شراء وبيع العقارات في البرتغال

تمت كتابة هذا المقال حول شراء وبيع العقارات في البرتغال بواسطة محامٍ برتغالي مؤهل للقيام بذلك. إنه مقال إعلامي بحت، يهدف إلى توضيح القضايا الأولية الرئيسية لعملية شراء وبيع العقارات. ومع ذلك، يوصى بالاستعانة بمحامٍ أو كاتب عدل للحصول على توضيحات. في البرتغال، يمكن للمحامي أو كاتب العدل فقط تقديم توضيحات قانونية حول عملية الشراء والبيع، وصياغة عقود شراء وبيع العقارات. قد يرتكب أي كيان آخر ممارسة غير قانونية للمحاماة.

1. ما هي المستندات التي أحتاجها لشراء عقار في البرتغال؟

ينص القانون البرتغالي على أن عقد شراء وبيع العقار يجب أن يتم بموجب صك عام أو وثيقة خاصة موثقة من قبل محامٍ أو كاتب عدل. يمكن إجراء الصك العام (1) في مكتب كاتب عدل بحضور كاتب عدل، (2) في "Casa Pronta"، وهي خدمة تقدمها خدمات وزارة العدل، أو في (3) مكان بحضور محامٍ أو كاتب عدل لديه صلاحيات للقيام بذلك. في هذا الصك أو الوثيقة الخاصة، يشارك عادةً المشتري والبائع. في حالات خاصة، قد تشارك كيانات أخرى مثل ممثلي المؤسسات الائتمانية، أو وكلاء يمثلون المشتري أو البائع، أو الأزواج الذين يجب عليهم تقديم موافقتهم على البيع، أو مترجمين في حال عدم فهم المشترين أو البائعين للغة البرتغالية. فيما يتعلق بالوثائق اللازمة للصك، يمكننا التمييز بين (1) الوثائق المتعلقة بالمتدخلين و (2) الوثائق المتعلقة بالعقار.

الوثائق والمعلومات المتعلقة بالمتدخلين، اللازمة لإبرام صك الشراء والبيع، أو الوثيقة الخاصة الموثقة (بديل للصك العام، يتم صياغته وتوثيقه من قبل محامٍ أو كاتب عدل، وله نفس الآثار القانونية)، هي كالتالي:

في حالة الأشخاص الطبيعيين:

• • بطاقة الهوية، أو بطاقة المواطن، أو جواز السفر
  • الرقم الضريبي.
  • معلومات عن البيانات الشخصية:
    • الحالة الاجتماعية (متزوج، أعزب، مطلق، أرمل)،
    • نظام الزواج (فصل الأملاك، مشاركة المكتسبات، مشاركة عامة للأملاك)،
    • مكان الميلاد (مكان الميلاد والبلدية والمقاطعة ذات الصلة)

في حالة الأشخاص الاعتباريين، وتحديداً في حالة الشركات التجارية:

• شهادة السجل التجاري، صادرة منذ أقل من عام وبطاقة تعريف الشخص الاعتباري (قد تكون هناك حاجة إلى وثائق أخرى، مثل محاضر مجلس الإدارة أو الجمعية العامة، حسب نوع الشركة، وهدفها الاجتماعي، وشكل الارتباط).
• وثيقة تعريف الممثلين القانونيين للشركة الذين يمثلون باسم الشركة (بطاقة المواطن أو بطاقة الهوية، الرقم الضريبي).
• رمز الاستعلام عن إعلان (RCBE) السجل المركزي للمستفيد الحقيقي للشخص الاعتباري

الوثائق المتعلقة بالعقار، اللازمة لإبرام صك الشراء والبيع، هي كالتالي:

• شهادة السجل العقاري، أو رمز الوصول إلى الشهادة العقارية الدائمة: بتاريخ إصدار لا يتجاوز ستة أشهر من قبل مكتب السجل العقاري المختص. تحتوي هذه الوثيقة على وصف العقار وتسجيله باسم البائع، وتسمح بالتحقق مما إذا كانت هناك أعباء أو التزامات مسجلة على العقار، والتي يجب إلغاؤها إلزامياً حتى تاريخ الصك، مثل: الرهون العقارية، الحجوزات، حقوق الارتفاق أو اتفاقيات الأفضلية.
• دفتر العقارات: صادر أو محدث منذ أقل من عام من قبل دائرة المالية في منطقة العقار أو تم الحصول عليه عبر الإنترنت من قبل مالك العقار، تسمح هذه الوثيقة بالتحقق مما إذا كان العقار مسجلاً باسم المالك، ومساحاته، وتكوينه، وحدوده، وقيمته الضريبية (القيمة الضريبية للعقار بعد التقييم الذي أجرته دائرة المالية)
• رخصة الاستخدام: صادرة عن البلدية في منطقة العقار (في بعض الحالات المحددة، يمكن استبدال رخصة الاستخدام برخصة البناء أو حتى الاستغناء عنها، في حال كان العقار مبنياً قبل 7 أغسطس 1951، أي قبل دخول النظام العام للمباني والإنشاءات حيز التنفيذ، أو في حال كان العقار مسجلاً في السجل العقاري (في دائرة المالية) في عام 1937. تسمح هذه الوثيقة بالتحقق مما إذا كان العقار مرخصاً بشكل صحيح من قبل الجهة المختصة للسكن أو التجارة أو الخدمات.
• شهادة دائمة: صادرة عن البلدية في منطقة العقار، تثبت الاستلام المؤقت لأعمال التحضر أو تثبت تقديم ضمان كافٍ لضمان الانتهاء من أعمال التحضر (فقط عندما يتعلق الأمر بالتحويل الأول للعقارات المبنية في قطع أراضي أو أجزاء مستقلة من هذه العقارات)؛
• بطاقة البيانات الفنية للسكن: (فقط في حالة شراء العقارات السكنية التي تم تقديم طلب إصدار رخصة الاستخدام لها بعد 30 مارس 2004)؛
• وثائق تثبت التنازل عن حقوق الأفضلية ذات الصلة: صادرة عن البلدية و/أو التراث الثقافي، I.P. (الجهة التي خلفت DGPC المنحلة، وقبلها IGESPAR، اعتبارًا من 1 يناير 2024) (فقط في الحالات التي يمنح فيها القانون هذه الحقوق الأفضلية للجهات المذكورة) أو من المجاورين في حالة عقار ريفي.
• شهادة الطاقة وجودة الهواء الداخلي في المباني.
• رمز الاستعلام عن إعلان (RCBE) السجل المركزي للمستفيد الحقيقي، في حال كان الطرف المتعاقد شخصًا اعتباريًا.

