Buying and Selling Property in Portugal

Dit artikel over Vastgoed aan- en verkoop in Portugal is geschreven door een Portugese advocaat, bevoegd voor deze handeling. Het is een puur informatief artikel, bedoeld om de belangrijkste initiële vragen over het aan- en verkoopproces van vastgoed te verduidelijken. Het is echter raadzaam om juridisch advies in te winnen bij een advocaat of gerechtsdeurwaarder. In Portugal mogen alleen advocaten of gerechtsdeurwaarders juridisch advies geven over het aan- en verkoopproces en aan- en verkoopcontracten voor vastgoed opstellen. Elke andere entiteit kan zich schuldig maken aan illegale juridische praktijken.

1. Welke documenten heb ik nodig om vastgoed in Portugal te kopen?

De Portugese wet bepaalt dat het aan- en verkoopcontract voor vastgoed moet worden gesloten bij notariële akte of geauthenticeerd particulier document door een advocaat of gerechtsdeurwaarder. De notariële akte kan worden verleden (1) bij een notariskantoor in aanwezigheid van een notaris, (2) in de "Casa Pronta", een dienst aangeboden door de justitiële diensten, of (3) ter plaatse in aanwezigheid van een advocaat of gerechtsdeurwaarder met bevoegdheid voor de akte. Bij deze akte of dit particuliere document zijn doorgaans de koper en de verkoper betrokken. In speciale gevallen kunnen andere entiteiten betrokken zijn, zoals vertegenwoordigers van kredietinstellingen, procurators die de koper of verkoper vertegenwoordigen, echtgenoten die toestemming moeten geven voor de verkoop, tolken in geval van kopers of verkopers die de Portugese taal niet begrijpen. Met betrekking tot de benodigde documenten voor de akte kunnen we onderscheid maken tussen (1) documenten met betrekking tot de betrokkenen en (2) documenten met betrekking tot het vastgoed.

De documenten en informatie met betrekking tot de betrokkenen, die nodig zijn voor het verlijden van de aan- en verkoopakte, of geauthenticeerd particulier document (een alternatief voor de notariële akte, opgesteld en geauthenticeerd door een advocaat of gerechtsdeurwaarder, met dezelfde wettelijke gevolgen), zijn als volgt:

In geval van natuurlijke personen:

• • Identiteitskaart, burgerkaart of paspoort
  • Fiscaal identificatienummer.
  • Informatie over persoonsgegevens:
    • burgerlijke staat (gehuwd, ongehuwd, gescheiden, weduwe/weduwnaar),
    • huwelijksregime (scheiding van goederen, gemeenschap van aanwinsten, algehele gemeenschap van goederen),
    • geboorteplaats (geboorteplaats en bijbehorende parochie en gemeente)

In geval van rechtspersonen, en specifiek in geval van commerciële vennootschappen:

• Uittreksel uit het handelsregister, minder dan een jaar oud, en identificatiekaart voor rechtspersonen (andere documenten kunnen ook nodig zijn, zoals notulen van de raad van bestuur of de algemene vergadering, afhankelijk van het type vennootschap, het maatschappelijk doel en de wijze van vertegenwoordiging).
• Identificatiedocument van de wettelijke vertegenwoordigers van de vennootschap die namens de vennootschap optreden (burgerkaart of identiteitskaart, fiscaal identificatienummer).
• De consultatiecode van de verklaring van (RCBE) Centraal Register van Uiteindelijk Begunstigden van de rechtspersoon

De documenten met betrekking tot het vastgoed, die nodig zijn voor het verlijden van de aan- en verkoopakte, zijn als volgt:

• Uittreksel uit het hypotheekregister, of toegangscode tot het Permanente Hypotheekregister: minder dan zes maanden oud, afgegeven door het bevoegde hypotheekkantoor. Dit document bevat de beschrijving van het onroerend goed en de inschrijving ervan op naam van de verkoper, en maakt het mogelijk om te controleren of er geregistreerde lasten of bezwaringen op het vastgoed rusten, die uiterlijk op de datum van de akte geannuleerd moeten worden, zoals: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of voorkooprechten.
• Kadasterkaart: minder dan een jaar oud, afgegeven of bijgewerkt door de belastingdienst van het gebied van het vastgoed, of online verkregen door de eigenaar van het vastgoed. Dit document maakt het mogelijk om te controleren of het vastgoed op naam van de eigenaar staat geregistreerd, de oppervlakten, de samenstelling, de aangrenzende percelen en de fiscale waarde (fiscale waarde van het vastgoed na waardering door de belastingdienst).
• Gebruiksvergunning: afgegeven door de gemeente van het gebied van het vastgoed (in bepaalde specifieke gevallen kan de gebruiksvergunning worden vervangen door de bouwvergunning of zelfs worden vrijgesteld, in het geval van vastgoed gebouwd vóór 7 augustus 1951, d.w.z. vóór de inwerkingtreding van het Algemeen Reglement voor Gebouwen en Constructies, of in het geval van vastgoed met een kadastrale inschrijving (bij de belastingdienst) in 1937. Dit document maakt het mogelijk om te controleren of het vastgoed correct is vergund door de bevoegde instantie voor bewoning, handel of diensten.
• Permanent certificaat: afgegeven door de gemeente van het gebied van het vastgoed, ter bevestiging van de voorlopige ontvangst van de verfraaiingswerken of ter bevestiging van de storting van een voldoende borgsom om de voltooiing van de verfraaiingswerken te garanderen (alleen bij de eerste overdracht van vastgoed gebouwd op percelen of autonome delen van dat vastgoed);
• Technische fiche voor woningen: (alleen bij aankoop van vastgoed voor bewoning waarvan de aanvraag voor een gebruiksvergunning na 30 maart 2004 is ingediend);
• Documenten die de afstand van de respectieve voorkeursrechten bevestigen: afgegeven door de gemeente en/of het Cultureel Erfgoed, I.P. (instantie die de voormalige DGPC en, daarvoor, IGESPAR opvolgde, sinds 1 januari 2024) (alleen in gevallen waarin de wet deze voorkeursrechten verleent aan de bovengenoemde instanties) of van de aangrenzende percelen in het geval van een rustiek perceel.
• Energiecertificaat en certificaat voor de binnenluchtkwaliteit in gebouwen.
• De consultatiecode van de verklaring van (RCBE) Centraal Register van Uiteindelijk Begunstigden, in het geval de ondertekenaar een rechtspersoon is.

