קנייה ומכירה של נכס בפורטוגל

מאמר זה בנושא קנייה ומכירה של נכסים בפורטוגל נכתב על ידי עורך דין פורטוגלי, בעל הסמכה מתאימה. זהו מאמר אינפורמטיבי בלבד, שמטרתו להבהיר את הסוגיות הראשוניות העיקריות בתהליך קנייה ומכירה של נכסים. עם זאת, מומלץ לקבל ייעוץ מעורך דין או נוטריון. בפורטוגל, רק עורך דין או נוטריון רשאי לספק ייעוץ משפטי בנוגע לתהליך קנייה ומכירה של נכסים, ולערוך חוזי קנייה ומכירה של נכסים. כל גורם אחר עלול לעסוק בעריכת דין בלתי חוקית.

1. אילו מסמכים אני צריך כדי לקנות נכס בפורטוגל?

החוק הפורטוגלי קובע כי חוזה קנייה ומכירה של נכס חייב להיערך בשטר ציבורי או במסמך פרטי מאומת על ידי עורך דין או נוטריון. השטר הציבורי יכול להיערך (1) במשרד נוטריון בנוכחות נוטריון, (2) ב"קאסה פרונטה", שירות הניתן על ידי משרד המשפטים, או ב(3) מקום בנוכחות עורך דין או נוטריון בעל סמכות לכך. בשטר או במסמך פרטי זה, בדרך כלל משתתפים הקונה והמוכר. במקרים מיוחדים, עשויים להשתתף גורמים נוספים כגון נציגי מוסדות אשראי, מיופי כוח המייצגים את הקונה או המוכר, בני זוג שצריכים לתת את הסכמתם למכירה, מתורגמנים במקרה שהקונים או המוכרים אינם מבינים את השפה הפורטוגלית. בנוגע למסמכים הדרושים לשטר, אנו יכולים להבחין בין (1) מסמכים הנוגעים למשתתפים ו-(2) מסמכים הנוגעים לנכס.

המסמכים והמידע הנוגעים למשתתפים, הדרושים לעריכת שטר הקנייה והמכירה, או מסמך פרטי מאומת (חלופה לשטר ציבורי, שנערך ואומת על ידי עורך דין או נוטריון, עם אותם תוקף משפטי), הם כדלקמן:

במקרה של אנשים פרטיים:

• • תעודת זהות, או כרטיס אזרח, או דרכון
  • מספר זיהוי מס.
  • מידע על נתונים אישיים:
    • מצב משפחתי (נשוי, רווק, גרוש, אלמן),
    • משטר נישואין (הפרדת רכוש, שיתוף נכסים שנרכשו, שיתוף כללי של נכסים),
    • מקום לידה (מקום לידה וקהילה ומחוז מתאימים)

במקרה של ישויות משפטיות, ובמיוחד במקרה של חברות מסחריות:

• תעודת רישום חברה, שהונפקה לפני פחות משנה וכרטיס זיהוי של ישות משפטית (ייתכן שיידרשו מסמכים נוספים, כגון פרוטוקולים של מועצת המנהלים או האסיפה הכללית, בהתאם לסוג החברה, מטרתה החברתית ואופן ההתקשרות).
• מסמך זיהוי של נציגי החברה החוקיים המייצגים בשם החברה (כרטיס אזרח או תעודת זהות, מספר זיהוי מס).
• קוד הגישה להצהרת (RCBE) רישום מרכזי של בעל תועלת אמיתי של הישות המשפטית

המסמכים הנוגעים לנכס, הדרושים לעריכת שטר הקנייה והמכירה, הם כדלקמן:

• תעודת רישום מקרקעין, או קוד גישה לתעודת מקרקעין קבועה: עם תאריך הנפקה של פחות משישה חודשים על ידי לשכת רישום המקרקעין המוסמכת. מסמך זה יכלול את תיאור הנכס ורישומו על שם המוכר, ומאפשר לבדוק אם קיימים שעבודים או חובות רשומים על הנכס, אשר חייבים להתבטל עד למועד השטר, כגון: משכנתאות, עיקולים, זיקות הנאה או הסכמי העדפה.
• פנקס נכסים: שהונפק או עודכן לפני פחות משנה על ידי שירותי המס באזור הנכס או שהושג דרך האינטרנט על ידי בעל הנכס, מסמך זה מאפשר לבדוק אם הנכס רשום על שם הבעלים, את שטחו, הרכבו, גבולותיו וערכו הפיסקלי (שווי המס של הנכס לאחר הערכה שבוצעה על ידי שירותי המס).
• רישיון שימוש: שהונפק על ידי העירייה באזור הנכס (במצבים ספציפיים מסוימים, רישיון השימוש יכול להיות מוחלף ברישיון בנייה או אף להיפטר ממנו, במקרה שמדובר בנכס שנבנה לפני 7 באוגוסט 1951, כלומר לפני כניסתו לתוקף של המשטר הכללי של בניינים ובנייה, או במקרה שהנכס רשום במרשם (במשרד האוצר) בשנת 1937. מסמך זה מאפשר לבדוק אם הנכס מורשה כראוי על ידי הרשות המוסמכת למגורים, מסחר או שירותים.
• תעודה קבועה: שהונפקה על ידי העירייה באזור הנכס, המוכיחה קבלה זמנית של עבודות פיתוח או המוכיחה מתן ערבות מספקת להבטחת השלמת עבודות הפיתוח (רק כאשר מדובר בהעברה ראשונה של נכסים שנבנו במגרשים או של יחידות עצמאיות של נכסים אלה);
• גיליון נתונים טכניים של דיור: (רק במקרה של רכישת נכסים למגורים שבקשתם להנפקת רישיון שימוש הוגשה לאחר 30 במרץ 2004);
• מסמכים המעידים על ויתור על זכויות העדפה המתאימות: שהונפקו על ידי העירייה ו/או Património Cultural, I.P. (הגוף שירש את ה-DGPC לשעבר, וקודם לכן את ה-IGESPAR, החל מ-1 בינואר 2024) (רק במקרים בהם החוק מעניק זכויות העדפה אלה לגופים הנ"ל) או של הגובלים במקרה של נכס כפרי.
• תעודת אנרגיה ואיכות אוויר פנימית בבניינים.
• קוד הגישה להצהרת (RCBE) רישום מרכזי של בעל תועלת אמיתי, במקרה שהחותם הוא ישות משפטית.