عند إبرام صك الشراء والبيع العام، يجب على المشتري تسليم كاتب العدل أو المحامي/كاتب العدل إيصالات التسوية المتعلقة بالضرائب المستحقة على المشتري: ضريبة البلدية على نقل الملكية العقارية (IMT) وضريبة الدمغة (I.S) مع إثبات الدفع، باستثناء الحالات التي يكون فيها الاستحواذ معفى من هذه الضريبة (IMT)إذا كنت ترغب في اللجوء إلى الائتمان المصرفي لتمويل الاستحواذ، يجب على المشتري تأكيد الوثائق المطلوبة من قبل بنكه. في هذه الحالات، أحد المتطلبات المعتادة هو تقديم سجلات مؤقتة للاستحواذ والرهن العقاري.

2. عندما أرغب في شراء عقار، هل يجب علي إبرام عقد وعد بالبيع والشراء أم لا؟

بعد تحليل جميع وثائق الملكية وجميع الافتراضات والشروط المتعلقة بحيازة العقار، سيتم صياغة عقد الوعد بالبيع والشراء، أي العقد الذي يلتزم بموجبه الطرفان، باتفاق متبادل أو من جانب واحد، بإبرام عقد مستقبلي ونهائي معين. يتبين أن توقيع عقد الوعد بالبيع والشراء مناسب في الحالات التي توجد فيها مصلحة في تأمين الصفقة، ولكن الشروط اللازمة لصك البيع والشراء لم تتحقق بعد. يمكن أن يحدث هذا الوضع لأسباب مختلفة، لا سيما بسبب عدم اكتمال بناء العقار، أو بسبب عدم اكتمال تأسيس الملكية المشتركة، أو بسبب عدم توفر رخصة استخدام للعقار، أو بسبب عدم توفر المبلغ اللازم للمشتري لدفع الثمن أو لا يزال ينتظر موافقة التمويل المصرفي للحيازة.

• من خلال إبرام عقد وعد بالبيع والشراء، يمكن للأطراف أن تلتزم على الفور (في وقت لا تتوفر لديهم فيه جميع الوثائق اللازمة، أو المصلحة في إبرام الصك) لضمان أنهم سيقومون بإضفاء الطابع الرسمي على البيع والشراء في غضون الفترة المتفق عليها. في هذا العقد، يضمن الطرفان الأمان القانوني في حالة التأخير أو عدم الوفاء بالعقد.

عادة ما يرتبط قرار إبرام عقد وعد بالبيع والشراء بالحاجة إلى إضفاء الطابع الرسمي على وثيقة ملزمة بين المشتري والبائع على وجه السرعة، مما يضمن حجز الصفقة المستقبلية من خلال إضفاء الطابع الرسمي على صك عام للبيع والشراء. قرار إبرام عقد وعد بالبيع والشراء من عدمه هو قرار اختياري للمشاركين (المشتري والبائع للعقار).

3. ما هي العناصر الأساسية لعقد الوعد بالبيع والشراء؟

يمكن أن يختلف محتوى عقد الوعد بالبيع والشراء بشكل كبير اعتمادًا على الظروف المحددة للأطراف، وحالة العقار موضوع العقد، ونموذج العمل المطلوب. وبالتالي، يمكن ويجب أن يتضمن عقد الوعد جميع الشروط والالتزامات التي كانت أساس الصفقة، بما في ذلك البنود الأساسية والفرعية، وأي شروط تعليقية أو فسخية قد تكون محددة، وتحديد السعر وشروط ومواعيد الدفع، وتحديد تاريخ لصك بيع وشراء العقار، وتحديد الضمانات والعقوبات المطبقة، وجميع البنود الأخرى اللازمة لحماية مصالح مشتري وبائعي العقار. من ناحية أخرى، قد يكشف تحليل وثائق العقار عن ظروف تتعلق به يجب مراعاتها في بنود عقد الوعد بالبيع والشراء. من الشائع، على سبيل المثال، تضمين التزام البائع في عقد الوعد بالبيع والشراء بتصحيح أي عدم تطابق تم التحقق منه في وثائق العقار. أخيرًا، قد تبرر الظروف المادية للعقار أيضًا تضمين أحكام محددة في عقد الوعد. من الشائع تضمين التزامات البائع في عقد الوعد بالقيام بأعمال أو إصلاحات معينة في العقار، قبل إبرام صك البيع والشراء العام.

