Achat et vente de biens immobiliers au Portugal

Cet article sur l'achat et la vente de biens immobiliers au Portugal a été rédigé par un avocat portugais compétent en la matière. Il s'agit d'un article purement informatif, destiné à éclaircir les principales questions initiales du processus d'achat et de vente de biens immobiliers. Cependant, il est recommandé de consulter un avocat ou un notaire. Au Portugal, seuls un avocat ou un notaire peuvent fournir des conseils juridiques sur le processus d'achat et de vente, et rédiger des contrats d'achat et de vente de biens immobiliers. Toute autre entité pourrait être impliquée dans l'exercice illégal de la profession d'avocat.

1. Quels documents me faut-il pour acheter un bien immobilier au Portugal ?

La loi portugaise stipule que le contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier doit être conclu par acte public ou acte sous seing privé authentifié par un avocat ou un notaire. L'acte public peut être réalisé (1) dans un bureau de notaire en présence d'un notaire, (2) à la "Casa Pronta", un service proposé par les services du Ministère de la Justice, ou (3) sur place en présence d'un avocat ou d'un notaire habilité. Cet acte ou cet acte sous seing privé authentifié implique généralement l'acheteur et le vendeur. Dans des cas particuliers, d'autres entités peuvent intervenir, telles que des représentants d'institutions de crédit, des mandataires représentant l'acheteur ou le vendeur, des conjoints devant consentir à la vente, des interprètes si les acheteurs ou vendeurs ne comprennent pas la langue portugaise. Concernant les documents nécessaires à l'acte, on peut distinguer (1) les documents relatifs aux parties et (2) les documents relatifs au bien immobilier.

Les documents et informations relatifs aux parties, nécessaires à la signature de l'acte d'achat et de vente, ou de l'acte sous seing privé authentifié (une alternative à l'acte public, rédigé et authentifié par un avocat ou un notaire, avec les mêmes effets juridiques), sont les suivants :

Dans le cas de personnes physiques :

• • Carte d'identité, ou carte citoyen, ou passeport
  • Numéro d'identification fiscale.
  • Informations sur les données personnelles :
    • état civil (marié, célibataire, divorcé, veuf),
    • régime matrimonial (séparation de biens, communauté de biens acquis, communauté universelle de biens),
    • lieu de naissance (lieu de naissance et sa paroisse et commune)

Dans le cas de personnes morales, et spécifiquement dans le cas de sociétés commerciales :

• Certificat du Registre du Commerce, émis il y a moins d'un an et carte d'identification de personne morale (d'autres documents peuvent être nécessaires, tels que des procès-verbaux du conseil d'administration ou de l'assemblée générale, en fonction du type de société, de son objet social et de la manière dont elle est représentée).
• Document d'identification des représentants légaux de la société qui agissent au nom de la société (Carte citoyen ou carte d'identité, numéro d'identification fiscale).
• Le code d'accès à la déclaration du (RCBE) Registre Central des Bénéficiaires Effectifs de la personne morale

Les documents relatifs au bien immobilier, nécessaires à la signature de l'acte d'achat et de vente, sont les suivants :