במועד עריכת שטר הקנייה והמכירה הציבורי, על הקונה למסור לנוטריון או לעורך הדין/נוטריון את קבלות התשלום הנוגעות למסים המגיעים מהקונה: מס עירוני על העברות מקרקעין בתמורה (IMT) ומס בולים (I.S) עם הוכחת תשלום, למעט במצבים שבהם הרכישה פטורה ממס זה (IMT). אם ברצונך להשתמש באשראי בנקאי למימון הרכישה, על הקונה לאשר אילו מסמכים נדרשים על ידי הבנק שלו. במצבים אלה, אחת הדרישות הנפוצות היא הצגת רישומים זמניים של רכישה ומשכנתא.

2. כאשר אני רוצה לקנות נכס, האם עלי לערוך חוזה הבטחה לקנייה ומכירה?

לאחר ניתוח כל תיעוד הנכס וכל ההנחות והתנאים הקשורים לרכישת הנכס, יבוצע עריכת חוזה הבטחה לקנייה ומכירה, כלומר, החוזה שבאמצעותו הצדדים מתחייבים, בהסכמה הדדית או באופן חד צדדי, לערוך חוזה עתידי וסופי מסוים. חתימה על חוזה הבטחה לקנייה ומכירה נוחה במצבים שבהם יש עניין להבטיח את העסקה, אך התנאים הדרושים לשטר הקנייה והמכירה עדיין לא התקיימו. מצב זה יכול להתרחש ממגוון סיבות, כולל אי השלמת בניית הנכס, תלוי ועומד הקמת הבעלות המשותפת, אי קיום רישיון שימוש לנכס, או אי קיום הסכום הדרוש לקונה לתשלום המחיר או עדיין ממתין לאישור מימון בנקאי לרכישה.

• באמצעות עריכת חוזה הבטחה לקנייה ומכירה, הצדדים יכולים להתחייב מיד (בשלב שבו עדיין אין להם את כל התיעוד הדרוש, או עניין לעריכת השטר) ולהבטיח כי בתוך התקופה המוסכמת, הם יבצעו את הקנייה והמכירה. בחוזה זה הצדדים מבטיחים ביטחון משפטי במקרה של עיכוב או הפרת חוזה.

בדרך כלל, ההחלטה לערוך חוזה הבטחה לקנייה ומכירה קשורה לצורך לפורמליזציה דחופה של מסמך מחייב בין הקונה למוכר, המבטיח את שמירת העסקה העתידית עם פורמליזציה של שטר ציבורי לקנייה ומכירה. ההחלטה אם לערוך חוזה הבטחה לקנייה ומכירה היא החלטה אופציונלית של המשתתפים (קונה ומוכר הנכס).

3. מהם המרכיבים החיוניים של חוזה הבטחה לקנייה ומכירה?

תוכן חוזה הבטחה לקנייה ומכירה יכול להשתנות באופן משמעותי בהתאם לנסיבות הספציפיות של הצדדים, למצב הנכס נשוא החוזה ולמודל העסקי הרצוי. לפיכך, חוזה ההבטחה יכול וצריך לכלול את כל התנאים וההתחייבויות שהיוו את בסיס העסקה, ובמיוחד, סעיפים חיוניים ונלווים, כל תנאים מתלים או מפסיקים שאולי הוגדרו, הגדרת המחיר ותנאי ותאריכי התשלום, הגדרת תאריך לשטר הקנייה והמכירה של הנכס, זיהוי הערבויות והקנסות החלים, וכל שאר הסעיפים הדרושים להגנה על האינטרסים של קוני ומוכרי הנכס. מצד שני, ניתוח מסמכי הנכס עשוי לחשוף נסיבות הנוגעות אליו שיש לטפל בהן בסעיפי חוזה ההבטחה לקנייה ומכירה. נפוץ, למשל, לכלול בחוזה ההבטחה לקנייה ומכירה את חובת המוכר לתקן אי התאמות שנמצאו במסמכי הנכס. לבסוף, התנאים הפיזיים של הנכס עשויים גם להצדיק הכללת הוראות ספציפיות בחוזה ההבטחה. נפוץ לכלול בחוזה ההבטחה התחייבויות של המוכר לקידום עבודות או תיקונים מסוימים בנכס, לפני עריכת שטר הקנייה והמכירה הציבורי.