باختصار، يمكننا الإشارة إلى العناصر الأساسية التالية التي يجب أن يتضمنها عقد الوعد بالبيع والشراء:

1. تحديد كامل للأطراف (للأشخاص الطبيعيين: الاسم، مكان وتاريخ الميلاد، الجنسية، الحالة الاجتماعية، الإقامة، رقم بطاقة الهوية/بطاقة المواطن ورقم المساهمة؛ وللأشخاص الاعتباريين: الاسم التجاري، المقر، رأس المال الاجتماعي، رقم التسجيل ورقم الشخص الاعتباري وتحديد من يمثل الشركة مع ذكر الصفة والصلاحيات التي يقوم بها)؛
2. تحديد كامل للعقار موضوع الوعد: (الموقع والتكوين، رقم وصف العقار لدى مكتب السجل العقاري، المادة الضريبية التي تم تسجيل العقار بموجبها في دائرة المالية ورقم وتاريخ إصدار وجهة إصدار رخصة الاستخدام أو البناء أو ذكر إعفائها)؛
3. نص الوعد، مع تحديد: ما إذا كان وعدًا ثنائيًا أو أحاديًا، وما إذا كان العقار مكتسبًا خاليًا من الأعباء أو الالتزامات أو المسؤوليات الأخرى، وخاليًا وغير مشغول من الأشخاص والممتلكات؛
4. السعر وطريقة الدفع، بما في ذلك الإشارة إلى مبلغ العربون والتعزيزات ذات الصلة، إن وجدت؛
5. المدة الزمنية لإبرام صك البيع والشراء وتحديد من يجب أن يقوم بالترتيبات اللازمة؛
6. أي شروط يرغب الطرفان في إخضاع بيع وشراء العقار لها وعواقب عدم تحققها؛
7. تحديد الضمانات وواجبات الأطراف المشاركة في الصفقة، على سبيل المثال:
   • إقرار للأغراض القانونية بأن العقار سيكون محددًا بشكل صحيح وفقًا للقوانين لأغراض السجل العقاري، وأن المساحات المذكورة في السجل الضريبي تتطابق مع وصف العقار والخطط المعتمدة من قبل البلدية من خلال رخصة الاستخدام؛
   • إقرار بأنهم في المراحل الأولية وتكوين هذا العقد لم يخفوا عن المشترين الواعدين أي معلومات أو حقائق كان يجب على المشترين الواعدين معرفتها عند النظر في رغبتهم في إبرام الصفقة، سواء فيما يتعلق بالحالة المادية والقانونية للعقار، والتي قد يكون لها آثار مباشرة أو غير مباشرة على هذا البيع للعقار غير المشغول والخالي من الأعباء أو الالتزامات أو المسؤوليات؛
   • إقرار بأن الملكية مسجلة بشكل صحيح في مكتب السجل العقاري ومسجلة في السجل الضريبي، لصالحهم؛
   • أن المساحات والإنشاءات الموجودة ستتطابق مع المساحات والتكوين الموصوف في الوثائق ذات الصلة، الضريبية والعقارية والبلدية، وبالتالي في حالة وجود أي تباين يجب تصحيحه قبل تاريخ الصك؛
   • أن العقار خالٍ من أي رهون عقارية أو أعباء أو التزامات أو مسؤوليات، وغير مشغول؛
   • بقدر علمهم، لا يوجد أي إشعار أو شكوى أو دعوى قضائية تحكيمية أو أي إجراء آخر معلق أو مهدد، قد يؤثر على حقهم في العقار، لدى المحكمة، أو أي دائرة حكومية أو سلطة محلية تؤثر بأي شكل من الأشكال أو قد تؤثر على الوفاء بالواجبات المنصوص عليها هنا؛
   • باستثناء بنود عقد الوعد، لا يوجد أي عقد وعد بالإيجار أو أي عقد آخر، مهما كانت طبيعته، يتعلق بالعقار أو جزء منه، قد يقيد أو يحد بشكل مادي من استخدام أو التصرف فيه من قبل المشترين الواعدين؛
   • إثبات عدم وجود ديون للسلطات الضريبية تتعلق بالعقارات، ناتجة عن حيازة أو استخدام البائع الواعد؛
   • أن العقار في حالة سكنية جيدة وجميع معداته وشبكاته الداخلية وتركيبات المياه والكهرباء والصرف الصحي والغاز في ظروف عمل طبيعية ولم يتعرض لأي نوع من التغيير في تكوينه وحدوده؛
   • إذا كان هناك، في هذا التاريخ، أي بوليصة تأمين على العقار موضوع هذا العقد، يلتزم البائعون الواعدون بالحفاظ عليها سارية المفعول حتى تاريخ صك البيع والشراء العام.
8. تحديد طريقة الإخطار والمكان، إشارة إلزامية إلى تدخل أو عدم تدخل الوساطة العقارية.
9. العواقب في حالة عدم الوفاء بالعقد، لا سيما الخضوع لنظام التنفيذ المحدد المنصوص عليه في المادة 830 من القانون المدني.
10. المحكمة المختصة بالنظر في أي نزاع ينشأ عن العقد. عادة ما تكون محكمة المقاطعة التي يقع فيها العقار موضوع العقد هي المختصة أو يمكن للأطراف اختيار محكمة التحكيم.

في حالة عقد الوعد بالبيع والشراء المتعلق بإبرام عقد نقل ملكية أو إنشاء حق عيني على مبنى، أو جزء مستقل منه، تم بناؤه بالفعل، أو في مرحلة البناء أو مع توقع البناء، يجب أن يتضمن عقد الوعد بالبيع والشراء الاعتراف الشخصي بتوقيع الواعد أو الواعدين (حسب ما إذا كان وعدًا أحاديًا أو ثنائيًا) وشهادة كاتب العدل بوجود رخصة الاستخدام أو البناء ذات الصلة.