• Certificat du Registre Foncier, ou code d'accès au Certificat Foncier Permanent : datant de moins de six mois, émis par le bureau d'enregistrement foncier compétent. Ce document contiendra la description du bien et son inscription au nom du vendeur, et permettra de vérifier s'il existe des charges ou des hypothèques enregistrées sur le bien, qui devront obligatoirement être annulées avant la date de l'acte, telles que : hypothèques, saisies, servitudes ou pactes de préférence.
• Cadastre foncier : émis ou mis à jour il y a moins d'un an par le service des finances de la zone du bien immobilier ou obtenu par Internet par le propriétaire du bien immobilier. Ce document permet de vérifier si le bien est enregistré au nom du propriétaire, ses superficies, sa composition, ses voisins et sa valeur patrimoniale imposable (valeur fiscale du bien après évaluation effectuée par le service des finances).
• Permis d'occupation : émis par la mairie de la zone du bien immobilier (dans certaines situations spécifiques, le permis d'occupation pourra être remplacé par le permis de construire ou même dispensé, s'il s'agit d'un bien immobilier construit avant le 7 août 1951, c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur du Régime Général des Édifications et Constructions, ou si le bien immobilier a une inscription cadastrale (au service des finances) en 1937). Ce document permet de vérifier si le bien est dûment autorisé par l'entité compétente pour l'habitation, le commerce ou les services.
• Certificat permanent : émis par la mairie de la zone du bien immobilier, attestant de la réception provisoire des travaux d'urbanisation ou de la constitution d'une caution suffisante pour garantir l'achèvement des travaux d'urbanisation (uniquement en cas de première transmission de biens immobiliers construits sur des lots ou de fractions autonomes de ces biens immobiliers) ;
• Fiche Technique d'Habitation : (uniquement en cas d'achat de biens immobiliers destinés à l'habitation dont la demande de permis d'occupation a été déposée après le 30 mars 2004) ;
• Documents prouvant la renonciation aux droits de préférence respectifs : émis par la mairie et/ou le Patrimoine Culturel, I.P. (organisme ayant succédé à la DGPC disparue et, précédemment, à l'IGESPAR, depuis le 1er janvier 2024) (uniquement dans les cas où la loi accorde ces droits de préférence aux entités susmentionnées) ou des voisins en cas de bien rural.
• Certificat Énergétique et de la Qualité de l'Air Intérieur des Bâtiments.
• Le code d'accès à la déclaration du (RCBE) Registre Central des Bénéficiaires Effectifs, dans le cas où le signataire est une personne morale.

Au moment de la signature de l'acte public d'achat et de vente, l'acheteur devra remettre au notaire ou à l'avocat/notaire les avis de liquidation relatifs aux impôts dus par l'acheteur : Impôt Municipal sur les Transactions Onéreuses de Biens Immobiliers (IMT) et Timbre Fiscal (I.S) avec le justificatif de paiement, sauf dans les cas où l'acquisition est exonérée de cet impôt (IMT). Si vous envisagez de recourir à un crédit bancaire pour financer l'acquisition, l'acheteur devra vérifier les documents exigés par sa banque. Dans ces situations, l'une des exigences habituelles consiste en la présentation d'enregistrements provisoires d'acquisition et d'hypothèque.

2. Lorsque je souhaite acheter un bien immobilier, dois-je conclure un contrat préliminaire d'achat et de vente ou non ?

Après analyse de toute la documentation de la propriété et de tous les prérequis et conditions liés à l'acquisition du bien immobilier, il sera procédé à l'élaboration du contrat préliminaire d'achat et de vente, c'est-à-dire le contrat par lequel les parties s'engagent, d'un commun accord ou unilatéralement, à conclure un contrat futur et définitif. La signature d'un contrat préliminaire d'achat et de vente s'avère pratique dans les situations où il y a un intérêt à sécuriser l'opération, mais que les conditions nécessaires à l'acte d'achat et de vente ne sont pas encore réunies. Cette situation peut survenir pour diverses raisons, notamment parce que la construction du bien immobilier n'est pas terminée, parce que la constitution de la propriété horizontale est encore en attente, parce que le bien immobilier ne dispose pas de permis d'occupation, ou parce que l'acheteur ne dispose pas du montant nécessaire pour le paiement du prix ou est encore en attente de l'approbation du financement bancaire pour l'acquisition.

• Par la signature d'un contrat préliminaire d'achat et de vente, les parties peuvent dès à présent s'engager (à un moment où elles ne disposent pas encore de toute la documentation nécessaire, ou de l'intérêt pour la signature de l'acte) en garantissant que, dans le délai convenu, elles formaliseront l'achat et la vente. Dans ce contrat, les parties garantissent une sécurité juridique en cas de retard ou d'inexécution du contrat.