לסיכום, אנו יכולים לציין את המרכיבים החיוניים הבאים שחייבים להיכלל בחוזה הבטחה לקנייה ומכירה:

1. זיהוי מלא של הצדדים (עבור אנשים פרטיים: שם, מקום לידה ולאום, מצב משפחתי, כתובת, מספר תעודת זהות/כרטיס אזרח ומספר זיהוי מס; ועבור ישויות משפטיות: שם חברה, מטה, הון רשום, מספר רישום ומספר ישות משפטית וזיהוי מי שמייצג את החברה עם ציון התפקיד והסמכויות שבהן הוא פועל);
2. זיהוי מלא של הנכס נשוא ההבטחה: (מיקום והרכב, מספר תיאור הנכס בלשכת רישום המקרקעין, מספר גוש וחלקה שבו הנכס רשום בשירותי המס ומספר, תאריך הנפקה וגוף מנפיק של רישיון השימוש או הבנייה או ציון פטור ממנו);
3. קביעת ההבטחה, תוך פירוט: האם מדובר בהבטחה דו-צדדית או חד-צדדית, והאם הנכס נרכש חופשי משעבודים, חובות או אחריות אחרת, וחופשי ופנוי מאנשים ורכוש;
4. מחיר ואופן תשלום, כולל ציון סכום המקדמה והחיזוקים המתאימים, אם ישנם;
5. מועד לביצוע שטר הקנייה והמכירה וציון מי צריך לבצע את התיאום המתאים;
6. כל תנאים שהצדדים מבקשים להכפיף להם את קניית ומכירת הנכס וההשלכות של אי התקיימותם;
7. ציון הערבויות והחובות של הצדדים המעורבים בעסקה, לדוגמה:
   • הצהרה לכל דבר ועניין משפטי כי במועד שטר הקנייה והמכירה של הנכס, הנכס יהיה מסומן כראוי על פי החוק לצורך רישום מקרקעין, השטחים המופיעים במרשם המקרקעין תואמים את תיאור המקרקעין והתוכניות שאושרו על ידי העירייה באמצעות רישיון השימוש;
   • הצהרה כי בשלבים המוקדמים ובעת גיבוש חוזה זה לא הושמט מהקונים המבטיחים כל מידע או עובדה שהקונים המבטיחים היו צריכים לדעת בעת שקילת רצונם לבצע את העסקה, הן לגבי מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס, שעלולים להיות להם השלכות ישירות או עקיפות על מכירת הנכס הפנוי והחופשי משעבודים, חובות או אחריות;
   • הצהרה כי הנכס רשום כראוי בלשכת רישום המקרקעין ורשום במרשם, לטובתם;
   • השטחים והמבנים הקיימים יתאימו לשטחים ולהרכב המתוארים בתיעוד המתאים, במרשם, במקרקעין ובעירייה, ולכן במקרה של אי התאמה יש לתקן זאת לפני מועד השטר;
   • כי הנכס חופשי מכל שעבודים, משכנתאות, חובות או אחריות, ופנוי;
   • למיטב ידיעתם, אין כל הודעה, תלונה, תביעה משפטית של בוררות או הליך אחר תלוי ועומד או איום עליו, שעלול להשפיע על זכותם בנכס, בפני בית משפט, כל מחלקה ממשלתית או רשות מקומית שבדרך כלשהי משפיעה או תשפיע על קיום החובות המפורטים כאן;
   • למעט סעיפי חוזה ההבטחה, אין כל חוזה הבטחה לשכירות או אחר, מכל סוג שהוא, הקשור לנכס או לחלק ממנו, שעלול להגביל או לצמצם באופן מהותי את השימוש או הסילוק שלו על ידי הקונים המבטיחים;
   • הוכחה כי אין חובות לרשויות המס הקשורות לנכסים, הנובעות מרכישה או שימוש על ידי המוכר המבטיח;
   • כי הנכס נמצא במצב תקין למגורים ועם כל ציודו ורשתותיו הפנימיות והתקנת מים, חשמל, ביוב, גז במצב תקין וכי לא עבר כל שינוי בתצורתו ובגבולותיו;
   • אם קיימת, במועד זה, פוליסת ביטוח כלשהי על הנכס נשוא חוזה זה, המוכרים המבטיחים מתחייבים לשמור עליה בתוקף עד למועד שטר הקנייה והמכירה הציבורי.
8. ציון אופן ההודעה והמקום, ציון חובה של התערבות או אי התערבות של תיווך נדל"ן.
9. השלכות במקרה של הפרת חוזה, ובמיוחד, כפיפות למשטר הביצוע הספציפי הקבוע בסעיף 830 לחוק האזרחי.
10. בית המשפט המוסמך לדון בכל סכסוך הנובע מהחוזה. ככלל, בית המשפט המחוזי של מיקום הנכס נשוא החוזה יהיה מוסמך, או שהצדדים יכולים לבחור בבית הדין לבוררות.