4. ماذا يعني "التنازل عن المركز التعاقدي" للمشتري الواعد في عقد الوعد بالبيع والشراء؟

يمكن أن ينص عقد الوعد بالبيع والشراء على إمكانية تنازل المشتري الواعد عن مركزه التعاقدي لطرف ثالث. إذا لم ينص عقد الوعد بالبيع والشراء على إمكانية التنازل عن المركز التعاقدي، فإن التنازل عن المركز التعاقدي يخضع لموافقة مسبقة من البائع الواعد. يعني التنازل عن المركز التعاقدي نقل مركز المشتري الواعد في عقد وعد بالبيع والشراء معين إلى طرف ثالث، ليصبح هذا الطرف الثالث هو صاحب جميع الحقوق والواجبات التي تنشأ عن هذا العقد الوعد للمشتري الواعد. يؤدي التنازل عن المركز التعاقدي، الذي يمنح الطرف الثالث مركز المشتري الواعد، إلى إعفاء المشتري الواعد الأصلي من الالتزام. يخضع كل من التنازل عن المركز التعاقدي، وإمكانية التنازل البسيطة المنصوص عليها في عقد الوعد بالبيع والشراء، لالتزامات ضريبية فيما يتعلق بضريبة نقل الملكية العقارية (IMT). في الواقع، يفترض القانون الضريبي وجود نقل ملكية مقابل عوض كلما حدث تنازل عن المركز التعاقدي (الحالي أو المحتمل)، ويفرض عليه ضريبة كما لو كان نقل ملكية حقيقيًا، أي أن الضريبة تفرض على قيمة العربون المدفوع من قبل المشتري بالسعر المطبق على القيمة الإجمالية. كلما تم إبرام عقد الوعد بالبيع والشراء النهائي، أو حدث الواقعة الضريبية قبل إبرام العقد النهائي الذي ينقل الملكية القانونية للعقار، وكان الطرف المتعاقد قد دفع الضريبة المستحقة بالفعل، لا يتم فرض تسوية إضافية إلا عندما تكون القيمة التي تخص النقل النهائي أعلى من القيمة التي كانت أساس التسوية السابقة. في حالة استفادة المشتري من تخفيض السعر أو الإعفاء، سيتم إلغاء الضريبة جزئيًا أو كليًا. يجب دائمًا النظر بعناية في تضمين بنود في عقد الوعد تسمح أو تنص على إمكانية تنازل المشتري الواعد عن مركزه التعاقدي لطرف ثالث، نظرًا للعواقب الضريبية المرتبطة بذلك.

5. ما هي عواقب عدم الوفاء بعقد الوعد بالبيع والشراء؟

يمكن أن تكون عواقب عدم الوفاء بعقد الوعد منصوص عليها في العقد نفسه. في حالة عدم وجود شروط محددة في عقد الوعد بالبيع والشراء، تطبق القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني.

يحدد القانون المدني القواعد التكميلية التالية:

• في حالة عدم الوفاء من جانب المشتري الواعد، يفقد هذا الأخير العربون الذي سلمه للبائع الواعد؛
• في حالة عدم الوفاء من جانب البائع الواعد، يلتزم هذا الأخير بإعادة العربون الذي دفعه المشتري الواعد مضاعفًا؛ بدلاً من إعادة العربون مضاعفًا، في الحالات التي تم فيها نقل حيازة العقار، يمكن للمشتري الواعد المطالبة بقيمة العقار المحددة موضوعيًا في تاريخ عدم الوفاء بالوعد، مع خصم السعر المتفق عليه، ويجب أيضًا إعادة العربون والجزء المدفوع من السعر إليه؛
• يجب أن يحدد عقد الوعد المدة الزمنية التي يعتبر بعدها عدم الوفاء وليس مجرد تأخير (تأخير في الوفاء). يمكن الإشارة إلى أنه سيعتبر عدم وفاء نهائيًا دائمًا عندما يكون أحد الطرفين في حالة تأخير (تأخير في الوفاء) ويقوم الطرف الآخر بإرسال إشعار تحذيري (إرسال إشعار كتابي) يحدد فيه مدة معقولة للوفاء بالالتزام المعني ويستمر الطرف في عدم الوفاء بالتزامه خلال تلك المدة.
• وبالتالي، يجب على الأطراف تحديد المدة الزمنية المعقولة للوفاء في العقد، وفقًا ولأغراض المواد 801 إلى 808 من القانون المدني، بعد استحقاق الالتزام بإبرام الصك حتى يتحول هذا التأخير (المماطلة) إلى عدم وفاء نهائي.
• إذا لم يلتزم الطرف مرة أخرى في التاريخ المحدد، يجب على الطرف الآخر إرسال إشعار كتابي جديد بالصيغة المتفق عليها في العقد يشير إلى أن العقد يعتبر غير مستوفى بشكل نهائي، مما يؤدي إلى فقدان العربون أو منح الطرف الحق في استلام ما دفعه مضاعفًا.

بدلاً من التعويضات المذكورة أعلاه، يمكن للطرف غير المخطئ أن يختار طلب التنفيذ المحدد للعقد من المحكمة، بهدف الحصول على حكم من المحكمة يحل محل الإعلان التجاري للواعد المخطئ، وبالتالي الحصول على التنفيذ القسري لعقد الوعد بالبيع والشراء.