Op het moment van het verlijden van de notariële akte van aan- en verkoop, moet de koper aan de notaris of de advocaat/gerechtsdeurwaarder de afrekeningsformulieren voor de door de koper verschuldigde belastingen overhandigen: Gemeentelijke Belasting op Onerouze Transacties van Onroerend Goed (IMT) en Zegelrecht (I.S.) met bewijs van betaling, behalve in gevallen waarin de verwerving van deze belasting (IMT) is vrijgesteld. Indien u van bankkrediet gebruik wenst te maken om de aankoop te financieren, dient de koper te verifiëren welke documenten door zijn bank worden vereist. In deze gevallen is een van de gebruikelijke vereisten de presentatie van voorlopige registraties van verwerving en hypotheek.

2. Moet ik een voorlopig aan- en verkoopcontract sluiten als ik vastgoed wil kopen?

Nadat alle documentatie van het onroerend goed en alle voorwaarden en beperkingen met betrekking tot de verwerving van het onroerend goed zijn geanalyseerd, zal worden overgegaan tot het opstellen van het voorlopig aan- en verkoopcontract, d.w.z. het contract waarbij de partijen zich, door wederzijdse overeenkomst of eenzijdig, verbinden tot het sluiten van een bepaald toekomstig en definitief contract. Het ondertekenen van een voorlopig aan- en verkoopcontract is nuttig in situaties waarin er belangstelling is om de transactie veilig te stellen, maar de noodzakelijke voorwaarden voor de notariële akte van aan- en verkoop nog niet zijn vervuld. Deze situatie kan zich om diverse redenen voordoen, met name doordat de bouw van het vastgoed nog niet is voltooid, doordat de oprichting van horizontale eigendom nog in behandeling is, doordat het vastgoed geen gebruiksvergunning heeft, of doordat de koper niet over het benodigde bedrag beschikt om de prijs te betalen of nog wacht op de goedkeuring van de bankfinanciering voor de aankoop.

• Door het sluiten van een voorlopig aan- en verkoopcontract kunnen de partijen zich reeds binden (op een moment waarop ze nog niet over alle benodigde documenten beschikken, of belangstelling hebben voor het sluiten van de akte), met de garantie dat zij de aan- en verkoop binnen de afgesproken termijn zullen formaliseren. In dit contract garanderen de partijen juridische zekerheid in geval van vertraging of contractbreuk.

Gewoonlijk is de beslissing om een voorlopig aan- en verkoopcontract te sluiten gerelateerd aan de noodzaak om dringend een bindend document tussen de koper en de verkoper te formaliseren, waarbij de reservering van de toekomstige transactie wordt verzekerd met de formalisering van een notariële akte van aan- en verkoop. De beslissing om al dan niet een voorlopig aan- en verkoopcontract te sluiten is een optionele beslissing van de betrokkenen (koper en verkoper van het vastgoed).

3. Wat zijn de essentiële elementen van een voorlopig aan- en verkoopcontract?

De inhoud van een voorlopig aan- en verkoopcontract kan aanzienlijk variëren, afhankelijk van de concrete omstandigheden van de partijen, de situatie van het vastgoed dat het onderwerp van het contract is en het beoogde bedrijfsmodel. Daarom kan en moet het voorlopig contract alle voorwaarden en verplichtingen bevatten die aan de basis van de transactie lagen, met name, essentiële en bijkomstige clausules, eventuele opschortende of ontbindende voorwaarden die zijn vastgesteld, de definitie van de prijs en de betalingsvoorwaarden en -termijnen, de vaststelling van de datum voor de notariële akte van aan- en verkoop van het vastgoed, de identificatie van de toepasselijke garanties en boetes, en alle overige clausules die nodig zijn om de belangen van de kopers en verkopers van het vastgoed te waarborgen. Anderzijds kan de analyse van de vastgoeddocumenten omstandigheden met betrekking tot het vastgoed aan het licht brengen die in de clausules van het voorlopig aan- en verkoopcontract moeten worden opgenomen. Het is bijvoorbeeld gebruikelijk om in het voorlopig aan- en verkoopcontract de verplichting van de verkoper op te nemen om onregelmatigheden die in de vastgoeddocumenten zijn vastgesteld, te regulariseren. Ten slotte kunnen de fysieke omstandigheden van het vastgoed ook de opname van specifieke bepalingen in het voorlopig contract rechtvaardigen. Het is gebruikelijk om in het voorlopig contract de verplichtingen van de verkoper op te nemen om bepaalde werkzaamheden of reparaties aan het vastgoed uit te voeren, vóór het verlijden van de notariële akte van aan- en verkoop.