במקרה של חוזה הבטחה לקנייה ומכירה הנוגע לעריכת חוזה בתמורה להעברה או הקמה של זכות קניינית על בניין, או יחידה עצמאית ממנו, שכבר נבנה, נמצא בשלבי בנייה או צפוי להיבנות, חוזה ההבטחה לקנייה ומכירה חייב לכלול אישור נוכחות של חתימת המבטיח או המבטיחים (בהתאם לשאלה אם מדובר בהבטחה חד-צדדית או דו-צדדית) ואישור, על ידי הנוטריון, על קיום רישיון השימוש או הבנייה המתאים.

4. מה פירוש "העברת מעמד חוזי" של קונה מבטיח בחוזה הבטחה לקנייה ומכירה?

חוזה הבטחה לקנייה ומכירה יכול לקבוע את האפשרות שהקונה המבטיח יעביר את מעמדו החוזי לצד שלישי. אם חוזה הבטחה לקנייה ומכירה אינו קובע את האפשרות להעביר את המעמד החוזי, העברת המעמד החוזי כפופה לאישור מוקדם שיינתן על ידי המוכר המבטיח. העברת מעמד חוזי פירושה העברת מעמד הקונה המבטיח בחוזה הבטחה לקנייה ומכירה מסוים לצד שלישי, כאשר צד שלישי זה הופך לבעל כל הזכויות והחובות הנובעות מחוזה הבטחה זה עבור הקונה המבטיח. העברת מעמד חוזי, המעניקה לצד שלישי את מעמד הקונה המבטיח, גוררת את שחרור הקונה המבטיח המקורי מההתחייבות. הן העברת המעמד החוזי והן האפשרות הפשוטה להעברה הקבועה בחוזה הבטחה לקנייה ומכירה, כרוכות בחובות מס בגין IMT. למעשה, חוק המס מניח קיום העברה בתמורה בכל פעם שמתרחשת העברת מעמד חוזי (נוכחית או פוטנציאלית), ומטיל עליה מס כאילו מדובר בהעברה אמיתית, כלומר, המס מוטל על סכום המקדמה ששולמה על ידי הקונה בשיעור החל על הסכום הכולל. בכל פעם שחוזה הבטחה לקנייה ומכירה סופי נערך, או שהאירוע החייב במס מתרחש לפני עריכת החוזה הסופי המבצע את העברת הבעלות המשפטית על הנכס, והצד כבר שילם את המס המגיע, יבוצע חיוב נוסף רק כאשר הערך המתאים להעברה הסופית יהיה גבוה מהערך ששימש כבסיס לחיוב הקודם. במקרה שהרוכש נהנה מהפחתת שיעור או פטור, יבוצע ביטול חלקי או מלא של המס. הכללת סעיפים בחוזה ההבטחה המאפשרים או קובעים את האפשרות שהקונה המבטיח יעביר את מעמדו החוזי לצד שלישי יש לשקול תמיד בזהירות, בהתחשב בהשלכות המס הנלוות.

5. מהן ההשלכות של הפרת חוזה הבטחה לקנייה ומכירה?

השלכות הפרת חוזה ההבטחה יכולות להיות קבועות בחוזה עצמו. בהיעדר הוראות ספציפיות בחוזה הבטחה לקנייה ומכירה, יחולו הכללים הכלליים הקבועים בחוק האזרחי.

החוק האזרחי קובע את הכללים המשלימים הבאים:

• במקרה של הפרה מצד הקונה המבטיח, הוא יאבד את המקדמה שמסר לטובת המוכר המבטיח;
• במקרה של הפרה מצד המוכר המבטיח, הוא יחויב להחזיר, בכפל, לקונה המבטיח את המקדמה שכבר שילם; לחלופין להחזרת המקדמה בכפל, במצבים שבהם הייתה העברת חזקה על הנכס, יכול הקונה המבטיח לדרוש את שווי הנכס שנקבע באופן אובייקטיבי במועד אי קיום ההבטחה, בניכוי המחיר המוסכם, וכן יוחזרו לו המקדמה וחלק מהמחיר ששולם;
• בחוזה ההבטחה יש לציין את המועד שבו תיחשב הפרה ולא רק איחור (עיכוב בביצוע). ניתן לציין כי הפרה סופית תיחשב תמיד כאשר צד אחד נמצא באיחור (עיכוב בביצוע) והצד השני מבצע התראה (שולח הודעה בכתב) וקובע מועד סביר לביצוע החובה הנדונה והוא חוזר על אי קיום חובתו בתוך אותו מועד.
• לפיכך, על הצדדים לקבוע בחוזה את המועד הנחשב סביר לביצוע, בהתאם ולצורך סעיפים 801 עד 808 לחוק האזרחי, לאחר פקיעת החובה לחתום על השטר, כדי שעיכוב זה (איחור) יהפוך להפרה סופית.
• אם הצד לא יקיים שוב במועד שצוין, על הצד השני לשלוח הודעה כתובה חדשה באופן המוסכם בחוזה המציינת כי החוזה נחשב מופר באופן סופי, תוך אובדן המקדמה או מתן זכות לצד לקבל כפול ממה ששילם.

לחלופין לפיצויים הנזכרים לעיל, הצד שלא הפר יכול לבחור לבקש מבית המשפט ביצוע ספציפי של החוזה, במטרה לקבל מבית המשפט פסק דין שיחליף את ההצהרה העסקית של המבטיח המפר, ובכך להשיג אכיפה כפויה של חוזה ההבטחה לקנייה ומכירה.

