministeriums, oder (3) an einem Ort in Anwesenheit eines bevollmächtigten Anwalts oder Notars vorgenommen werden. An dieser Urkunde oder dem beglaubigten privaten Dokument nehmen in der Regel der Käufer und der Verkäufer teil. In besonderen Fällen können auch andere Stellen beteiligt sein, wie z. B. Vertreter von Kreditinstituten, Bevollmächtigte im Namen des Käufers oder Verkäufers, Ehepartner, die ihre Zustimmung zum Verkauf geben müssen, oder Dolmetscher, falls die Käufer oder Verkäufer die portugiesische Sprache nicht verstehen. In Bezug auf die für die Urkunde erforderlichen Dokumente können wir zwischen (1) Dokumenten, die die Beteiligten betreffen, und (2) Dokumenten, die die Immobilie betreffen, unterscheiden.

Die Dokumente und Informationen, die die Beteiligten betreffen und für den Abschluss der Kaufurkunde oder des beglaubigten privaten Dokuments (eine Alternative zur öffentlichen Urkunde, die von einem Anwalt oder Notar erstellt und beglaubigt wird und die gleichen rechtlichen Wirkungen hat) erforderlich sind, sind folgende:

Im Falle von natürlichen Personen:

• • Personalausweis, Bürgerkarte oder Reisepass
  • Steueridentifikationsnummer.
  • Angaben zu persönlichen Daten:
    • Familienstand (verheiratet, ledig, geschieden, verwitwet),
    • Güterstand (Trennung von Gütern, Gütergemeinschaft, allgemeine Gütergemeinschaft),
    • Geburtsort (Ort der Geburt und entsprechende Gemeinde und Bezirk)

Im Falle von juristischen Personen, insbesondere von Handelsgesellschaften:

• Handelsregisterauszug, nicht älter als ein Jahr, und die Identifikationskarte der juristischen Person (je nach Gesellschaftsform, Unternehmensgegenstand und Vertretungsbefugnis können weitere Dokumente wie Protokolle des Verwaltungsrats oder der Hauptversammlung erforderlich sein).
• Ausweisdokument der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, die im Namen der Gesellschaft handeln (Bürgerkarte oder Personalausweis, Steueridentifikationsnummer).
• Der Abfragecode für die Erklärung des (RCBE) Zentralen Registers der wirtschaftlich Berechtigten der juristischen Person

Die Dokumente, die die Immobilie betreffen und für den Abschluss der Kaufurkunde erforderlich sind, sind folgende:

• Grundbuchauszug oder Zugangscode zur dauerhaften Grundbuchauskunft: ausgestellt vor weniger als sechs Monaten von der zuständigen Grundbuchstelle. Dieses Dokument enthält die Beschreibung der Immobilie und ihre Eintragung auf den Namen des Verkäufers und ermöglicht die Überprüfung, ob Lasten oder Verpflichtungen auf der Immobilie eingetragen sind, die bis zum Datum der Urkunde unbedingt gelöscht werden müssen, wie z. B.: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte.
• Grundsteuerbescheid: ausgestellt oder aktualisiert vor weniger als einem Jahr vom Finanzamt des Immobilienstandorts oder vom Immobilieneigentümer online bezogen. Dieses Dokument ermöglicht die Überprüfung, ob die Immobilie auf den Namen des Eigentümers eingetragen ist, ihre Flächen, Zusammensetzung, Nachbarn und ihren steuerlichen Wert (steuerlicher Wert der Immobilie nach Bewertung durch das Finanzamt).
• Nutzungslizenz: ausgestellt von der Stadtverwaltung des Immobilienstandorts (in bestimmten spezifischen Fällen kann die Nutzungslizenz durch die Baugenehmigung ersetzt oder sogar erlassen werden, wenn es sich um eine vor dem 7. August 1951 gebaute Immobilie handelt, d. h. vor Inkrafttreten des Allgemeinen Bau- und Gebäude-Regimes, oder wenn die Immobilie im Kataster (Finanzamt) von 1937 eingetragen ist). Dieses Dokument ermöglicht die Überprüfung, ob die Immobilie ordnungsgemäß von der zuständigen Behörde für Wohn-, Handels- oder Dienstleistungszwecke lizenziert ist.
• Dauerhafte Bescheinigung: ausgestellt von der Stadtverwaltung des Immobilienstandorts, bestätigend den vorläufigen Erhalt der Erschließungsarbeiten oder die Leistung einer ausreichenden Kaution zur Gewährleistung der Fertigstellung der Erschließungsarbeiten (nur bei der Erstübertragung von Immobilien, die auf Grundstücken oder deren eigenständigen Einheiten gebaut wurden);
• Technische Wohnungsakte: (nur beim Kauf von Wohnimmobilien, für die der Antrag auf Erteilung einer Nutzungslizenz nach dem 30. März 2004 gestellt wurde);
• Nachweise über den Verzicht auf die jeweiligen Vorkaufsrechte: ausgestellt von der Stadtverwaltung und/oder dem Kulturerbe, I.P. (Organisation, die die aufgelöste DGPC und zuvor IGESPAR seit dem 1. Januar 2024 ersetzt hat) (nur in Fällen, in denen das Gesetz diesen Vorkaufsrechten die genannten Stellen einräumt) oder von den Nachbarn im Falle eines ländlichen Grundstücks.
• Energieausweis und Bescheinigung über die Innenraumluftqualität in Gebäuden.
• Der Abfragecode für die Erklärung des (RCBE) Zentralen Registers der wirtschaftlich Berechtigten, wenn der Aussteller eine juristische Person ist.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses der öffentlichen Kaufurkunde muss der Käufer dem Notar oder Anwalt/Notar die Zahlungsbelege für die vom Käufer zu zahlenden Steuern vorlegen: Grunderwerbsteuer (IMT) und Stempelsteuer (I.S.) mit Zahlungsnachweis, außer in Fällen, in denen der Erwerb von dieser Steuer (IMT) befreit ist. Wenn Sie Bankkredite zur Finanzierung des Erwerbs in Anspruch nehmen möchten, muss der Käufer die von seiner Bank geforderten Dokumente prüfen. In diesen Fällen besteht eine der üblicherweise geforderten Voraussetzungen in der Vorlage von vorläufigen Erwerbs- und Hypothekenregistern.