6. ما هو التسجيل المؤقت؟ عندما أرغب في شراء عقار، ما هي السجلات التي يجب علي القيام بها وفي أي وقت؟

ينص قانون السجل العقاري على إمكانية إجراء تسجيلات مؤقتة. يتكون التسجيل المؤقت للاستحواذ من تسجيل الاستحواذ لصالح المشتري، قبل إبرام صك البيع والشراء. يعلن البائع في وثيقة التسجيل أنه وعد ببيع هذا العقار للمشتري بالسعر المحدد في عقد الوعد بالبيع والشراء. يتكون التسجيل المؤقت للرهن العقاري من تسجيل رهن عقاري على العقار قبل إبرام صك الرهن العقاري ذي الصلة (والذي يتم في معظم الحالات بالتزامن مع صك البيع والشراء). تهدف هذه التسجيلات إلى ضمان أولوية مسجلة فيما يتعلق بأي تسجيلات أخرى، والتي، على سبيل المثال، يمكن أن يتم الترويج لها من قبل أطراف ثالثة حتى تاريخ الصك (مثل الحجوزات أو الرهون العقارية). يجب أن يوقع البائع الواعد على طلب التسجيل المؤقت للاستحواذ (ويجب أن يتم الاعتراف بتوقيعه شخصيًا، أو، بدلاً من ذلك، أن يتم توقيع طلب التسجيل شخصيًا في مكتب السجل العقاري). إذا كان هناك عقد وعد بالبيع والشراء موقعًا ومعترفًا بتوقيعاته، يمكن للمحامي/كاتب العدل أو المشتري الواعد نفسه توقيع طلب التسجيل، بشرط أن يكون طلب التسجيل مصحوبًا بعقد الوعد (أو نسخة مصدقة منه). فيما يتعلق بالتسجيل المؤقت للرهن العقاري، يجب أن يوقع المشتري الواعد على الطلب ذي الصلة (ويجب أن يتم الاعتراف بتوقيعه شخصيًا، أو، بدلاً من ذلك، أن يتم توقيع طلب التسجيل شخصيًا في مكتب السجل العقاري)، بشرط أن يكون قد قدم مسبقًا التسجيل المؤقت للاستحواذ لصالحه (من الناحية العملية، يتم تقديم هذه التسجيلات في وقت واحد، حيث يتم تسجيل الاستحواذ قبل الرهن العقاري). تنتهي صلاحية التسجيلات المؤقتة بعد ستة أشهر من تاريخ تقديمها، إذا لم يتم تحويلها إلى تسجيلات نهائية (على الرغم من أنه يمكن تجديدها). بعد إبرام صك/وثيقة خاصة موثقة للبيع والشراء والرهن العقاري، عند الاقتضاء، يجب تحويل التسجيلات المؤقتة للاستحواذ والرهن العقاري إلى تسجيلات نهائية (مع رجوع آثار الاستحواذ والرهن العقاري، لأغراض التسجيل، إلى التاريخ الذي تم فيه تقديم طلبات التسجيل المؤقتة). إذا كان صحيحًا أن التسجيلات المؤقتة، عادةً، لا تتم إلا عندما يكون هناك تمويل للاستحواذ (لأنها مطلب من البنك)، فإن الحقيقة هي أن إجراء تسجيلات مؤقتة للاستحواذ حتى عندما لا يكون هناك بنك متورط يشكل ضمانًا إضافيًا للمشتري. في الواقع، يمكن أن يمنح التسجيل المؤقت للاستحواذ المشتري الأمان بمعرفة أنه عندما يقوم بإبرام صك البيع والشراء، يمكنه تحويل تسجيل الاستحواذ إلى تسجيل نهائي، وإزالة تسجيل أي أعباء أو التزامات أخرى قد تكون قد سجلت على العقار في هذه الأثناء. إذا لم يتم إجراء تسجيلات مؤقتة، لا للاستحواذ ولا للرهن العقاري، يجب الترويج لتسجيل الاستحواذ فور إبرام صك البيع والشراء العام. أخيرًا، تجدر الإشارة إلى أن أي طلب تسجيل يجب أن يكون مصحوبًا بدفتر العقارات أو شهادة السجل الضريبي للعقار.

7. ما هي بطاقة البيانات الفنية للسكن؟

تُعد بطاقة البيانات الفنية للسكن وثيقة تصف الخصائص التقنية والوظيفية للمسكن، وهي إلزامية لتقديمها في تاريخ الصك/الوثيقة الخاصة لجميع العقارات التي تم تقديم طلب إصدار رخصة الاستخدام لها بعد 30 مارس 2004. كلما تعلق الأمر بشراء عقار جديد مخصص للسكن، يجب طلب نسخة من بطاقة البيانات الفنية للسكن أو بطاقة البيانات الفنية المؤقتة للسكن، إذا لم يكن العقار قد اكتمل بعد. ينص القانون على أن بطاقة البيانات الفنية للسكن لا يمكن أن تكون مكتوبة بخط اليد (باستثناء توقيعات الفنيين) ويجب أن تكون مكتوبة باللغة البرتغالية بطريقة واضحة ومفهومة للمستلم. يجب أن تحتوي بطاقة البيانات الفنية للسكن على معلومات حول المهنيين الرئيسيين المشاركين في المشروع، في البناء، إعادة البناء، التوسيع أو التعديل، بالإضافة إلى معلومات حول المطور العقاري، حول تقسيم الأراضي، حول المبنى الحضري وحول الجزء المستقل أو السكن العائلي المعني.

تُعد المعلومات الإلزامية التالية أيضًا، والتي يجب أن تظهر في بطاقة البيانات الفنية للسكن:

• ضمان السكن، بالإضافة إلى طريقة تفعيله في حالة اكتشاف عيوب؛
• قواعد عمل اتحاد الملاك، إن وجدت، وعقود تقديم الخدمات التي تم إبرامها؛
• قواعد صيانة المعدات المثبتة التي تتطلب معالجة خاصة.