6. מהו רישום זמני? כאשר אני רוצה לקנות נכס, אילו רישומים עלי לבצע ובאיזה שלב?

קוד רישום המקרקעין קובע אפשרות לביצוע רישומים זמניים. רישום זמני של רכישה הוא רישום רכישה לטובת הקונה, לפני עריכת שטר הקנייה והמכירה. המוכר מצהיר בעת הרישום כי הבטיח למכור נכס זה לקונה במחיר שנקבע בחוזה הבטחה לקנייה ומכירה. רישום זמני של משכנתא הוא רישום משכנתא על הנכס לפני עריכת שטר המשכנתא המתאים (שברוב המקרים נערך יחד עם שטר הקנייה והמכירה). רישומים אלה משמשים להבטחת עדיפות רשומה ביחס לכל רישומים אחרים, שאולי, באופן היפותטי, יקודמו על ידי צדדים שלישיים עד למועד השטר (כגון, עיקולים או משכנתאות). בקשת רישום זמני של רכישה חייבת להיחתם על ידי המוכר המבטיח (חתימתו חייבת להיות מאושרת בנוכחות, או, לחלופין, בקשת הרישום תיחתם בנוכחות בלשכת רישום המקרקעין). אם קיים חוזה הבטחה לקנייה ומכירה חתום עם חתימות מאושרות, בקשת הרישום יכולה להיחתם על ידי עורך דין/נוטריון או על ידי הקונה המבטיח עצמו, בתנאי שבקשת הרישום מלווה בחוזה ההבטחה (או בעותק מאושר ממנו). בנוגע לרישום זמני של משכנתא, הבקשה המתאימה חייבת להיחתם על ידי הקונה המבטיח (חתימתו חייבת להיות מאושרת בנוכחות, או, לחלופין, בקשת הרישום תיחתם בנוכחות בלשכת רישום המקרקעין), בתנאי שהגיש מראש את הרישום הזמני של רכישה לטובתו (בפועל, רישומים אלה מוגשים בו זמנית, כאשר רישום הרכישה יבוצע לפני רישום המשכנתא). רישומים זמניים פוקעים שישה חודשים ממועד הגשתם, אם אינם מומרים לרישומים קבועים (אם כי ניתן לחדשם). לאחר עריכת השטר/מסמך פרטי מאומת של קנייה ומכירה ושל משכנתא, כאשר הדבר רלוונטי, רישומים זמניים של רכישה ושל משכנתא חייבים להיות מומרים לרישומים קבועים (השפעות הרכישה והמשכנתא יחולו רטרואקטיבית, לצורך רישום, למועד הגשת בקשות הרישומים הזמניים). אם נכון שרישומים זמניים, בדרך כלל, מתבצעים רק כאשר קיים מימון רכישה (מכיוון שהם דרישה מצד הבנק), הרי שביצוע רישומים זמניים של רכישה גם כאשר בנק אינו מעורב מהווה ערובה נוספת לקונה. למעשה, רישום זמני של רכישה יכול להעניק לקונה את הביטחון לדעת שכאשר יבצע את שטר הקנייה והמכירה שלו, יוכל להמיר את רישום הרכישה לרישום קבוע, תוך הסרת רישום של שעבודים או חובות אחרים שאולי נרשמו בינתיים על הנכס. אם לא יבוצעו רישומים זמניים, לא של רכישה ולא של משכנתא, רישום הרכישה חייב להתבצע מיד לאחר עריכת שטר הקנייה והמכירה הציבורי. לבסוף, יש לציין כי כל בקשת רישום חייבת להיות מלווה בפנקס הנכסים או בתעודת רישום מקרקעין של הנכס.

7. מהו גיליון נתונים טכניים של דיור?

גיליון נתונים טכניים של דיור הוא מסמך המתאר את המאפיינים הטכניים והתפקודיים של הדיור, והצגתו חובה במועד השטר/מסמך פרטי עבור כל הנכסים שבקשתם להנפקת רישיון שימוש הוגשה לאחר 30 במרץ 2004. בכל פעם שמדובר ברכישת נכס חדש המיועד למגורים, יש לבקש עותק של גיליון נתונים טכניים של דיור או של גיליון נתונים טכניים זמני של דיור, אם הנכס עדיין לא הושלם. החוק קובע כי גיליון נתונים טכניים של דיור אינו יכול להיות כתוב בכתב יד (למעט חתימות הטכנאים) וחייב להיות כתוב בפורטוגזית באופן ברור ומובן לנמען. גיליון נתונים טכניים של דיור חייב לכלול מידע על אנשי המקצוע העיקריים המעורבים בפרויקט, בבנייה, בשיקום, בהרחבה או בשינוי, וכן מידע על היזם, על החלוקה, על הבניין העירוני ועל היחידה העצמאית או הדיור המשפחתי היחיד המדובר.

מידע חובה נוסף, שחייב להיכלל בגיליון נתונים טכניים של דיור, הוא כדלקמן:

• אחריות הדיור, וכן אופן הפעלתה במקרה של גילוי פגמים;
• כללי תפעול של הבית המשותף, אם קיימים, וחוזים למתן שירותים שנערכו;
• כללי תחזוקה של הציוד המותקן הדורש טיפול מיוחד.