2. Sollte ich beim Kauf einer Immobilie einen Vorvertrag abschließen oder nicht?

Nach Prüfung aller Immobiliendokumente und aller Voraussetzungen und Bedingungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie wird der Abschluss eines Vorvertrags vorgenommen, d. h. eines Vertrags, durch den sich die Parteien durch gegenseitige oder einseitige Vereinbarung verpflichten, einen bestimmten zukünftigen und endgültigen Vertrag abzuschließen. Die Unterzeichnung eines Vorvertrags ist in Situationen ratsam, in denen ein Interesse an der Sicherung des Geschäfts besteht, die notwendigen Bedingungen für die Kaufurkunde jedoch noch nicht erfüllt sind. Dies kann aus verschiedenen Gründen geschehen, insbesondere weil der Bau der Immobilie noch nicht abgeschlossen ist, die Bildung von Wohnungseigentum noch aussteht, die Immobilie keine Nutzungslizenz hat oder der Käufer nicht über den erforderlichen Betrag zur Zahlung des Preises verfügt oder noch auf die Genehmigung der Bankfinanzierung für den Erwerb wartet.

• Durch den Abschluss eines Vorvertrags können sich die Parteien sofort binden (zu einem Zeitpunkt, an dem sie noch nicht über alle erforderlichen Dokumente oder das Interesse am Abschluss der Urkunde verfügen) und sicherstellen, dass sie den Kauf und Verkauf innerhalb der vereinbarten Frist formalisieren. In diesem Vertrag gewährleisten die Parteien rechtliche Sicherheit im Falle von Verzögerungen oder Nichterfüllung des Vertrags.

Die Entscheidung, einen Vorvertrag abzuschließen, hängt in der Regel von der Notwendigkeit ab, ein verbindliches Dokument zwischen Käufer und Verkäufer dringend zu formalisieren und die Reservierung des zukünftigen Geschäfts durch die Formalisierung einer öffentlichen Kaufurkunde zu sichern. Die Entscheidung, einen Vorvertrag abzuschließen oder nicht, ist eine optionale Entscheidung der Beteiligten (Käufer und Verkäufer der Immobilie).

3. Was sind die wesentlichen Bestandteile eines Vorvertrags?

Der Inhalt eines Vorvertrags kann je nach den konkreten Umständen der Parteien, der Situation der Immobilie und dem angestrebten Geschäftsmodell erheblich variieren. Daher kann und sollte der Vorvertrag alle Bedingungen und Verpflichtungen enthalten, die dem Geschäft zugrunde liegen, insbesondere wesentliche und nebenläufige Klauseln, etwaige aufschiebende oder auflösende Bedingungen, die festgelegt wurden, die Festlegung des Preises und der Zahlungsbedingungen und -fristen, die Festlegung des Datums für die Kaufurkunde der Immobilie, die Identifizierung der anwendbaren Sicherheiten und Strafen sowie alle sonstigen Klauseln, die zur Wahrung der Interessen der Käufer und Verkäufer der Immobilie erforderlich sind. Darüber hinaus können die Analyse der Immobiliendokumente Umstände im Zusammenhang mit der Immobilie aufdecken, die in den Klauseln des Vorvertrags berücksichtigt werden müssen. Es ist beispielsweise üblich, in den Vorvertrag die Verpflichtung des Verkäufers aufzunehmen, etwaige Unstimmigkeiten in den Immobiliendokumenten zu beheben. Schließlich können auch die physischen Bedingungen der Immobilie die Aufnahme spezifischer Bestimmungen in den Vorvertrag rechtfertigen. Es ist üblich, in den Vorvertrag die Verpflichtungen des Verkäufers aufzunehmen, bestimmte Arbeiten oder Reparaturen an der Immobilie durchzuführen, bevor die öffentliche Kaufurkunde abgeschlossen wird.

Zusammenfassend können wir die folgenden wesentlichen Elemente angeben, die in einem Vorvertrag enthalten sein sollten:

1. Vollständige Identifizierung der Parteien (für natürliche Personen: Name, Geburtsort und Nationalität, Familienstand, Wohnsitz, Nummer des Personalausweises/Bürgerkarte und Steueridentifikationsnummer; und für juristische Personen: Firmenname, Sitz, Stammkapital, Handelsregister- und juristische Personen-Nummer und Identifizierung der Person, die die Gesellschaft vertritt, mit Angabe der Qualität und Befugnisse, mit denen sie handelt);
2. Vollständige Identifizierung des Grundstücks, das Gegenstand des Versprechens ist: (Lage und Zusammensetzung, Beschreibung des Grundstücks beim Grundbuchamt, Katasterartikel, unter dem das Grundstück beim Finanzamt eingetragen ist, sowie Nummer, Ausstellungsdatum und ausstellende Behörde der Nutzungslizenz oder Baugenehmigung oder Angabe ihrer Befreiung);
3. Festlegung des Versprechens, Angabe, ob es sich um ein zweiseitiges oder einseitiges Versprechen handelt und ob die Immobilie frei von Lasten, Verpflichtungen oder sonstigen Verantwortlichkeiten und frei und unbesetzt von Personen und Sachen erworben wird;
4. Preis und Zahlungsweise, einschließlich der Angabe des Betrags der Anzahlung und der entsprechenden Aufstockungen, falls zutreffend;
5. Frist für den Abschluss der Kaufurkunde und Angabe, wer für die entsprechende Terminierung zuständig ist;
6. Alle Bedingungen, denen die Parteien den Kauf der Immobilie unterwerfen wollen und die Folgen ihrer Nichterfüllung;
7. Angabe der Sicherheiten und Pflichten der beteiligten Parteien am Geschäft, zum Beispiel:
   • Erklärung für die gesetzlichen Zwecke, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Kaufurkunde gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für die Katastervermessung ordnungsgemäß abgegrenzt ist, die Flächen im Kataster mit der Grundbuchbeschreibung und den von der Stadtverwaltung genehmigten Plänen übereinstimmen und die Nutzungslizenz erteilt wurde;
   • Erklärung, dass bei der Vorbereitung und dem Abschluss dieses Vertrags den Käufern keine Informationen oder Fakten vorenthalten wurden, die die Käufer bei der Abwägung ihres Kaufwunsches hätten kennen müssen, sowohl in Bezug auf den physischen und rechtlichen Zustand des Grundstücks, als auch in Bezug auf direkte oder indirekte Auswirkungen auf den vorliegenden Verkauf des unbesetzten und lastenfreien Grundstücks;
   • Erklärung, dass die Immobilie ordnungsgemäß im Grundbuchamt eingetragen und im Kataster auf ihren Namen eingetragen ist;
   • Die vorhandenen Flächen und Bauten entsprechen den in den jeweiligen Kataster- und Stadtplanungsunterlagen beschriebenen Flächen und Zusammensetzungen, so dass im Falle von Abweichungen vor dem Datum der Urkunde eine Korrektur erfolgen muss;
   • Dass die Immobilie frei von jeglichen Lasten, Hypotheken, Verpflichtungen oder Verantwortlichkeiten ist und unbesetzt ist;
   • Soweit ihnen bekannt ist, gibt es keine Benachrichtigung, Beschwerde, Gerichts- oder Schiedsverfahren oder eine andere anhängige oder angedrohte Klage, die ihr Recht an dem Grundstück beeinträchtigen könnte, vor einem Gericht, einer Regierungsbehörde oder einer lokalen Behörde, die die Erfüllung der hier festgelegten Pflichten in irgendeiner Weise beeinträchtigt oder beeinträchtigen wird;
   • Mit Ausnahme der Klauseln des Vorvertrags gibt es keinen Mietvertrag oder eine andere Art von Vertrag, der sich auf das Grundstück oder einen Teil davon bezieht und die Nutzung oder Verfügung darüber durch die Käufer einschränken oder begrenzen könnte;
   • Nachweis, dass keine Steuerschulden im Zusammenhang mit der Immobilie aus dem Erwerb oder der Nutzung durch den Verkäufer bestehen;
   • Dass das Grundstück in einem ordnungsgemäßen Zustand der Bewohnbarkeit ist und alle internen Anlagen und Netze für Wasser, Strom, Abwasser und Gas in normalem Betriebszustand sind und keine Änderungen in seiner Konfiguration und seinen Grenzen erfahren hat;
   • Falls zum jetzigen Zeitpunkt eine Versicherungspolice für die Immobilie besteht, die Gegenstand dieses Vertrags ist, verpflichten sich die Verkäufer, diese bis zum Datum der öffentlichen Kaufurkunde aufrechtzuerhalten.
8. Angabe der Benachrichtigungsweise und des Ortes, obligatorische Angabe der Beteiligung oder Nichtbeteiligung von Immobilienmaklern.
9. Folgen bei Nichterfüllung des Vertrags, insbesondere die Unterwerfung unter das Regime der spezifischen Erfüllung gemäß Artikel 830 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
10. Das zuständige Gericht zur Entscheidung über Streitigkeiten aus dem Vertrag. In der Regel ist das Gericht des Bezirks des Standorts der Immobilie zuständig, oder die Parteien können sich für ein Schiedsgericht entscheiden.

Bei einem Vorvertrag über den Abschluss eines entgeltlichen Vertrags über die Übertragung oder Begründung eines dinglichen Rechts an einem bereits bebauten, im Bau befindlichen oder voraussichtlich zu bebauenden Gebäude oder einer eigenständigen Einheit davon, muss der Vorvertrag die persönliche Beglaubigung der Unterschrift des Versprechenden oder der Versprechenden enthalten (je nachdem, ob es sich um ein einseitiges oder zweiseitiges Versprechen handelt) und die Bestätigung durch den Notar der Existenz der entsprechenden Nutzungs- oder Baugenehmigung.