Samengevat kunnen we de volgende essentiële elementen aangeven die in een voorlopig aan- en verkoopcontract moeten worden opgenomen:

1. Volledige identificatie van de partijen (voor natuurlijke personen: naam, geboorteplaats en nationaliteit, burgerlijke staat, woonplaats, nummer van identiteitskaart/burgerkaart en fiscaal nummer; en voor rechtspersonen: maatschappelijke benaming, maatschappelijke zetel, maatschappelijk kapitaal, inschrijvingsnummer en nummer van de rechtspersoon en identificatie van degene die de vennootschap vertegenwoordigt met vermelding van de hoedanigheid en bevoegdheden waarmee hij/zij optreedt);
2. Volledige identificatie van het onroerend goed dat het onderwerp is van de belofte: (locatie en samenstelling, beschrijvingsnummer van het onroerend goed bij het hypotheekkantoor, kadastraal artikel waaronder het onroerend goed is ingeschreven bij de belastingdienst en nummer, datum van afgifte en instantie die de gebruiks- of bouwvergunning heeft afgegeven of vermelding van de vrijstelling ervan);
3. Bepaling van de belofte, met vermelding van: of het een bilaterale of unilaterale belofte betreft en of het vastgoed vrij van lasten, bezwaringen of andere verplichtingen wordt verworven, en vrij en leeg van personen en goederen;
4. Prijs en betalingswijze, inclusief de vermelding van het bedrag van de aanbetaling en de respectieve aanvullingen, indien van toepassing;
5. Termijn voor het verlijden van de aan- en verkoopakte en vermelding van wie de betreffende afspraak moet maken;
6. Eventuele voorwaarden waaraan de partijen de aan- en verkoop van het vastgoed willen onderwerpen en de gevolgen van het niet-vervullen ervan;
7. Aanduiding van de garanties en plichten van de bij de transactie betrokken partijen, bijvoorbeeld:
   • Verklaring voor de wettelijke doeleinden dat op de datum van de aan- en verkoopakte van het vastgoed, het eigendom correct zal zijn afgebakend volgens de wettelijke bepalingen voor kadastrale doeleinden, de oppervlakten in de kadastrale legger overeenkomen met de beschrijving in het hypotheekregister en de door de gemeente goedgekeurde plannen via de gebruiksvergunning;
   • Verklaring dat bij de voorbereiding en totstandkoming van dit contract de Belovende Kopers geen informatie of feit hebben achtergehouden dat de Belovende Kopers hadden moeten kennen bij het overwegen van hun wil om de transactie aan te gaan, noch wat betreft de fysieke en juridische staat van het onroerend goed, die directe of indirecte gevolgen kunnen hebben voor de huidige verkoop van het onroerend goed, leeg en vrij van lasten, bezwaringen of verplichtingen;
   • Verklaring dat het eigendom correct is geregistreerd in het hypotheekkantoor en ingeschreven in het kadaster, ten gunste van hen;
   • De bestaande oppervlakten en constructies komen overeen met de oppervlakten en samenstelling beschreven in de respectieve documentatie, kadastraal, hypotheek en gemeentelijk, zodat in geval van discrepantie dit vóór de datum van de akte moet worden gecorrigeerd;
   • Dat het vastgoed vrij is van alle lasten, hypotheken, bezwaringen of verplichtingen, en leeg;
   • Voor zover bij hen bekend, is er geen enkele melding, klacht, gerechtelijke arbitrageprocedure of ander lopend proces of dreiging daarvan, die hun recht op het onroerend goed kan beïnvloeden, bij een rechtbank, een overheidsdepartement of een lokale autoriteit die op enigerlei wijze de nakoming van de hierin vastgelegde plichten beïnvloedt of zal beïnvloeden;
   • Met uitzondering van de clausules van het voorlopig contract, bestaat er geen enkel voorlopig huurcontract of ander contract, van welke aard dan ook, met betrekking tot het onroerend goed of een deel ervan, dat het gebruik of de beschikking ervan door de belovende kopers materieel kan beperken of aan banden leggen;
   • Bewijs dat er geen schulden zijn aan de belastingautoriteiten met betrekking tot het vastgoed, voortvloeiend uit de verwerving of het gebruik door de belovende verkoper;
   • Dat het onroerend goed in goede staat van bewoning verkeert en dat alle interne installaties en netwerken voor water, elektriciteit, riolering, gas in normale functionerende staat verkeren en dat er geen enkele wijziging in de configuratie en grenzen heeft plaatsgevonden;
   • Indien er op heden een verzekeringspolis op het onroerend goed dat het onderwerp is van dit contract bestaat, verbinden de Belovende Verkopers zich ertoe deze geldig te houden tot de datum van de notariële akte van aan- en verkoop.
8. Aanduiding van de wijze van kennisgeving en locatie, verplichte vermelding van de tussenkomst of niet-tussenkomst van vastgoedbemiddeling.
9. Gevolgen bij contractbreuk, met name de onderwerping aan het regime van specifieke uitvoering zoals voorzien in artikel 830 van het Burgerlijk Wetboek.
10. De bevoegde rechtbank om elk geschil dat voortvloeit uit het contract te beslechten. In de regel is de Rechtbank van het arrondissement van de locatie van het vastgoed dat het onderwerp van het contract is bevoegd, of de partijen kunnen kiezen voor de Arbitragerechter.