התוכניות הנוגעות לפרויקט, לבניין וליחידה העצמאית, חייבות להיות מזוהות במקום המתאים בגיליון הנתונים הטכניים של הדיור ומהוות נספח המהווה חלק בלתי נפרד מהמסמך. עריכת גיליון הנתונים הטכניים של הדיור היא באחריות היזם, ועליו, יחד עם הטכנאי האחראי על העבודה, לחתום על מסמך זה, המאשר את אמיתות ותאימות המידע הכלול בגיליון הנתונים הטכניים של הדיור עם תוכניות האדריכלות וההתמחויות הנוגעות לנכס. שטרי קנייה ומכירה של נכסים שרישיון השימוש שלהם נדרש לאחר 30 במרץ 2004 יוכלו להתבצע רק אם יוצג בפני הנוטריון/עורך הדין גיליון הנתונים הטכניים של הנכס המדובר. חובה זו חלה הן על העברות ראשונות והן על כל העברות עוקבות. הבעלים מחויב לשמור על גיליון הנתונים הטכניים של הדיור, כל עוד הנכס בבעלותו, ובמקרה של מכירה, עליו למסור אותו לבעלים החדש. במקרה של אובדן, אבדן או נזק למסמך זה, הבעלים יכול לקבל עותק שני של גיליון הנתונים הטכניים של הדיור מהיזם של הנכס או מהעירייה המוסמכת. היזם מחויב לשמור על גיליון הנתונים הטכניים של הדיור המתאים לתקופה של 10 שנים, כאשר גיליון הנתונים הטכניים של הדיור יישמר גם בארכיון העירייה המוסמכת.

8. אילו מסמכים עלי לדרוש ואילו אמצעי זהירות עלי לנקוט לפני עריכת שטר ציבורי/מסמך פרטי מאומת של קנייה ומכירה של נכס?

לפני רכישת נכס, יש לבצע סדרה של בדיקות על מנת לאשר את מצבו המשפטי. רבות מהשאלות הקשורות למצבו המשפטי של הנכס ניתנות לבדיקה באמצעות המסמכים הנוגעים לנכס, המסופקים בדרך כלל על ידי המוכר, ואשר כבר הוזכרו בתשובה לשאלה מס' 1. בכל מקרה, להלן הגופים שבהם ניתן להשיג את המסמכים הנוגעים לנכס, וכן המידע שניתן להשיג מגופים אלה.

בלשכת רישום המקרקעין המוסמכת ניתן להשיג תעודת רישום מקרקעין הנוגעת לנכס ולבדוק את המצבים הבאים:

1. האם לנכס אכן יש את התיאור שצוין על ידי המוכר והאם הוא זהה לזה שצוין בפנקס הנכסים ובתכנית שאושרה על ידי העירייה ורישיון השימוש שהונפק על ידה;
2. האם המוכר הוא הבעלים הנוכחי והיחיד, ולכן יש לו לגיטימציה למכור את הנכס;
3. האם אין משכנתאות או עיקולים רשומים או תלויים ועומדים לרישום, לטובת צדדים שלישיים;
4. האם אין זכויות אחרות רשומות או תלויות ועומדות לרישום, העלולות להגביל את השימוש בנכס.

בשירותי המס באזור הנכס ניתן להשיג פנקס נכסים או תעודת רישום מקרקעין של הנכס ולבדוק את המצבים הבאים:

1. האם תיאור הנכס ברשויות המס תואם את תיאור הנכס המופיע בתעודת רישום המקרקעין;
2. האם הנכס פנוי (אישור זה אינו מוחלט, שכן ייתכנו חוזי שכירות במצב לא תקין, כלומר, שלא דווחו לרשויות המס);
3. האם אין סכומים שלא שולמו בגין מס רכוש עירוני (IMI) או, לחלופין, קיימים חובות מס מסוג זה שעבורם הנכס עשוי להיות אחראי.
4. בדוק אם הנכס כבר הוערך על פי כללי ה-CIMI ומהו ערכו הפיסקלי (הערך שעליו יוטל מס הרכוש העירוני).

בעירייה המוסמכת ניתן להשיג תעודות רישיון שימוש או בנייה וכן לבדוק את המצבים הבאים:

1. האם הונפקו רישיונות בנייה / שימוש הנוגעים לנכס והאם מה שנבנה תואם את התוכנית שאושרה.
2. האם הקרקע ממוקמת באזור המותר לבנייה עירונית, והאם הונפק היתר חלוקה, אם רלוונטי (במקרה של רכישת קרקע לבניית דיור עתידי);
3. מהם מאפייני הנכס שניתן לבנות (במקרה של נכס לבנייה על קרקע עם אישור בנייה);
4. האם קיימות זכויות קדימה לטובת העירייה או המדינה, הנוגעות לנכס.