يجب تحديد المخططات المتعلقة بالمشروع والمبنى والجزء المستقل في المكان المخصص في بطاقة البيانات الفنية للسكن وتشكل ملحقًا لا يتجزأ من الوثيقة. تُعد صياغة بطاقة البيانات الفنية للسكن مسؤولية المطور العقاري، ويجب عليه، بالاشتراك مع الفني المسؤول عن العمل، التوقيع على هذه الوثيقة، مؤكدًا صحة وتوافق المعلومات الواردة في بطاقة البيانات الفنية للسكن مع مشاريع الهندسة المعمارية والتخصصات المتعلقة بالعقار. لا يمكن إبرام صكوك بيع وشراء العقارات التي تم طلب رخصة الاستخدام لها بعد 30 مارس 2004 إلا إذا تم عرض بطاقة البيانات الفنية للسكن للعقار المعني أمام كاتب العدل/المحامي. ينطبق هذا الالتزام على كل من التحويلات الأولى وجميع التحويلات اللاحقة. يقع على عاتق المالك التزام بالحفاظ على بطاقة البيانات الفنية للسكن، طالما أن العقار ملكه، وفي حالة البيع، يجب تسليمها للمالك الجديد. في حالة فقدان أو ضياع أو تلف هذه الوثيقة، يمكن للمالك الحصول على نسخة ثانية من بطاقة البيانات الفنية للسكن من مطور العقار أو من البلدية المختصة. يلتزم المطور بالحفاظ على بطاقة البيانات الفنية للسكن ذات الصلة لمدة 10 سنوات، ومن المؤكد أن بطاقة البيانات الفنية للسكن سيتم أرشفتها أيضًا في البلدية المختصة.

8. ما هي المستندات التي يجب أن أطلبها وما هي الاحتياطات التي يجب أن أتخذها قبل إبرام صك البيع والشراء العام/الوثيقة الخاصة الموثقة للعقار؟

قبل شراء عقار، يجب إجراء مجموعة من التحققات للتأكد من وضعه القانوني. يمكن التحقق من العديد من القضايا المرتبطة بالوضع القانوني للعقار من خلال المستندات المتعلقة بالعقار، والتي يقدمها البائع عادةً، والتي سبق ذكرها في سياق الإجابة على السؤال رقم 1. على أي حال، يتم فيما يلي الإشارة إلى الجهات التي يمكن الحصول منها على المستندات المتعلقة بالعقار، بالإضافة إلى المعلومات التي يمكن الحصول عليها من هذه الجهات.

في مكتب السجل العقاري المختص، يمكن الحصول على شهادة سجل عقاري تتعلق بالعقار والتحقق من الحالات التالية:

1. ما إذا كان العقار يطابق الوصف الذي قدمه البائع بالفعل وما إذا كان مطابقًا للوصف المذكور في دفتر العقارات وفي المشروع المعتمد من قبل البلدية ورخصة الاستخدام الصادرة عنها؛
2. ما إذا كان البائع هو المالك الحالي والوحيد، وبالتالي لديه الشرعية لبيع العقار؛
3. ما إذا لم تكن هناك رهون عقارية أو حجوزات مسجلة أو معلقة التسجيل، لصالح أطراف ثالثة؛
4. ما إذا لم تكن هناك أي حقوق أخرى مسجلة أو معلقة التسجيل، قد تقيد استخدام العقار.

في دائرة المالية في منطقة العقار، يمكن الحصول على دفتر عقاري أو شهادة سجل ضريبي للعقار والتحقق من الحالات التالية:

1. ما إذا كان وصف العقار لدى المالية يتطابق مع وصف العقار الوارد في شهادة السجل العقاري؛
2. ما إذا كان العقار شاغرًا (هذا التأكيد ليس مطلقًا، حيث قد توجد عقود إيجار في وضع غير نظامي، أي لم يتم الإعلان عنها لدى دوائر المالية)؛
3. ما إذا لم تكن هناك أي مبالغ غير مسددة تتعلق بضريبة البلدية على العقارات (IMI) أو إذا، على العكس من ذلك، توجد ديون ضريبية من هذا النوع قد يكون العقار مسؤولاً عنها.
4. التحقق مما إذا كان العقار قد تم تقييمه بالفعل وفقًا لقواعد CIMI وما هي قيمته الضريبية (القيمة التي ستفرض عليها ضريبة البلدية على العقارات)

في البلدية المختصة، يمكن الحصول على شهادات رخص الاستخدام أو البناء والتحقق أيضًا من الحالات التالية:

1. ما إذا كانت رخص البناء / الاستخدام قد صدرت بالفعل فيما يتعلق بالعقار وما إذا كان ما تم بناؤه يتوافق مع المشروع المعتمد.
2. ما إذا كانت الأرض تقع في منطقة مسموح بها للإنشاءات الحضرية، وما إذا كانت رخصة تقسيم الأراضي قد صدرت، إن وجدت (في حالة شراء أرض لبناء سكن مستقبلي)؛
3. ما هي خصائص العقار الذي يمكن بناؤه (في حالة عقار سيتم بناؤه على أرض مرخصة للبناء)؛
4. ما إذا كانت هناك حقوق أفضلية لصالح البلدية أو الدولة، فيما يتعلق بالعقار.