In het geval van een voorlopig aan- en verkoopcontract met betrekking tot het sluiten van een onerouze transactie van overdracht of vestiging van een zakelijk recht op een reeds gebouwd, in aanbouw zijnd of gepland te bouwen gebouw, of een deel daarvan, moet het voorlopig aan- en verkoopcontract de aanwezigheidserkenning van de handtekening van de belover of belovers bevatten (afhankelijk van of het een eenzijdige of bilaterale belofte betreft) en de certificering door de notaris van het bestaan van de betreffende gebruiks- of bouwvergunning.

4. Wat betekent "contractpositie overdragen" van belovende koper in een voorlopig aan- en verkoopcontract?

Het voorlopig aan- en verkoopcontract kan de mogelijkheid voorzien dat de belovende koper zijn contractpositie overdraagt aan een derde. Indien het voorlopig aan- en verkoopcontract de mogelijkheid tot overdracht van de contractpositie niet voorziet, is de overdracht van de contractpositie onderworpen aan voorafgaande toestemming van de belovende verkoper. Het overdragen van de contractpositie betekent het overdragen aan een derde van de positie van belovende koper in een bepaald voorlopig aan- en verkoopcontract, waarbij die derde de houder wordt van alle rechten en plichten die voor de belovende koper uit dat voorlopig contract voortvloeien. De overdracht van de contractpositie, waarbij de derde de positie van belovende koper verkrijgt, heeft tot gevolg dat de oorspronkelijke belovende koper wordt ontheven van zijn verplichtingen. Zowel de overdracht van de contractpositie als de enkele mogelijkheid tot overdracht die in het voorlopig aan- en verkoopcontract is voorzien, hebben fiscale verplichtingen met betrekking tot IMT. De fiscale wet gaat er immers van uit dat er een onerouze overdracht plaatsvindt telkens wanneer er sprake is van een overdracht van de contractpositie (huidig of potentieel), en belast deze alsof het een werkelijke overdracht betreft, d.w.z. de belasting wordt geheven over de waarde van de aanbetaling betaald door de koper met het tarief dat van toepassing is op de totale waarde. Telkens wanneer het definitieve voorlopige aan- en verkoopcontract wordt gesloten, of wanneer de fiscale gebeurtenis plaatsvindt vóór het sluiten van het definitieve contract dat de juridische overdracht van het goed bewerkstelligt, en de contractant reeds de verschuldigde belasting heeft betaald, is er slechts sprake van een aanvullende liquidatie wanneer de waarde die toekomt aan de definitieve overdracht hoger is dan de waarde die als basis diende voor de vorige liquidatie. In het geval dat de verkrijger profiteert van een tariefvermindering of vrijstelling, zal een gedeeltelijke of volledige annulering van de belasting plaatsvinden. De opname van clausules in het voorlopig contract die de mogelijkheid voor de belovende koper om zijn contractpositie aan een derde over te dragen, toestaan of voorzien, moet altijd zorgvuldig worden overwogen, gezien de bijbehorende fiscale gevolgen.

5. Wat zijn de gevolgen van contractbreuk van een voorlopig aan- en verkoopcontract?

De gevolgen van contractbreuk van het voorlopig contract kunnen in het contract zelf zijn voorzien. Bij gebreke van specifieke bepalingen in het voorlopig aan- en verkoopcontract, zijn de algemene regels van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.

Het Burgerlijk Wetboek stelt de volgende aanvullend toepasselijke regels vast:

• In geval van contractbreuk door de belovende koper, verliest deze de aanbetaling die hij aan de belovende verkoper heeft gedaan;
• In geval van contractbreuk door de belovende verkoper, is deze verplicht de aanbetaling die de belovende koper reeds heeft gedaan, dubbel terug te betalen; als alternatief voor de dubbele terugbetaling van de aanbetaling, in gevallen waarin de bezitsverschaffing van het vastgoed heeft plaatsgevonden, kan de belovende koper de waarde van het vastgoed eisen, objectief bepaald op de datum van de niet-nakoming van de belofte, met aftrek van de overeengekomen prijs, en moet hem tevens de aanbetaling en het reeds betaalde deel van de prijs worden terugbetaald;
• In het voorlopig contract moet de termijn worden aangegeven waarbinnen sprake is van contractbreuk en niet slechts van verzuim (vertraging in de nakoming). Er kan worden aangegeven dat er sprake is van definitieve contractbreuk telkens wanneer, bij verzuim van een partij (vertraging in de nakoming), de wederpartij een aanmaning stuurt (een schriftelijke mededeling) waarin een redelijke termijn wordt gesteld voor de nakoming van de betreffende verplichting en deze partij opnieuw in gebreke blijft met de nakoming van zijn verplichting.
• Daarom moeten de partijen de redelijke termijn voor nakoming, zoals bedoeld in artikelen 801 tot 808 van het Burgerlijk Wetboek, direct in het contract vaststellen, na het verstrijken van de verplichting om de akte te verlijden, zodat deze vertraging (verzuim) overgaat in definitieve contractbreuk.
• Indien de partij op de aangegeven datum opnieuw in gebreke blijft, moet de wederpartij een nieuwe schriftelijke mededeling sturen op de in het contract overeengekomen wijze, waarin wordt aangegeven dat het contract definitief als verbroken wordt beschouwd, waarbij de aanbetaling wordt verloren of de partij het recht krijgt om het dubbele van het betaalde te ontvangen.