Habituellement, la décision de conclure un contrat préliminaire d'achat et de vente est liée à la nécessité de formaliser d'urgence un document contraignant entre l'acheteur et le vendeur, garantissant la réservation de l'opération future avec la formalisation d'un acte public d'achat et de vente. La décision de conclure ou non un contrat préliminaire d'achat et de vente est une décision facultative des parties (acheteur et vendeur du bien immobilier).

3. Quels sont les éléments essentiels d'un contrat préliminaire d'achat et de vente ?

Le contenu d'un contrat préliminaire d'achat et de vente peut varier considérablement en fonction des circonstances concrètes des parties, de la situation du bien immobilier objet du contrat et du modèle d'opération souhaité. Par conséquent, le contrat préliminaire peut et doit contenir toutes les conditions et obligations qui ont servi de base à l'opération, notamment, des clauses essentielles et accessoires, toutes conditions suspensives ou résolutoires qui auraient pu être définies, la définition du prix et les conditions et délais de paiement, la définition de la date de l'acte d'achat et de vente du bien immobilier, l'identification des garanties et pénalités applicables, et toutes les autres clauses nécessaires pour sauvegarder les intérêts des acheteurs et vendeurs du bien immobilier. Par ailleurs, l'analyse des documents du bien immobilier peut révéler des circonstances relatives à celui-ci qui doivent être prises en compte dans le libellé du contrat préliminaire d'achat et de vente. Il est courant, par exemple, d'inclure dans le contrat préliminaire d'achat et de vente l'obligation pour le vendeur de régulariser les non-conformités constatées dans les documents du bien immobilier. Enfin, les conditions physiques du bien immobilier peuvent également justifier l'inclusion de dispositions spécifiques dans le contrat préliminaire. Il est fréquent d'inclure dans le contrat préliminaire des obligations du vendeur visant à réaliser certains travaux ou réparations dans le bien immobilier, avant la signature de l'acte public d'achat et de vente.

En résumé, nous pouvons indiquer les éléments essentiels suivants qui doivent figurer dans un contrat préliminaire d'achat et de vente :