المستندات اللازمة للصك/الوثيقة الخاصة هي المذكورة في الإجابة على السؤال رقم 1.بالإضافة إلى المستندات المذكورة أعلاه والتحققات المذكورة أعلاه، من المهم أيضًا التحقق مما إذا كانت هناك حقوق أفضلية لصالح أطراف ثالثة غير الدولة (أصحاب العقارات المجاورة، في حالة نقل ملكية عقار ريفي، أو أصحاب عقارات ريفية أخرى تقع في نفس المنطقة، في حالة عقار ريفي مدرج في منطقة محمية زراعية وطنية، مستأجري العقار، إلخ). إذا كانت هناك حقوق أفضلية لصالح أطراف ثالثة، يجب مطالبة البائع بتقديم إثباتات بأن أصحاب حقوق الأفضلية ذات الصلة قد تم إخطارهم لممارسة هذا الحق وأنهم تنازلوا عن ممارسته (صراحة أو بمرور المدة المحددة لذلك). أخيرًا، إذا كان هناك رهن عقاري على العقار، يجب مطالبة البائع بضمان إلغائه، وتقديم وثيقة إلغاء الرهن العقاري في موعد أقصاه تاريخ الصك. هذا الوضع شائع، مع الأخذ في الاعتبار أنه من المعتاد أن يقوم المطورون العقاريون بتمويل مشاريعهم بتقديم العقارات موضوع المشروع كضمان، ثم يقومون بإلغاء الرهن العقاري فيما يتعلق بكل جزء مستقل، أو قطعة أرض، أو فيلا، مع بيعها.بالإضافة إلى الجوانب القانونية المذكورة أعلاه، قبل شراء عقار، يجب على المشتري دائمًا إجراء فحص للوضع المادي للعقار (التأكد في الموقع من المساحات والخصائص وتحديد العقار وموقعه وحالته وسلامته والأنشطة التي يقوم بها الجيران والتي قد تضر باستخدام العقار، إلخ).

9. متى يجب علي دفع ضريبة البلدية على نقل الملكية العقارية (IMT)؟ كيف يتم حساب القيمة الخاضعة للضريبة؟

في حال عدم وجود إعفاء من هذه الضريبة، يجب دفع ضريبة نقل الملكية العقارية (IMT) لدى دائرة المالية المختصة أو عبر الإنترنت (https://www.e-financas.gov.pt)، قبل إبرام صك البيع والشراء من قبل المشتري. القيمة التي تستخدم كأساس لتسوية ضريبة نقل الملكية العقارية هي القيمة الضريبية للعقار أو قيمة النقل، أيهما أعلى. يتم تحديد مبلغ ضريبة نقل الملكية العقارية بتطبيق المعدلات المنصوص عليها في قانون ضريبة نقل الملكية العقارية، والتي يتم توزيعها على شرائح. يتم عادةً تغيير كل من الشرائح والمعدلات سنويًا، بموجب القانون الذي يوافق على ميزانية الدولة.

10. هل يوجد إعفاء من ضريبة البلدية على نقل الملكية العقارية (IMT) في حالة شراء عقار مخصص للسكن؟

بشكل عام، يجب طلب الإعفاء من ضريبة نقل الملكية العقارية (IMT) قبل الفعل أو العقد الذي أدى إلى النقل ودائمًا قبل التسوية التي كان من المفترض إجراؤها. تستفيد من الإعفاء إذا قمت بشراء عقار مخصص حصريًا للسكن الخاص والدائم، وإذا لم تتجاوز القيمة الضريبية للعقار أو القيمة المعلنة للعقار الحد الأقصى للشريحة الأولى من ضريبة نقل الملكية العقارية، والمحدد حاليًا بـ 106 346 يورو (البر الرئيسي) — قيمة يتم تحديثها سنويًا بموجب ميزانية الدولة. بالإضافة إلى ذلك، يستفيد الشباب حتى سن 35 عامًا الذين يشترون مسكنهم الأول الخاص والدائم من إعفاء كامل من ضريبة نقل الملكية العقارية وضريبة الدمغة حتى 330 539 يورو، وإعفاء جزئي بين 330 539 يورو و 660 982 يورو (IMT Jovem، الذي أنشئ بموجب المرسوم بقانون رقم 48-A/2024، بتاريخ 25 يوليو، مع قيم محدثة بموجب ميزانية الدولة لعام 2026). تنطبق هذه المزايا أو التخفيضات في الأسعار أيضًا على تبادل العقارات إذا كان العقار الذي تتلقاه مخصصًا للسكن الخاص والدائم، أو مخصصًا حصريًا للسكن، وإذا لم يتجاوز الفرق في القيم الضريبية للعقارات أو الفرق المعلن في القيم (الأكبر من الاثنين) بين العقار الذي تسلمه والعقار الذي تتلقاه، الحد الأقصى للشريحة الأولى من ضريبة نقل الملكية العقارية (حاليًا 106 346 يورو في البر الرئيسي). ينطبق الإعفاء فقط على العقارات الحضرية المخصصة حصريًا للسكن الخاص والدائم وليس على الأراضي المخصصة لبناء هذه العقارات. إذا تم استخدام الأصول لغرض مختلف في غضون ست سنوات من تاريخ الاستحواذ، باستثناء حالة البيع، إذا لم يتم تخصيص العقارات للسكن الخاص والدائم في غضون ستة أشهر من تاريخ الاستحواذ أو إذا، في حالة وجود تقييم للعقار يجب أن ينتج عنه آثار فيما يتعلق بضريبة نقل الملكية العقارية، كانت القيمة الضريبية للعقار أعلى من الحد الأقصى للشريحة الأولى من ضريبة نقل الملكية العقارية السارية وقت الاستحواذ.

ما هي معدلات ضريبة نقل الملكية العقارية (IMT)؟

• العقارات الريفية: 5%
• العقارات الحضرية المخصصة للسكن الثانوي أو الإيجار: 1% إلى 8% (الشريحة الأولى ليست معفاة، على عكس السكن الخاص الدائم)
• العقارات الحضرية المخصصة حصريًا للسكن الخاص والدائم: 0% إلى 8% (إعفاء كامل حتى 106 346 يورو؛ معدلات تصاعدية حسب الشريحة، مع معدل موحد 7.5% للقيم المرتفعة)
• العقارات الأخرى والاستحواذات الأخرى: 6.5%
• العقارات التي تستحوذ عليها كيانات لها موطن ضريبي في بلد أو إقليم أو منطقة تخضع لنظام ضريبي أكثر تفضيلًا بشكل واضح، مدرجة في قائمة معتمدة بمرسوم من وزير المالية: 10%

مدة دفع ضريبة نقل الملكية العقارية (IMT)؟

بشكل عام، يجب دفع ضريبة نقل الملكية العقارية (IMT) في يوم التسوية أو في أول يوم عمل تالٍ. إذا تم إبرام الفعل أو العقد في الخارج، يجب تسوية الضريبة ودفعها خلال الشهر التالي لتاريخ النقل.