Als alternatief voor de bovengenoemde schadevergoedingen kan de niet-nalatige partij ervoor kiezen om de rechtbank te verzoeken om specifieke uitvoering van het contract, met het oog op het verkrijgen van een vonnis van de rechtbank dat de wilsverklaring van de nalatige belover vervangt, en aldus de gedwongen nakoming van het voorlopig aan- en verkoopcontract verkrijgt.

6. Wat is een voorlopige registratie? Welke registraties moet ik doen als ik vastgoed wil kopen en wanneer?

Het Wetboek van Hypothecaire Registratie voorziet in de mogelijkheid van voorlopige registraties. De voorlopige registratie van verwerving bestaat uit de registratie van de verwerving ten gunste van de koper, vóór het verlijden van de aan- en verkoopakte. De verkoper verklaart bij de registratie dat hij dat vastgoed heeft beloofd te verkopen aan de koper voor de prijs die is vastgesteld in het voorlopig aan- en verkoopcontract. De voorlopige registratie van hypotheek bestaat uit de registratie van een hypotheek op het vastgoed vóór het verlijden van de betreffende hypotheekakte (die in de meeste gevallen samen met de aan- en verkoopakte wordt verleden). Deze registraties dienen om geregistreerde prioriteit te garanderen ten opzichte van alle andere registraties, die hypothetisch door derden tot de datum van de akte zouden kunnen worden bevorderd (zoals bijvoorbeeld beslagen of hypotheken). Het verzoek tot voorlopige registratie van verwerving moet worden ondertekend door de belovende verkoper (zijn handtekening moet aanwezigheidserkend zijn, of alternatief moet het registratieverzoek persoonlijk worden ondertekend bij het Hypotheekkantoor). Indien er een voorlopig aan- en verkoopcontract is ondertekend en de handtekeningen zijn erkend, kan het registratieverzoek worden ondertekend door een advocaat/gerechtsdeurwaarder of door de belovende koper zelf, mits het registratieverzoek vergezeld gaat van het voorlopig contract (of een gewaarmerkt afschrift daarvan). Met betrekking tot de voorlopige registratie van hypotheek moet het betreffende verzoek worden ondertekend door de belovende koper (zijn handtekening moet aanwezigheidserkend zijn, of alternatief moet het registratieverzoek persoonlijk worden ondertekend bij het Hypotheekkantoor), mits hij voorafgaandelijk de voorlopige registratie van verwerving ten gunste van hemzelf heeft ingediend (in de praktijk worden deze registraties tegelijkertijd ingediend, waarbij de registratie van verwerving vóór die van hypotheek wordt verwerkt). Voorlopige registraties vervallen zes maanden na de datum van indiening, indien ze niet worden omgezet in definitieve registraties (hoewel ze kunnen worden verlengd). Na het verlijden van de akte/geauthenticeerd particulier document van aan- en verkoop en, indien van toepassing, hypotheek, moeten de voorlopige registraties van verwerving en hypotheek worden omgezet in definitieve registraties (de effecten van de verwerving en de hypotheek, voor registratiedoeleinden, retroactief vanaf de datum waarop de verzoeken tot voorlopige registratie zijn ingediend). Hoewel voorlopige registraties gewoonlijk alleen plaatsvinden wanneer er sprake is van financiering van de verwerving (omdat ze een vereiste van de bank zijn), is het waar dat het uitvoeren van voorlopige registraties van verwerving, zelfs wanneer er geen bank bij betrokken is, een aanvullende garantie voor de koper vormt. Een voorlopige registratie van verwerving kan de koper immers de zekerheid geven dat, wanneer hij zijn aan- en verkoopakte verlijdt, hij de registratie van verwerving definitief kan maken, en de registratie van andere lasten of bezwaringen die intussen op het vastgoed zijn geregistreerd, kan verwijderen. Indien er geen voorlopige registraties worden gedaan, noch van verwerving noch van hypotheek, moet de registratie van de verwerving direct na het verlijden van de notariële akte van aan- en verkoop worden bevorderd. Tot slot moet worden vermeld dat elk registratieverzoek moet worden vergezeld van de kadasterkaart of een uittreksel van de kadastrale gegevens van het vastgoed.

7. Wat is de Technische Fiche voor Woningen?

De Technische Fiche voor Woningen is een document dat de technische en functionele kenmerken van de woning beschrijft en waarvan de presentatie bij de akte/particulier document verplicht is voor al het vastgoed waarvan de aanvraag voor een gebruiksvergunning na 30 maart 2004 is ingediend. Telkens wanneer er sprake is van de verwerving van nieuw vastgoed bestemd voor bewoning, dient een kopie van de Technische Fiche voor Woningen of de voorlopige Technische Fiche voor Woningen te worden opgevraagd, indien het vastgoed nog niet is voltooid. De wet bepaalt dat de Technische Fiche voor Woningen niet handgeschreven mag zijn (met uitzondering van de handtekeningen van de technici) en in duidelijk en begrijpelijk Portugees voor de ontvanger moet zijn opgesteld. De Technische Fiche voor Woningen moet informatie bevatten over de belangrijkste professionals die betrokken zijn bij het project, de bouw, herbouw, uitbreiding of wijziging, evenals informatie over de projectontwikkelaar, de verkaveling, het stedelijk gebouw en het autonome deel of de eengezinswoning die aan de orde is.

Verplichte informatie die ook in de Technische Fiche voor Woningen moet worden opgenomen, is de volgende:

• Garantie van de woning, evenals de procedure voor het inroepen ervan in geval van defecten;
• Regels voor de werking van de Vereniging van Eigenaren, indien aanwezig, en de gesloten servicecontracten;
• Onderhoudsregels voor de geïnstalleerde apparatuur die speciale behandeling vereist.