1. Identification complète des parties (pour les personnes physiques : nom, lieu de naissance et nationalité, état civil, résidence, numéro de carte d'identité/carte citoyen et numéro d'identification fiscale ; et, pour les personnes morales : dénomination sociale, siège social, capital social, numéro d'immatriculation et de personne morale et identification de la personne représentant la société avec mention de la qualité et des pouvoirs avec lesquels elle agit) ;
2. Identification complète du bien objet de la promesse : (localisation et composition, numéro de description du bien auprès du Bureau d'Enregistrement Foncier, article cadastral sous lequel le bien est inscrit au Service des Finances et numéro, date d'émission et entité émettrice du permis d'occupation ou de construction ou mention de sa dispense) ;
3. Stipulation de la promesse, précisant : s'il s'agit d'une promesse bilatérale ou unilatérale et si le bien immobilier est acquis libre de charges, hypothèques ou autres responsabilités, et libre et inoccupé de personnes et de biens ;
4. Prix et mode de paiement, y compris l'indication du montant de l'acompte et de ses éventuels compléments ;
5. Délai pour la réalisation de l'acte d'achat et de vente et indication de qui doit procéder à la réservation ;
6. Toutes conditions auxquelles les parties souhaitent subordonner l'achat et la vente du bien immobilier et les conséquences de leur non-réalisation ;
7. Indication des garanties et des devoirs des parties intervenant dans l'opération, par exemple :
   • Déclaration à toutes fins légales qu'à la date de l'acte d'achat et de vente du bien immobilier, la propriété sera dûment délimitée conformément à la loi pour les besoins du cadastre, que les superficies mentionnées dans le cadastre correspondent à la description foncière et aux plans approuvés par la mairie via le permis d'occupation ;
   • Déclaration qu'aux préliminaires et à la formation du présent contrat, aucune information ou fait n'a été omis aux Promettants-acheteurs que les Promettants-acheteurs auraient dû connaître dans l'évaluation de leur volonté de réaliser l'opération, tant quant à l'état physique et juridique du bien, que ceux qui pourraient avoir des implications directes ou indirectes dans la présente vente du bien libre et exempt de charges, hypothèques ou responsabilités ;
   • Déclaration que la propriété est dûment enregistrée au Bureau d'Enregistrement Foncier et inscrite au cadastre, en leur faveur ;
   • Les superficies et constructions existantes correspondront aux superficies et à la composition décrites dans la documentation respective, cadastrale, foncière et municipale, de sorte qu'en cas de divergence, cela devra être rectifié avant la date de l'acte ;
   • Que le bien immobilier est libre de toute charge, hypothèque, ou responsabilité, et inoccupé ;
   • Autant qu'ils le sachent, il n'y a aucune notification, réclamation, action judiciaire d'arbitrage ou autre procédure en cours ou menacée, qui pourrait affecter leur droit sur le Bien, auprès d'un Tribunal, d'un quelconque département gouvernemental ou autorité locale qui affecterait ou viendrait à affecter le respect des devoirs ici consignés ;
   • À l'exception des clauses du contrat préliminaire, il n'existe aucun contrat préliminaire de location ou autre, quelle qu'en soit la nature, lié au Bien ou à une partie de celui-ci, qui pourrait matériellement restreindre ou limiter l'utilisation ou la disposition de celui-ci par les promettants-acheteurs ;
   • Justificatif de l'absence de dettes envers les autorités fiscales liées aux biens immobiliers, résultant de l'acquisition ou de l'utilisation par le promettant-vendeur ;
   • Que le bien est en bon état d'habitabilité et que tous ses équipements et réseaux internes et d'installation d'eau, d'électricité, d'égouts, de gaz sont en bon état de fonctionnement et n'ont subi aucune modification dans leur configuration et leurs limites ;
   • S'il existe, à la date présente, une quelconque police d'assurance sur la propriété objet du présent contrat, les Promettants-Vendeurs s'engagent à la maintenir en vigueur jusqu'à la date de l'acte public d'achat et de vente.
8. Indication du mode de notification et du lieu, mention obligatoire de l'intervention ou non-intervention d'une agence immobilière.
9. Conséquences en cas d'inexécution du contrat, notamment la soumission au régime de l'exécution spécifique prévu à l'article 830 du Code Civil.
10. Le tribunal compétent pour juger tout litige découlant du contrat. En règle générale, le Tribunal de Comarca de la localisation du bien objet du contrat sera compétent, ou les parties peuvent opter pour le Tribunal Arbitral.

Dans le cas d'un contrat préliminaire d'achat et de vente relatif à la conclusion d'un contrat onéreux de transmission ou de constitution d'un droit réel sur un immeuble, ou une fraction autonome de celui-ci, déjà édifié, en cours de construction ou dont la construction est prévue, le contrat préliminaire d'achat et de vente doit contenir la reconnaissance formelle de la signature du promettant ou des promettants (selon qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale ou bilatérale) et la certification, par le notaire, de l'existence du permis d'occupation ou de construction respectif.

4. Que signifie "céder la position contractuelle" de promettant acheteur dans un contrat préliminaire d'achat et de vente ?