ما هي الضرائب والتكاليف الأخرى التي تفرض على البيع والشراء؟

ضريبة الدمغة:على قيمة الاستحواذ: 0.8%.يتم تسوية هذه الضريبة من قبل المشتري وقت إبرام صك البيع وتفرض على القيمة الضريبية للعقار أو القيمة المتفق عليها بين الطرفين، أيهما أعلى.على قيمة القرض:ضريبة الدمغة على منح الائتمان (البند 17.1 من TGIS):

• حتى سنة واحدة، لكل شهر أو جزء منه: 0.04%؛
• من سنة إلى 5 سنوات: 0.5%؛
• أكثر من 5 سنوات: 0.6%.

رسوم الصك/الوثيقة الخاصة والسجل العقاري:تعتمد رسوم الصك أو الوثيقة الخاصة على كاتب العدل أو المحامي/كاتب العدل الذي يقوم بصياغة الوثيقة. تختلف تكاليف تسجيل العقار حسب قيمة العقار ونوع الفعل. يتم تحديث هذه القيم بشكل دوري — يوصى بالاطلاع على القيم السارية في بوابة IRN (معهد السجلات والتوثيق).ما هي الخطوات التي يجب اتخاذها بعد إبرام صك البيع والشراء؟يجب على المحامي أو كاتب العدل المسؤول تسجيل الاستحواذ باسم المشتري في غضون 10 أيام من توقيع صك البيع والشراء، أو الوثيقة الخاصة. بالإضافة إلى تسجيل الاستحواذ في مكتب السجل العقاري، يجب إجراء تسجيل الاستحواذ باسم المالكين الجدد. اعتبارًا من تاريخ الاستحواذ، سيكون المالكين الجدد مسؤولين عن دفع الضرائب ومصاريف العقار.

ما هي الضرائب المستحقة بعد شراء العقار؟

ضريبة البلدية على العقارات (IMI)

هي ضريبة البلدية السنوية، التي تفرض على القيمة الضريبية للمسكن. يتم تحديد هذه القيمة عن طريق التقييم وفقًا لمعايير مختلفة. ضريبة البلدية على العقارات (IMI) هي ضريبة سنوية، تفرض على القيمة الضريبية الواردة في السجل العقاري وتحسب بضرب هذه القيمة بنسبة مئوية يمكن أن تتراوح من:

• 0.3% إلى 0.45% (العقارات الحضرية - نسبة يحددها كل بلدية سنويًا)
• 0.8% (العقارات الريفية)
• 7.5% (العقارات المملوكة لكيانات لها موطن ضريبي في ملاذات ضريبية - لا تنطبق على الأشخاص الطبيعيين)

في حالة العقارات المختلطة في البرتغال (المكونة من جزء ريفي وآخر حضري)، سيتم تطبيق النسبة المئوية ذات الصلة على القيمة الضريبية لكل جزء. العقارات المملوكة لكيانات لها موطن ضريبي في بلد أو إقليم أو منطقة تخضع لنظام ضريبي أكثر تفضيلًا بشكل واضح، مدرجة في القائمة المعتمدة بموجب المرسوم رقم 150/2004، بتاريخ 13 فبراير، مع تحديثاتها المتتالية، وآخرها المرسوم رقم 292/2025/1، بتاريخ 5 سبتمبر، والتي يشار إليها عادة باسم "الشركات الخارجية"، تخضع للضريبة بنسبة 7.5% بغض النظر عن نوع العقار الذي تمتلكه. ومع ذلك، لا تنطبق هذه النسبة المرتفعة على العقار (العقارات) المملوكة لأشخاص طبيعيين. يمكن للبلديات، بموجب قرار من الجمعية البلدية، زيادة أو تخفيض النسب العامة المذكورة أعلاه، في حالات معينة منصوص عليها في المادة 112 من قانون ضريبة البلدية على العقارات (IMI). يمكن للمنازل المخصصة للسكن الخاص والدائم، أو المخصصة للإيجار للسكن، الاستفادة من إعفاء مؤقت من هذه الضريبة، لمدة 3 سنوات، إذا لم تتجاوز القيمة الضريبية للعقار 125 000 يورو، بشرط ألا يتجاوز دخل الأسرة 153 300 يورو. قد يكون هناك إعفاء دائم للعائلات ذات الدخل المنخفض - يتم تحديث الحدود سنويًا بناءً على IAS؛ في عام 2026، لا يمكن أن يتجاوز الدخل السنوي الإجمالي للأسرة 16 824.50 يورو ولا يمكن أن تتجاوز القيمة الضريبية الإجمالية للعقارات للأسرة 73 150 يورو. يتم منح هذا الإعفاء تلقائيًا من قبل هيئة الضرائب. إذا لم يتم تطبيقه، يمكن طلبه في بوابة المالية أو في دائرة المالية المختصة. يجب أن يتم تخصيص العقار للسكن الخاص والدائم في غضون 6 أشهر كحد أقصى بعد الاستحواذ.(*) العقارات الحضرية السكنية، المبنية، الموسعة، المحسنة أو المكتسبة بعوض والمخصصة للسكن الخاص والدائم للمالك أو الأسرة.--- نهاية المقال حول شراء وبيع العقارات في البرتغال ---