4. Was bedeutet "Abtretung der vertraglichen Stellung" eines Käuferversprechers in einem Vorvertrag?

Der Vorvertrag kann die Möglichkeit vorsehen, dass der Käufer seine vertragliche Stellung an einen Dritten abtritt. Wenn der Vorvertrag die Abtretung der vertraglichen Stellung nicht vorsieht, bedarf die Abtretung der vertraglichen Stellung einer vorherigen Genehmigung durch den Verkäufer. Abtretung der vertraglichen Stellung bedeutet die Übertragung der Stellung des Käuferversprechers in einem bestimmten Vorvertrag auf einen Dritten, wobei dieser Dritte Inhaber aller Rechte und Pflichten wird, die sich für den Käuferversprechers aus diesem Vorvertrag ergeben. Die Abtretung der vertraglichen Stellung, die den Dritten in die Stellung des Käuferversprechers einsetzt, hat zur Folge die Entbindung des ursprünglichen Käuferversprechers. Sowohl die Abtretung der vertraglichen Stellung als auch die bloße Möglichkeit der Abtretung, die im Vorvertrag vorgesehen ist, haben steuerliche Verpflichtungen im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer (IMT). Tatsächlich vermutet das Steuerrecht das Vorliegen einer entgeltlichen Übertragung, wenn eine Abtretung der vertraglichen Stellung (aktuell oder potenziell) vorliegt, und besteuert diese wie eine tatsächliche Übertragung, d. h. die Steuer wird auf den Wert der vom Käufer gezahlten Anzahlung mit dem für den Gesamtbetrag geltenden Satz erhoben. Wenn der endgültige Vorvertrag abgeschlossen wird oder wenn der steuerpflichtige Tatbestand vor dem Abschluss des endgültigen Vertrags eintritt, der die rechtliche Übertragung des Vermögens bewirkt, und der Vertragspartner bereits die geschuldete Steuer gezahlt hat, erfolgt nur dann eine Nachveranlagung, wenn der Wert, der auf die endgültige Übertragung entfällt, höher ist als der Wert, der der vorherigen Veranlagung zugrunde lag. Wenn der Erwerber eine Steuersatzermäßigung oder Befreiung genießt, erfolgt eine teilweise oder vollständige Annullierung der Steuer. Die Aufnahme von Klauseln in den Vorvertrag, die die Möglichkeit des Käuferversprechers, seine vertragliche Stellung an einen Dritten abzutreten, zulassen oder vorsehen, sollte stets sorgfältig abgewogen werden, unter Berücksichtigung der damit verbundenen steuerlichen Folgen.

5. Was sind die Folgen der Nichterfüllung eines Vorvertrags?

Die Folgen der Nichterfüllung des Vorvertrags können im Vertrag selbst vorgesehen sein. Mangels spezifischer Bestimmungen im Vorvertrag gelten die allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt die folgenden ergänzend anwendbaren Regeln fest:

• Bei Nichterfüllung durch den Käufer verliert dieser die geleistete Anzahlung zugunsten des Verkäufers;
• Bei Nichterfüllung durch den Verkäufer ist dieser verpflichtet, dem Käufer die vom Käufer bereits geleistete Anzahlung doppelt zurückzuerstatten; alternativ zur doppelten Rückerstattung der Anzahlung kann der Käufer in Fällen, in denen der Besitz an der Immobilie übertragen wurde, den objektiv am Tag der Nichterfüllung des Versprechens ermittelten Wert der Immobilie abzüglich des vereinbarten Preises verlangen, zuzüglich der Rückerstattung der Anzahlung und des bereits gezahlten Teils des Preises;
• Im Vorvertrag muss die Frist angegeben werden, bis zu der eine Nichterfüllung und nicht nur ein Verzug (Verzögerung der Erfüllung) vorliegt. Es kann angegeben werden, dass eine endgültige Nichterfüllung immer dann als gegeben gilt, wenn eine Partei in Verzug ist (Verzögerung der Erfüllung) und die Gegenpartei eine Mahnung (schriftliche Mitteilung) ausspricht, in der sie eine angemessene Frist für die Erfüllung der betreffenden Verpflichtung festlegt, und diese Partei ihre Verpflichtung innerhalb dieser Frist nicht erfüllt.
• Daher müssen die Parteien im Vertrag sofort die als angemessen erachtete Frist für die Erfüllung gemäß den Bestimmungen der Artikel 801 bis 808 des Bürgerlichen Gesetzbuches festlegen, nach Fälligkeit der Verpflichtung zur Abgabe der Urkunde, damit diese Verzögerung (Verzug) in eine endgültige Nichterfüllung übergeht.
• Wenn die Partei am angegebenen Datum erneut nicht erfüllt, muss die Gegenpartei eine neue schriftliche Mitteilung gemäß den im Vertrag vereinbarten Modalitäten senden, in der sie angibt, dass der Vertrag als endgültig nicht erfüllt gilt und die Anzahlung verloren geht oder die Partei das Doppelte des gezahlten Betrags erhält.

Alternativ zu den oben genannten Entschädigungen kann die nicht säumige Partei vom Gericht die spezifische Erfüllung des Vertrags verlangen, um eine gerichtliche Entscheidung zu erwirken, die die Willenserklärung des säumigen Versprechenden ersetzt und somit die zwangsweise Erfüllung des Vorvertrags erreicht.