המסמכים הדרושים לשטר/מסמך פרטי הם אלה המפורטים בתשובה לשאלה מס' 1. בנוסף למסמכים הנזכרים לעיל ולבדיקות הנזכרות לעיל, חשוב גם לבדוק אם קיימות זכויות קדימה לטובת צדדים שלישיים שאינם המדינה (בעלי נכסים גובלים, במקרה של העברת נכס כפרי, או בעלי נכסים כפריים אחרים הממוקמים באותו אזור, במקרה שמדובר בנכס כפרי הכלול באזור שמורת חקלאות לאומית, שוכרי הנכס, וכו'). אם קיימות זכויות קדימה לטובת צדדים שלישיים, יש לדרוש מהמוכר הוכחות לכך שבעלי זכויות הקדימה המתאימות קיבלו הודעה לממש זכות זו וכי ויתרו על מימושה (במפורש או על ידי אי מימוש בתוך המועד שנקבע לכך). לבסוף, אם קיימת משכנתא על הנכס, יש לדרוש מהמוכר להבטיח את ביטולה, ולהציג לכל המאוחר במועד השטר, מסמך ביטול שלה. מצב זה נפוץ, בהתחשב בכך שרגיל שיזמי נדל"ן מממנים את פרויקטים שלהם על ידי מתן הנכסים נשוא הפרויקט כבטוחה, ולאחר מכן מבטלים את המשכנתא ביחס לכל יחידה עצמאית, מגרש או בית, ככל שהם נמכרים. בנוסף להיבטים המשפטיים הנזכרים לעיל, לפני רכישת נכס על הקונה לבצע תמיד בדיקה של מצבו הפיזי של הנכס (אישור במקום, של השטחים, המאפיינים והתיחום של הנכס, מיקומו, מצב שימורו, פעילויות המתבצעות על ידי השכנים העלולות לפגוע בשימוש בנכס, וכו').

9. מתי עלי לשלם את מס הרכוש העירוני על העברת מקרקעין בתמורה (IMT)? כיצד מחושב הסכום החייב במס?

אם אין פטור ממס זה, תשלום ה-IMT חייב להתבצע בשירותי המס המוסמכים או דרך האינטרנט (https://www.e-financas.gov.pt), לפני עריכת שטר הקנייה והמכירה על ידי הקונה. הערך המשמש כבסיס לחישוב ה-IMT הוא הערך הפיסקלי של הנכס או ערך ההעברה, לפי הגבוה מביניהם. סכום ה-IMT נקבע על ידי החלת השיעורים הקבועים בקוד ה-IMT, המחולקים למדרגות. הן המדרגות והן השיעורים משתנים בדרך כלל מדי שנה, על ידי החוק המאשר את תקציב המדינה.

10. האם קיים פטור ממס רכוש עירוני על העברת מקרקעין בתמורה (IMT) במקרה של רכישת נכס המיועד למגורים?

ככלל, יש לבקש פטור מ-IMT לפני הפעולה או החוזה שהביאו להעברה ותמיד לפני החיוב שהיה אמור להתבצע. אתה זכאי לפטור אם אתה רוכש נכס המיועד אך ורק למגורים עצמיים וקבועים, ואם הערך הפיסקלי של הנכס או הערך המוצהר של הנכס אינו עולה על הערך המרבי של המדרגה הראשונה של ה-IMT, הקבוע כיום ב-106,346 אירו (יבשת) — ערך המתעדכן מדי שנה על ידי תקציב המדינה. בנוסף, צעירים עד גיל 35 הרוכשים את דירתם הראשונה למגורים עצמיים וקבועים נהנים מפטור מלא מ-IMT וממס בולים עד 330,539 אירו, ומפטור חלקי בין 330,539 אירו ל-660,982 אירו (IMT Jovem, שנוצר על ידי צו חוק מס' 48-A/2024, מיום 25 ביולי, עם ערכים מעודכנים על ידי OE 2026). הטבות או הפחתות שיעור אלה חלות גם על החלפת נכסים אם הנכס המתקבל מיועד למגורים עצמיים וקבועים, או מיועד אך ורק למגורים, ואם ההפרש בערכים הפיסקליים או ההפרש המוצהר בערכים (הגבוה מבין השניים) בין הנכס הנמסר לזה המתקבל, אינו עולה על הערך המרבי של המדרגה הראשונה של ה-IMT (כיום 106,346 אירו ביבשת). הטבת הפטור חלה רק על נכסים עירוניים המיועדים אך ורק למגורים עצמיים וקבועים ולא על קרקעות המיועדות לבניית נכסים אלה. אם לנכסים יינתן ייעוד שונה בתוך שש שנים ממועד הרכישה, למעט במקרה של מכירה, אם הנכסים לא יוקצו למגורים עצמיים וקבועים בתוך שישה חודשים ממועד הרכישה או אם, כאשר יש לבצע הערכה של הנכס שתשפיע על ה-IMT, ה-VPT יהיה גבוה מהערך המרבי של המדרגה הראשונה של ה-IMT בתוקף במועד הרכישה.

מהם שיעורי ה-IMT?

• נכסים כפריים: 5%
• נכסים עירוניים המיועדים לדיור משני או להשכרה: 1% עד 8% (המדרגה הראשונה אינה פטורה, בניגוד לדיור עצמי קבוע)
• נכסים עירוניים המיועדים אך ורק לדיור עצמי וקבוע: 0% עד 8% (פטור מלא עד 106,346 אירו; שיעורים פרוגרסיביים לפי מדרגה, עם שיעור אחיד של 7.5% לערכים גבוהים)
• נכסים אחרים ורכישות אחרות: 6.5%
• נכסים שנרכשו על ידי ישויות בעלות כתובת מס במדינה, טריטוריה או אזור הכפופים למשטר מס נוח באופן ברור יותר, המופיעים ברשימה שאושרה על ידי צו של שר האוצר: 10%

מועד תשלום ה-IMT?