De plannen met betrekking tot het project, het gebouw en het autonome deel moeten op de daarvoor bestemde plaats in de Technische Fiche voor Woningen worden geïdentificeerd en vormen een bijlage die integraal deel uitmaakt van het document. De opstelling van de Technische Fiche voor Woningen is de verantwoordelijkheid van de projectontwikkelaar, die dit document samen met de technisch verantwoordelijke voor de werkzaamheden moet ondertekenen, ter bevestiging van de juistheid en conformiteit van de informatie in de Technische Fiche voor Woningen met de architectonische en technische projecten met betrekking tot het vastgoed. De aan- en verkoopakten van vastgoed waarvan de gebruiksvergunning na 30 maart 2004 is aangevraagd, kunnen alleen worden verleden indien de Technische Fiche voor Woningen van het betreffende vastgoed aan de notaris/advocaat wordt getoond. Deze verplichting geldt zowel voor eerste overdrachten als voor alle volgende overdrachten. De eigenaar is verplicht de Technische Fiche voor Woningen te bewaren zolang het vastgoed van hem is en, in geval van verkoop, moet hij deze aan de nieuwe eigenaar overhandigen. In geval van verlies, kwijtraken of beschadiging van dit document kan de eigenaar een duplicaat van de Technische Fiche voor Woningen verkrijgen bij de projectontwikkelaar of bij de bevoegde gemeente. De projectontwikkelaar is verplicht de betreffende Technische Fiche voor Woningen te bewaren gedurende een periode van 10 jaar, en de Technische Fiche voor Woningen zal ook worden gearchiveerd bij de bevoegde gemeente.

8. Welke documenten moet ik eisen en welke voorzorgsmaatregelen moet ik nemen vóór het verlijden van de notariële akte/geauthenticeerd particulier document van aan- en verkoop van vastgoed?

Vóór de aankoop van vastgoed moet een reeks controles worden uitgevoerd om de juridische situatie ervan te bevestigen. Veel van de kwesties die verband houden met de juridische situatie van het vastgoed kunnen worden geverifieerd aan de hand van de documenten met betrekking tot het vastgoed, die doorgaans door de verkoper worden verstrekt en die reeds zijn vermeld in antwoord op vraag nr. 1. In ieder geval worden hieronder de instanties vermeld waar de documenten met betrekking tot een vastgoed kunnen worden verkregen, evenals de informatie die bij dergelijke instanties kan worden verkregen.

Bij het bevoegde Hypotheekkantoor kan een uittreksel uit het hypotheekregister met betrekking tot het vastgoed worden verkregen en de volgende situaties worden geverifieerd:

1. Of het perceel daadwerkelijk de door de verkoper aangegeven beschrijving heeft en of deze overeenkomt met de beschrijving in de kadasterkaart en in het door de gemeente goedgekeurde project en de door deze afgegeven gebruiksvergunning;
2. Of de verkoper de huidige en enige eigenaar is, en dus bevoegd is om het vastgoed te verkopen;
3. Of er geen hypotheken of beslagen zijn geregistreerd of in afwachting van registratie, ten gunste van derden;
4. Of er geen andere rechten zijn geregistreerd of in afwachting van registratie, die het gebruik van het vastgoed kunnen beperken.

Bij de belastingdienst van het gebied van het vastgoed kan een kadasterkaart of een kadastraal uittreksel van het vastgoed worden verkregen en de volgende situaties worden geverifieerd:

1. Of de beschrijving van het vastgoed bij de belastingdienst overeenkomt met de beschrijving van het vastgoed in het uittreksel uit het hypotheekregister;
2. Of het vastgoed leeg staat (deze bevestiging is niet absoluut, aangezien er huurovereenkomsten in een onregelmatige situatie kunnen zijn, d.w.z. die niet bij de belastingdienst zijn aangegeven);
3. Of er geen openstaande bedragen zijn met betrekking tot de Gemeentelijke Onroerendgoedbelasting (IMI) of, integendeel, of er fiscale schulden van deze aard zijn waarvoor het vastgoed aansprakelijk kan zijn.
4. Controleren of het vastgoed reeds is gewaardeerd volgens de regels van de CIMI en wat de fiscale waarde ervan is (waarde waarop de gemeentelijke onroerendgoedbelasting van toepassing is).

Bij de bevoegde gemeente kunnen uittreksels van gebruiks- of bouwvergunningen worden verkregen en de volgende situaties worden geverifieerd:

1. Of er reeds bouw-/gebruiksvergunningen zijn afgegeven met betrekking tot een vastgoed en of het gebouwde overeenkomt met het goedgekeurde project.
2. Of het terrein zich in een zone bevindt die is goedgekeurd voor stedelijke bouw, en of er een verkavelingsvergunning is afgegeven, indien van toepassing (in geval van aankoop van grond voor de bouw van toekomstige woningen);
3. Wat de kenmerken zijn van het te bouwen vastgoed (in geval van vastgoed te bouwen op grond met bouwvergunning);
4. Of er voorkeursrechten zijn ten gunste van de gemeente of de staat, met betrekking tot het vastgoed.