6. Was ist eine vorläufige Eintragung? Welche Eintragungen muss ich beim Kauf einer Immobilie vornehmen und wann?

Das Grundbuchamt sieht die Möglichkeit vorläufiger Eintragungen vor. Die vorläufige Erwerbseintragung besteht in der Eintragung des Erwerbs zugunsten des Käufers vor der Abgabe der Kaufurkunde. Der Verkäufer erklärt bei der Eintragung, dass er die Immobilie dem Käufer zu dem im Vorvertrag festgelegten Preis verkauft hat. Die vorläufige Hypothekenvermerkungeintragung besteht in der Eintragung einer Hypothek auf die Immobilie vor der Abgabe der entsprechenden Hypothekenurkunde (die in den meisten Fällen zusammen mit der Kaufurkunde abgewickelt wird). Diese Eintragungen dienen dazu, die eingetragene Priorität gegenüber allen anderen Eintragungen zu gewährleisten, die hypothetisch von Dritten bis zum Datum der Urkunde vorgenommen werden könnten (z. B. Pfändungen oder Hypotheken). Der Antrag auf vorläufige Erwerbseintragung muss vom Verkäufer unterzeichnet sein (seine Unterschrift muss persönlich beglaubigt sein oder alternativ muss der Antrag auf Eintragung persönlich beim Grundbuchamt unterzeichnet werden). Wenn ein unterzeichneter Vorvertrag mit beglaubigten Unterschriften vorliegt, kann der Antrag auf Eintragung von einem Anwalt/Notar oder vom Käufer selbst unterzeichnet werden, sofern dem Eintragungsantrag der Vorvertrag (oder eine beglaubigte Kopie davon) beigefügt ist. Bezüglich der vorläufigen Hypothekenvermerkungeintragung muss der entsprechende Antrag vom Käufer unterzeichnet sein (seine Unterschrift muss persönlich beglaubigt sein oder alternativ muss der Antrag auf Eintragung persönlich beim Grundbuchamt unterzeichnet werden), vorausgesetzt, dass zuvor die vorläufige Erwerbseintragung zu seinen Gunsten vorgenommen wurde (praktisch werden diese Eintragungen gleichzeitig vorgenommen, wobei die Erwerbseintragung vor der Hypothekenvermerkungeintragung vorgenommen wird). Vorläufige Eintragungen verfallen sechs Monate nach ihrer Einreichung, wenn sie nicht in endgültige umgewandelt werden (obwohl sie erneuert werden können). Nach der Abgabe der Kaufurkunde/des beglaubigten privaten Dokuments und gegebenenfalls der Hypothekenurkunde müssen die vorläufigen Erwerbs- und Hypothekenvermerkungeintragungen in endgültige umgewandelt werden (die Wirkungen des Erwerbs und der Hypothek wirken sich für Eintragungszwecke auf das Datum zurück, an dem die Anträge auf vorläufige Eintragungen eingereicht wurden). Während vorläufige Eintragungen in der Regel nur bei Finanzierung des Erwerbs erfolgen (da sie von der Bank gefordert werden), stellt die Vornahme vorläufiger Erwerbseintragungen auch dann eine zusätzliche Garantie für den Käufer dar, wenn keine Bank beteiligt ist. Tatsächlich kann eine vorläufige Erwerbseintragung dem Käufer die Sicherheit geben, dass er bei der Abgabe seiner Kaufurkunde die Erwerbseintragung in eine endgültige umwandeln kann und die Eintragung anderer Lasten oder Verpflichtungen, die inzwischen auf die Immobilie eingetragen worden sein könnten, entfernt. Wenn keine vorläufigen Eintragungen, weder für den Erwerb noch für die Hypothek, vorgenommen werden, muss die Erwerbseintragung unmittelbar nach der Abgabe der öffentlichen Kaufurkunde vorgenommen werden. Schließlich ist zu erwähnen, dass jeder Eintragungsantrag mit dem Grundsteuerbescheid oder einer Katasterbescheinigung der Immobilie beizufügen ist.

7. Was ist die technische Wohnungsakte?

Die technische Wohnungsakte ist ein Dokument, das die technischen und funktionalen Merkmale der Wohnung beschreibt und deren Vorlage zum Zeitpunkt der Urkunde/des beglaubigten privaten Dokuments für alle Immobilien obligatorisch ist, für die der Antrag auf Erteilung einer Nutzungslizenz nach dem 30. März 2004 gestellt wurde. Bei Erwerb einer neuen Wohnimmobilie ist eine Kopie der technischen Wohnungsakte oder der vorläufigen technischen Wohnungsakte anzufordern, falls die Immobilie noch nicht fertiggestellt ist. Das Gesetz schreibt vor, dass die technische Wohnungsakte nicht handschriftlich verfasst sein darf (mit Ausnahme der Unterschriften der Fachleute) und in klarer und verständlicher portugiesischer Sprache für den Empfänger verfasst sein muss. Die technische Wohnungsakte muss Informationen über die wichtigsten Fachleute enthalten, die am Projekt, am Bau, am Wiederaufbau, an der Erweiterung oder an der Änderung beteiligt waren, sowie Informationen über den Bauträger, die Parzellierung, das städtische Gebäude und die eigenständige Einheit oder Einfamilienhaus, um das es geht.

Folgende obligatorische Informationen müssen ebenfalls in der technischen Wohnungsakte enthalten sein:

• Garantie der Wohnung sowie deren Inanspruchnahme im Falle von Mängeln;
• Regeln für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, falls vorhanden, und abgeschlossene Dienstleistungsverträge;
• Wartungsregeln für installierte Geräte, die eine besondere Behandlung erfordern.