ככלל, ה-IMT ישולם ביום החיוב או ביום העסקים הראשון שלאחריו. אם הפעולה או החוזה נערכים בחו"ל, המס יחויב וישולם במהלך החודש שלאחר ההעברה.

אילו מיסים ועלויות נוספים חלים על הקנייה והמכירה?

מס בולים:על ערך הרכישה: 0.8%. מס זה מחויב על ידי הקונה בעת עריכת השטר ומוטל על הערך הפיסקלי של הנכס או על הערך המוסכם בין הצדדים, הגבוה מביניהם. על ערך ההלוואה: מס בולים על מתן אשראי (סעיף 17.1 של TGIS):

• עד שנה, עבור כל חודש או חלק ממנו: 0.04%;
• משנה עד 5 שנים: 0.5%;
• מעל 5 שנים: 0.6%.

אגרות שטר/מסמך פרטי ורישום מקרקעין: אגרות השטר או המסמך הפרטי תלויות בנוטריון או בעורך הדין/נוטריון שיערוך את המסמך. לרישום מקרקעין של רכישה יש עלויות המשתנות בהתאם לערך הנכס ולסוג הפעולה. ערכים אלה מתעדכנים מעת לעת — מומלץ לעיין בערכים בתוקף בפורטל ה-IRN (המכון לרישומים ונוטריון). מהם הצעדים שיש לנקוט לאחר עריכת שטר הקנייה והמכירה? עורך הדין או הנוטריון האחראי יבצע את רישום הרכישה על שם הקונה בתוך 10 ימים ממועד חתימת שטר הקנייה והמכירה, או המסמך הפרטי. בנוסף לרישום הרכישה בלשכת רישום המקרקעין, יש לבצע את רישום הרכישה על שם הבעלים החדשים. ממועד הרכישה, הבעלים החדשים יהיו אחראים לתשלום המסים וההוצאות של הנכס.

אילו מיסים חלים לאחר רכישת הנכס?

IMI (מס רכוש עירוני)

זהו מס עירוני שנתי, המוטל על הערך הפיסקלי של הדיור. ערך זה ייקבע על ידי הערכה לפי קריטריונים שונים. ה-IMI הוא מס שנתי, המוטל על הערך הפיסקלי המופיע במרשם המקרקעין ומחושב על ידי הכפלת ערך זה באחוז שיכול לנוע בין:

• 0.3% עד 0.45% (נכסים עירוניים — שיעור שנקבע מדי שנה על ידי כל עירייה)
• 0.8% (נכסים כפריים)
• 7.5% (נכסים בבעלות ישויות בעלות כתובת מס במקלטי מס — לא חל על אנשים פרטיים)

במקרה של נכסים מעורבים בפורטוגל (המורכבים מחלק כפרי וחלק עירוני), יחול על הערך הפיסקלי של כל חלק השיעור המתאים. נכסים שבבעלות ישויות בעלות כתובת מס במדינה, טריטוריה או אזור הכפופים למשטר מס נוח באופן ברור יותר, המופיעים ברשימה שאושרה על ידי צו מס' 150/2004, מיום 13 בפברואר, עם עדכוניה העוקבים, כשהעדכון האחרון הוא צו מס' 292/2025/1, מיום 5 בספטמבר, המכונים בדרך כלל "אוף-שור", מחויבים בשיעור של 7.5% ללא קשר לסוג הנכס שבבעלותם. שיעור מוגבר זה אינו חל, עם זאת, על נכס(ים) בבעלות אנשים פרטיים. הרשויות המקומיות, בהחלטת מועצת העיר, יכולות להגדיל או להפחית את השיעורים הכלליים, הנזכרים לעיל, במצבים מסוימים הקבועים בסעיף 112 לקוד ה-IMI. בתים המיועדים למגורים עצמיים וקבועים, או המיועדים להשכרה למגורים, יכולים ליהנות מפטור זמני ממס זה, לתקופה של 3 שנים, אם הערך הפיסקלי של הנכס אינו עולה על 125,000 אירו, בתנאי שהכנסת משק הבית אינה עולה על 153,300 אירו. ייתכן שיהיה פטור קבוע למשפחות בעלות הכנסה נמוכה — המגבלות מתעדכנות מדי שנה על בסיס ה-IAS; בשנת 2026, ההכנסה השנתית ברוטו של משק הבית אינה יכולה לעלות על 16,824.50 אירו וה-VPT הכולל של נכסי משק הבית אינו יכול לעלות על 73,150 אירו. פטור זה מוענק אוטומטית על ידי רשות המסים. אם אינו מיושם, ניתן לבקש אותו בפורטל הפיננסים או במשרד הפיננסים המוסמך. הקצאת הנכס למגורים עצמיים וקבועים חייבת להתרחש בתוך 6 חודשים לכל היותר ממועד הרכישה. (*) נכסים עירוניים למגורים, שנבנו, הורחבו, שופרו או נרכשו בתמורה המיועדים למגורים עצמיים וקבועים של הבעלים או משק הבית. --- סוף מאמר על קנייה ומכירה של נכסים בפורטוגל ---