De benodigde documenten voor de akte/het particulier document zijn de documenten die zijn aangegeven in het antwoord op vraag nr. 1. Naast de bovengenoemde documenten en de bovengenoemde controles is het ook belangrijk na te gaan of er voorkeursrechten zijn ten gunste van derden anders dan de staat (eigenaren van aangrenzende percelen, in geval van overdracht van een rustiek perceel, of eigenaren van andere rustieke percelen in hetzelfde gebied, in geval van een rustiek perceel dat deel uitmaakt van een Nationaal Agrarisch Reservegebied, huurders van het vastgoed, enz.). Indien er voorkeursrechten zijn ten gunste van derden, moeten van de verkoper bewijzen worden geëist dat de houders van de betreffende voorkeursrechten zijn aangemaand om hun recht uit te oefenen en dat zij afstand hebben gedaan van de uitoefening ervan (expliciet of doordat de termijn daarvoor is verstreken). Tot slot, indien er een hypotheek op het vastgoed rust, moet van de verkoper worden geëist dat hij de annulering daarvan verzekert, en uiterlijk op de datum van de akte een document van kwijting daarvan overlegt. Deze situatie is frequent, gezien het gebruikelijk is dat projectontwikkelaars hun projecten financieren door de objecten van de promotie als garantie aan te bieden, en vervolgens de hypotheek annuleren met betrekking tot elk autonoom deel, perceel of woning, naarmate deze worden verkocht. Naast de bovengenoemde juridische aspecten moet de koper vóór de aankoop van vastgoed altijd een controle van de fysieke toestand van het vastgoed uitvoeren (ter plaatse bevestiging van de oppervlakten, kenmerken en afbakening van het vastgoed, de locatie, de staat van onderhoud, activiteiten van buren die het gebruik van het vastgoed kunnen schaden, enz.).

9. Wanneer moet ik de Gemeentelijke Belasting op Onerouze Transacties van Onroerend Goed (IMT) betalen? Hoe wordt de belastbare waarde berekend?

Indien er geen vrijstelling van deze belasting van toepassing is, moet de IMT vóór het verlijden van de aan- en verkoopakte door de koper worden betaald bij de bevoegde belastingdienst of via internet (https://www.e-financas.gov.pt). De waarde die als basis dient voor de berekening van de IMT is de fiscale waarde van het vastgoed of de waarde van de overdracht, afhankelijk van welke van de twee het hoogst is. Het bedrag van de IMT wordt bepaald door de toepassing van de tarieven die zijn vastgelegd in het IMT-wetboek, die zijn verdeeld over schijven. Zowel de schijven als de tarieven worden gewoonlijk jaarlijks gewijzigd door de wet die de staatsbegroting goedkeurt.

10. Is er een vrijstelling van Gemeentelijke Belasting op Onerouze Transacties van Onroerend Goed (IMT) bij de aankoop van vastgoed bestemd voor bewoning?

In de regel moet de vrijstelling van IMT worden aangevraagd vóór de handeling of het contract dat de overdracht heeft veroorzaakt en altijd vóór de te verrichten liquidatie. U profiteert van vrijstelling indien u vastgoed koopt dat uitsluitend bestemd is voor uw eigen permanente bewoning, en indien de fiscale waarde of de verklaarde waarde van het vastgoed de maximale waarde van de 1e schijf van de IMT niet overschrijdt, momenteel vastgesteld op 106.346 euro (Continentaal Portugal) — waarde jaarlijks bijgewerkt door de Staatsbegroting. Bovendien profiteren jongeren tot 35 jaar die hun eerste eigen permanente woning kopen van een volledige vrijstelling van IMT en Zegelrecht tot 330.539 euro, en van een gedeeltelijke vrijstelling tussen 330.539 euro en 660.982 euro (IMT Joven, ingesteld bij Decreet-Wet nr. 48-A/2024, van 25 juli, met waarden bijgewerkt door de Staatsbegroting 2026). Deze voordelen of tariefverminderingen zijn ook van toepassing op de ruil van vastgoed indien het ontvangen vastgoed bestemd is voor eigen permanente bewoning, of uitsluitend voor bewoning, en indien het verschil in fiscale waarden of het verschil in verklaarde waarden (het hoogste van de twee) tussen het ingeleverde en het ontvangen vastgoed, de maximale waarde van de 1e schijf van de IMT (momenteel 106.346 euro in Continentaal Portugal) niet overschrijdt. Het vrijstellingsvoordeel is alleen van toepassing op stedelijke gebouwen die uitsluitend bestemd zijn voor eigen permanente bewoning en niet op gronden bestemd voor de bouw van dergelijk vastgoed. Indien de goederen binnen zes jaar na de datum van verwerving een ander doel krijgen, behalve in geval van verkoop, indien het vastgoed niet binnen zes maanden na de datum van verwerving wordt toegewezen aan eigen permanente bewoning, of indien, bij een waardering van het goed die gevolgen heeft voor de IMT, de VPT hoger is dan de maximale waarde van de 1e schijf van de IMT die van kracht is op het moment van verwerving.

Wat zijn de IMT-tarieven?

• Rustieke percelen: 5%
• Stedelijke gebouwen bestemd voor secundaire bewoning of verhuur: 1% tot 8% (de 1e schijf is niet vrijgesteld, in tegenstelling tot eigen permanente bewoning)
• Stedelijke gebouwen uitsluitend bestemd voor eigen permanente bewoning: 0% tot 8% (volledige vrijstelling tot 106.346 euro; progressieve tarieven per schijf, met een uniform tarief van 7,5% voor hoge waarden)
• Andere gebouwen en andere verwervingen: 6,5%
• Gebouwen verworven door entiteiten met fiscaal domicilie in een land, territorium of regio die onderworpen zijn aan een duidelijk gunstiger fiscaal regime, vermeld op een lijst goedgekeurd door een ministerieel besluit van de Minister van Financiën: 10%

Termijn voor betaling van IMT?