Die Pläne für das Bauvorhaben, das Gebäude und die eigenständige Einheit müssen an der dafür vorgesehenen Stelle der technischen Wohnungsakte angegeben werden und bilden einen Anhang, der integraler Bestandteil des Dokuments ist. Die Erstellung der technischen Wohnungsakte liegt in der Verantwortung des Bauträgers, der zusammen mit dem für die Bauarbeiten verantwortlichen Fachmann dieses Dokument unterzeichnen muss, um die Richtigkeit und Konformität der in der technischen Wohnungsakte enthaltenen Informationen mit den Architektur- und Fachplänen für die Immobilie zu bestätigen. Kaufurkunden für Immobilien, für die die Nutzungslizenz nach dem 30. März 2004 beantragt wurde, können nur dann abgeschlossen werden, wenn dem Notar/Anwalt die technische Wohnungsakte der betreffenden Immobilie vorgelegt wird. Diese Verpflichtung gilt sowohl für Erstübertragungen als auch für alle nachfolgenden Übertragungen. Der Eigentümer ist verpflichtet, die technische Wohnungsakte zu verwahren, solange die Immobilie ihm gehört, und sie im Falle eines Verkaufs an den neuen Eigentümer zu übergeben. Bei Verlust, Verlegen oder Beschädigung dieses Dokuments kann der Eigentümer eine Zweitschrift der technischen Wohnungsakte vom Bauträger oder von der zuständigen Stadtverwaltung erhalten. Der Bauträger ist verpflichtet, die entsprechende technische Wohnungsakte 10 Jahre lang aufzubewahren, und die technische Wohnungsakte wird ebenfalls bei der zuständigen Stadtverwaltung archiviert.

8. Welche Dokumente sollte ich vor dem Abschluss der öffentlichen Urkunde/des beglaubigten privaten Dokuments für den Kauf einer Immobilie verlangen und welche Vorsichtsmaßnahmen sollte ich treffen?

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten eine Reihe von Überprüfungen durchgeführt werden, um deren rechtlichen Status zu bestätigen. Viele der Fragen im Zusammenhang mit dem rechtlichen Status der Immobilie können anhand der Immobiliendokumente überprüft werden, die in der Regel vom Verkäufer bereitgestellt werden und die bereits in Antwort auf Frage Nr. 1 erwähnt wurden. In jedem Fall werden im Folgenden die Stellen angegeben, bei denen die Immobiliendokumente bezogen werden können, sowie die Informationen, die von diesen Stellen erhalten werden können.

Beim zuständigen Grundbuchamt kann eine Grundbuchauskunft über die Immobilie eingeholt und folgende Situationen überprüft werden:

1. Ob das Grundstück tatsächlich die vom Verkäufer angegebene Beschreibung aufweist und ob diese mit der im Grundsteuerbescheid und im von der Stadtverwaltung genehmigten Projekt und der von dieser ausgestellten Nutzungslizenz übereinstimmt;
2. Ob der Verkäufer der aktuelle und alleinige Eigentümer ist und somit die Legitimation zum Verkauf der Immobilie hat;
3. Ob keine Hypotheken oder Pfändungen zugunsten Dritter eingetragen sind oder zur Eintragung anstehen;
4. Ob keine anderen Rechte eingetragen sind oder zur Eintragung anstehen, die die Nutzung der Immobilie einschränken könnten.

Beim Finanzamt des Immobilienstandorts kann ein Grundsteuerbescheid oder eine Katasterbescheinigung der Immobilie eingeholt und folgende Situationen überprüft werden:

1. Ob die Beschreibung der Immobilie beim Finanzamt mit der Beschreibung der Immobilie im Grundbuchauszug übereinstimmt;
2. Ob die Immobilie leer steht (diese Bestätigung ist nicht absolut, da es Mietverträge in unregelmäßigem Zustand geben kann, d. h. die nicht beim Finanzamt erklärt wurden);
3. Ob keine Beträge für die Grundsteuer (IMI) offen sind oder ob im Gegenteil Steuerschulden dieser Art bestehen, für die die Immobilie haften könnte.
4. Überprüfung, ob die Immobilie bereits nach den Regeln des CIMI bewertet wurde und wie hoch ihr steuerlicher Wert ist (Wert, auf den die Grundsteuer erhoben wird).

Bei der zuständigen Stadtverwaltung können Bescheinigungen über Nutzungs- oder Baugenehmigungen eingeholt und folgende Situationen überprüft werden:

1. Ob bereits Baugenehmigungen/Nutzungslizenzen für eine Immobilie erteilt wurden und ob das Gebaute dem genehmigten Projekt entspricht.
2. Ob das Grundstück in einer für städtische Bebauung zugelassenen Zone liegt und ob eine Erschließungsgenehmigung erteilt wurde, falls zutreffend (beim Erwerb von Grundstück für den Bau einer zukünftigen Wohnung);
3. Welche Merkmale die zu bebauende Immobilie aufweisen kann (bei einer zu bauenden Immobilie auf einem Grundstück mit Baugenehmigung);
4. Ob Vorkaufsrechte zugunsten der Stadtverwaltung oder des Staates in Bezug auf die Immobilie bestehen.