In de regel moet de IMT worden betaald op de dag van de liquidatie of op de eerste werkdag daarna. Indien de handeling of het contract in het buitenland wordt gesloten, moet de belasting worden geliquideerd en betaald gedurende de maand na de overdracht.

Welke andere belastingen en kosten zijn van toepassing op de aan- en verkoop?

Zegelrecht:Op de waarde van de verwerving: 0,8%. Deze belasting wordt door de koper betaald op het moment van de aan- en verkoopakte en wordt geheven op de fiscale waarde of de tussen partijen overeengekomen waarde, afhankelijk van welke het hoogst is.Op de waarde van de lening: Zegelrecht op kredietverlening (Post 17.1 van de TGIS):

• Tot 1 jaar, per maand of gedeelte daarvan: 0,04%;
• Van 1 tot 5 jaar: 0,5%;
• Meer dan 5 jaar: 0,6%.

Honoraria voor de akte/particulier document en Hypothecaire Registratie:De honoraria voor de akte of het particulier document zijn afhankelijk van de notaris of advocaat/gerechtsdeurwaarder die het document opstelt. De hypothecaire registratie van verwerving brengt kosten met zich mee die variëren afhankelijk van de waarde van het vastgoed en het type handeling. Deze bedragen worden periodiek bijgewerkt — het wordt aanbevolen de geldende bedragen te raadplegen op de Portal van de IRN (Instituut voor Registraties en Notariaat).Welke stappen moeten worden ondernomen na het verlijden van de aan- en verkoopakte?De verantwoordelijke advocaat of notaris moet de registratie van de verwerving op naam van de koper uitvoeren binnen 10 dagen na ondertekening van de aan- en verkoopakte, of het particulier document. Naast de registratie van de verwerving bij het kantoor moet de aantekening van de Verwerving op naam van de nieuwe eigenaren worden gedaan. Vanaf de datum van verwerving zijn de nieuwe eigenaren verantwoordelijk voor de betaling van de belastingen en kosten van het vastgoed.

Welke belastingen zijn verschuldigd na de aankoop van het vastgoed?

IMI (Gemeentelijke Onroerendgoedbelasting)

Dit is de jaarlijkse gemeentelijke belasting, die wordt geheven op de fiscale waarde van de woning. Deze waarde wordt bepaald door een waardering volgens verschillende criteria. De IMI is een jaarlijkse belasting, wordt geheven op de fiscale waarde die in het kadaster is vermeld en wordt berekend door deze waarde te vermenigvuldigen met een percentage dat kan variëren van:

• 0,3% tot 0,45% (stedelijke gebouwen — tarief jaarlijks vastgesteld door elke gemeente)
• 0,8% (rustieke percelen)
• 7,5% (gebouwen in eigendom van entiteiten met fiscaal domicilie in belastingparadijzen — niet van toepassing op natuurlijke personen)

In het geval van gemengde percelen in Portugal (bestaande uit een rustiek en een stedelijk deel), wordt het respectieve tarief toegepast op de fiscale waarde van elk deel. Gebouwen die eigendom zijn van entiteiten met fiscaal domicilie in een land, territorium of regio die onderworpen zijn aan een duidelijk gunstiger fiscaal regime, vermeld op de lijst goedgekeurd bij ministerieel besluit nr. 150/2004, van 13 februari, met de opeenvolgende wijzigingen daarvan, waarvan de meest recente ministerieel besluit nr. 292/2025/1, van 5 september, gewoonlijk "offshore" genoemd, worden belast tegen een tarief van 7,5% ongeacht het type gebouw dat zij bezitten. Dit verhoogde tarief is echter niet van toepassing op het/de gebouw(en) dat/die eigendom is/zijn van natuurlijke personen. Gemeenten kunnen, na beraadslaging van de gemeenteraad, de algemene tarieven, zoals hierboven vermeld, in bepaalde situaties die zijn voorzien in artikel 112 van het IMI-wetboek, verhogen of verlagen. Woningen bestemd voor eigen permanente bewoning, of bestemd voor verhuur voor bewoning, kunnen profiteren van tijdelijke vrijstelling van deze belasting, gedurende een periode van 3 jaar, indien de fiscale waarde van het vastgoed € 125.000 niet overschrijdt, mits het inkomen van het huishouden € 153.300 niet overschrijdt. Er kan permanente vrijstelling zijn voor gezinnen met lage inkomens — de limieten worden jaarlijks bijgewerkt op basis van de IAS; in 2026 mag het bruto jaarinkomen van het huishouden niet meer bedragen dan 16.824,50 euro en de totale fiscale waarde van de vastgoedbezittingen van het huishouden mag niet meer bedragen dan 73.150 euro. Deze vrijstelling wordt automatisch toegekend door de Belastingdienst. Indien deze niet wordt toegepast, kan deze worden aangevraagd op het Portaal van Financiën of bij het bevoegde Belastingkantoor. De toewijzing van het vastgoed aan eigen permanente bewoning moet plaatsvinden binnen een maximumtermijn van 6 maanden na de verwerving.(*) Stedelijke woongebouwen, gebouwd, uitgebreid, verbeterd of onerouze verworven, bestemd voor eigen permanente bewoning van de eigenaar of het huishouden.--- Einde artikel over Vastgoed aan- en verkoop in Portugal ---