Die für die Urkunde/das beglaubigte private Dokument erforderlichen Dokumente sind die in der Antwort auf Frage Nr. 1 angegebenen. Zusätzlich zu den oben genannten Dokumenten und Überprüfungen ist es auch wichtig, zu prüfen, ob Vorkaufsrechte zugunsten Dritter bestehen, die nicht der Staat sind (Eigentümer von Nachbargrundstücken im Falle der Übertragung eines ländlichen Grundstücks oder Eigentümer anderer ländlicher Grundstücke im selben Gebiet im Falle eines ländlichen Grundstücks, das in einer Nationalen Agrarreserve liegt, Mieter der Immobilie usw.). Wenn Vorkaufsrechte zugunsten Dritter bestehen, müssen vom Verkäufer Nachweise verlangt werden, dass die Inhaber der jeweiligen Vorkaufsrechte benachrichtigt wurden, ihr Recht auszuüben, und dass sie auf die Ausübung ihres Rechts verzichtet haben (ausdrücklich oder weil die Frist dafür abgelaufen ist). Schließlich muss, wenn eine Hypothek auf der Immobilie lastet, vom Verkäufer verlangt werden, dass er die entsprechende Löschung sicherstellt und spätestens zum Zeitpunkt der Urkunde ein Löschungsdokument vorlegt. Diese Situation ist häufig, da Bauträger ihre Projekte üblicherweise durch Verpfändung der Projektimmobilien finanzieren und anschließend die Hypothek für jede eigenständige Einheit, jedes Grundstück oder jede Doppelhaushälfte löschen, sobald diese verkauft werden. Neben den oben genannten rechtlichen Aspekten sollte der Käufer vor dem Kauf einer Immobilie immer eine Überprüfung des physischen Zustands der Immobilie durchführen (Überprüfung vor Ort der Flächen, Merkmale und Abgrenzung der Immobilie, ihrer Lage, des Erhaltungszustands, der Tätigkeiten der Nachbarn, die die Nutzung der Immobilie beeinträchtigen könnten usw.).

9. Wann muss ich die Grunderwerbsteuer (IMT) bezahlen? Wie wird der steuerpflichtige Wert berechnet?

Sofern keine Steuerbefreiung vorliegt, ist die Zahlung der IMT vor der Abgabe der Kaufurkunde durch den Käufer beim zuständigen Finanzamt oder online (https://www.e-financas.gov.pt) zu leisten. Der Wert, der der Berechnung der IMT zugrunde liegt, ist der steuerliche Wert der Immobilie oder der Übertragungswert, je nachdem, welcher Wert höher ist. Die Höhe der IMT wird durch Anwendung der im IMT-Gesetz vorgesehenen Sätze ermittelt, die in Stufen aufgeteilt sind. Sowohl die Stufen als auch die Sätze werden in der Regel jährlich durch das Haushaltsgesetz geändert.

10. Gibt es eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer (IMT) beim Erwerb einer Wohnimmobilie?

In der Regel muss die Befreiung von der IMT vor dem Rechtsgeschäft oder Vertrag, der die Übertragung verursacht hat, und immer vor der zu erfolgenden Veranlagung beantragt werden. Sie profitieren von einer Befreiung, wenn Sie eine Immobilie erwerben, die ausschließlich für den eigenen und dauerhaften Wohnsitz bestimmt ist, und wenn der steuerliche Wert oder der deklarierte Wert der Immobilie den Höchstwert der ersten IMT-Stufe von derzeit 106.346 Euro (Festland) nicht überschreitet – ein Wert, der jährlich vom Staatshaushalt aktualisiert wird. Darüber hinaus profitieren junge Menschen bis 35 Jahre, die ihren ersten eigenen und dauerhaften Wohnsitz kaufen, von einer vollständigen Befreiung von IMT und Stempelsteuer bis zu 330.539 Euro und von einer teilweisen Befreiung zwischen 330.539 Euro und 660.982 Euro (IMT Jovem, geschaffen durch das Gesetzesdekret Nr. 48-A/2024 vom 25. Juli, mit Werten, die vom Staatshaushalt 2026 aktualisiert wurden). Diese Vergünstigungen oder Steuersatzermäßigungen gelten auch für den Tausch von Immobilien, wenn die erhaltene Immobilie für den eigenen und dauerhaften Wohnsitz oder ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt ist und wenn die Differenz der steuerlichen Werte oder der deklarierten Werte (der höhere der beiden) zwischen der übergebenen und der erhaltenen Immobilie den Höchstwert der ersten IMT-Stufe (derzeit 106.346 Euro auf dem Festland) nicht überschreitet. Der Befreiungsvorteil gilt nur für städtische Gebäude, die ausschließlich für den eigenen und dauerhaften Wohnsitz bestimmt sind, und nicht für Grundstücke, die für den Bau solcher Gebäude bestimmt sind. Wenn den Vermögenswerten innerhalb von sechs Jahren ab dem Erwerbsdatum ein anderer Zweck gegeben wird, außer im Falle eines Verkaufs, wenn die Immobilien nicht innerhalb von sechs Monaten ab dem Erwerbsdatum für den eigenen und dauerhaften Wohnsitz genutzt werden oder wenn bei einer Bewertung des Vermögens, die sich auf die IMT auswirken soll, der steuerliche Wert den Höchstwert der ersten IMT-Stufe zum Zeitpunkt des Erwerbs übersteigt.

Was sind die IMT-Sätze?

• Ländliche Grundstücke: 5 %
• Städtische Gebäude für Zweitwohnsitz oder Vermietung: 1 % bis 8 % (die erste Stufe ist nicht befreit, im Gegensatz zum eigenen dauerhaften Wohnsitz)
• Städtische Gebäude ausschließlich für den eigenen und dauerhaften Wohnsitz: 0 % bis 8 % (vollständige Befreiung bis 106.346 Euro; progressive Sätze nach Stufen, mit einem Einheitssatz von 7,5 % für hohe Werte)
• Andere Gebäude und andere Erwerbe: 6,5 %
• Gebäude, die von juristischen Personen erworben werden, die ihren steuerlichen Wohnsitz in einem Land, Gebiet oder einer Region haben, die einem deutlich günstigeren Steuersystem unterliegen, das in einer Verordnung des Finanzministers aufgeführt ist: 10 %

Frist für die Zahlung der IMT?

In der Regel ist die IMT am Tag der Veranlagung oder am ersten Werktag danach zu zahlen. Wenn der Rechtsakt oder Vertrag im Ausland abgeschlossen wird, ist die Steuer im Monat nach der Übertragung zu veranlagen und zu zahlen.

Welche anderen Steuern und Kosten fallen beim Kauf und Verkauf an?

Stempelsteuer:Auf den Erwerbspreis: 0,8 %. Diese Steuer wird vom Käufer zum Zeitpunkt der Kaufurkunde veranlagt und auf den steuerlichen Wert oder den zwischen den Parteien vereinbarten Wert erhoben, je nachdem, welcher Wert höher ist.Auf den Kreditbetrag: Stempelsteuer für die Kreditgewährung (Verba 17.1 der TGIS):

• Bis zu 1 Jahr, pro Monat oder Teil davon: 0,04 %;
• 1 bis 5 Jahre: 0,5 %;
• Mehr als 5 Jahre: 0,6 %.

Gebühren für die Urkunde/das beglaubigte private Dokument und Grundbuchamt:Die Gebühren für die Urkunde oder das beglaubigte private Dokument hängen vom Notar oder Anwalt/Notar ab, der das Dokument erstellt. Die Grundbucheintragung des Erwerbs hat Kosten, die je nach Wert der Immobilie und Art des Rechtsgeschäfts variieren. Diese Beträge werden regelmäßig aktualisiert – es wird empfohlen, die geltenden Beträge im Portal des IRN (Instituto dos Registos e Notariado) zu konsultieren.Welche Schritte sind nach der Abgabe der Kaufurkunde zu unternehmen?Der zuständige Anwalt oder Notar muss die Erwerbseintragung auf den Namen des Käufers innerhalb von 10 Tagen nach Unterzeichnung der Kaufurkunde oder des beglaubigten privaten Dokuments vornehmen. Neben der Erwerbseintragung beim Grundbuchamt muss auch die Eintragung des Erwerbs auf den Namen der neuen Eigentümer erfolgen. Ab dem Erwerbsdatum sind die neuen Eigentümer für die Zahlung der Steuern und Ausgaben der Immobilie verantwortlich.

Welche Steuern sind nach dem Kauf der Immobilie zu zahlen?

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis – Gemeindesteuer auf Immobilien)

Dies ist die jährliche Gemeindesteuer, die auf den steuerlichen Wert der Wohnung erhoben wird. Dieser Wert wird durch eine Bewertung nach verschiedenen Kriterien ermittelt. Die IMI ist eine jährliche Steuer, die auf den steuerlichen Wert im Kataster erhoben wird und durch Multiplikation dieses Wertes mit einem Prozentsatz berechnet wird, der von folgenden Sätzen reichen kann:

• 0,3 % bis 0,45 % (städtische Gebäude – Satz, der jährlich von jeder Gemeinde festgelegt wird)
• 0,8 % (ländliche Grundstücke)
• 7,5 % (Grundstücke im Besitz von juristischen Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Steueroasen – nicht anwendbar auf natürliche Personen)

Bei gemischten Grundstücken in Portugal (bestehend aus einem ländlichen und einem städtischen Teil) wird der entsprechende Satz auf den steuerlichen Wert jedes Teils angewendet. Grundstücke, die juristischen Personen gehören, die ihren steuerlichen Wohnsitz in einem Land, Gebiet oder einer Region haben, die einem deutlich günstigeren Steuersystem unterliegen, das in der Verordnung Nr. 150/2004 vom 13. Februar mit ihren jeweiligen Aktualisierungen aufgeführt ist, wobei die jüngste die Verordnung Nr. 292/2025/1 vom 5. September ist, die gemeinhin als "Offshore" bezeichnet wird, werden mit einem Satz von 7,5 % besteuert, unabhängig von der Art des von ihnen besessenen Grundstücks. Dieser erhöhte Satz gilt jedoch nicht für Grundstücke, die natürlichen Personen gehören. Die Gemeinden können durch Beschluss der Gemeindeversammlung die oben genannten allgemeinen Sätze in bestimmten im Artikel 112 des IMI-Gesetzbuchs vorgesehenen Fällen erhöhen oder senken. Häuser, die für den eigenen und dauerhaften Wohnsitz oder für die Vermietung zu Wohnzwecken bestimmt sind, können für einen Zeitraum von 3 Jahren von einer vorübergehenden Befreiung von dieser Steuer profitieren, wenn der steuerliche Wert der Immobilie 125.000 € nicht überschreitet, vorausgesetzt, das Einkommen des Haushalts überschreitet nicht 153.300 €. Es kann eine dauerhafte Befreiung für einkommensschwache Familien geben – die Grenzen werden jährlich auf der Grundlage des IAS aktualisiert; im Jahr 2026 darf das Bruttojahreseinkommen des Haushalts 16.824,50 Euro nicht überschreiten und der Gesamtwert der Immobilien des Haushalts darf 73.150 Euro nicht überschreiten. Diese Befreiung wird automatisch von der Steuerbehörde gewährt. Wenn sie nicht angewendet wird, kann sie über das Portal Finanças oder beim zuständigen Finanzamt beantragt werden. Die Zuweisung der Immobilie zum eigenen und dauerhaften Wohnsitz muss innerhalb von maximal 6 Monaten nach dem Erwerb erfolgen. (*) Wohngebäude, die gebaut, erweitert, verbessert oder entgeltlich erworben wurden und für den eigenen und dauerhaften Wohnsitz des Eigentümers oder Haushalts bestimmt sind.--- Ende des Artikels über Immobilienkauf und -verkauf in Portugal ---