Le contrat préliminaire d'achat et de vente peut prévoir la possibilité pour le promettant acheteur de céder sa position contractuelle à un tiers. Si le contrat préliminaire d'achat et de vente ne prévoit pas la possibilité de céder la position contractuelle, la cession de position contractuelle est soumise à une autorisation préalable du promettant vendeur. Céder la position contractuelle signifie transmettre à un tiers la position de promettant acheteur dans un contrat préliminaire d'achat et de vente donné, ce tiers devenant alors titulaire de tous les droits et devoirs qui découlent de ce contrat préliminaire pour le promettant acheteur. La cession de position contractuelle, en investissant le tiers dans la position de promettant acheteur, a pour conséquence la désolidarisation du promettant acheteur initial. Tant la cession de position contractuelle que la simple possibilité de cession prévue dans le contrat préliminaire d'achat et de vente ont des obligations fiscales en matière d'IMT. En effet, la loi fiscale présume l'existence d'une transmission onéreuse chaque fois qu'une cession de position contractuelle (actuelle ou potentielle) se produit, la taxant comme s'il s'agissait d'une véritable transmission, c'est-à-dire que l'impôt porte sur la valeur de l'acompte versé par l'acheteur avec le taux applicable à la valeur totale. Chaque fois que le contrat préliminaire d'achat et de vente définitif est conclu, ou que le fait générateur survient avant la conclusion du contrat définitif qui opère la transmission juridique du bien, et que le contractant a déjà payé l'impôt dû, il n'y a lieu à liquidation supplémentaire que si la valeur correspondant à la transmission définitive est supérieure à la valeur qui a servi de base à la liquidation antérieure. Dans le cas où l'acquéreur bénéficie d'une réduction de taux ou d'une exonération, il sera procédé à l'annulation partielle ou totale de l'impôt. L'inclusion de clauses dans le contrat préliminaire qui permettent ou prévoient la possibilité pour le promettant acheteur de céder sa position contractuelle à un tiers doit toujours être soigneusement examinée, compte tenu des conséquences fiscales associées.

5. Quelles sont les conséquences de l'inexécution d'un contrat préliminaire d'achat et de vente ?

Les conséquences de l'inexécution du contrat préliminaire peuvent être prévues dans le contrat lui-même. En l'absence de stipulations spécifiques dans le contrat préliminaire d'achat et de vente, les règles générales prévues par le Code Civil s'appliquent.

Le Code Civil établit les règles suivantes applicables à titre supplétif :

• En cas d'inexécution par le promettant acheteur, celui-ci perdra l'acompte qu'il aura versé au promettant vendeur ;
• En cas d'inexécution par le promettant vendeur, celui-ci sera tenu de restituer, en double, au promettant acheteur l'acompte que celui-ci aura déjà versé ; en alternative à la restitution de l'acompte en double, dans les situations où il y a eu transmission de la possession du bien immobilier, le promettant acheteur peut exiger la valeur du bien déterminée objectivement à la date du non-respect de la promesse, déduction faite du prix convenu, et devra en outre se faire restituer l'acompte et la partie du prix qui aura été versée ;
• Le contrat préliminaire devra indiquer le délai au-delà duquel il sera considéré qu'il y a inexécution et non simple demeure (retard dans l'exécution). Il pourra être indiqué que l'inexécution définitive sera considérée comme telle chaque fois qu'une partie est en demeure (retard dans l'exécution) et que la contrepartie procède à une interpellation admonitoire (envoi d'une communication écrite) de celle-ci en fixant un délai raisonnable pour l'exécution de l'obligation en cause et que celle-ci récidive dans le non-respect de son obligation dans ce délai.
• Ainsi, les parties doivent fixer dès le contrat le délai considéré comme raisonnable pour l'exécution, aux termes et pour les effets des articles 801 à 808 du Code Civil, après l'échéance de l'obligation de signer l'acte, afin que ce retard (demeure) se transforme en inexécution définitive.
• Si la partie ne respecte pas à nouveau la date indiquée, la contrepartie devra envoyer une nouvelle communication écrite selon les modalités convenues dans le contrat, indiquant que le contrat est considéré comme définitivement inexécuté, entraînant la perte de l'acompte ou donnant droit à la partie de recevoir ce qu'elle a payé en double.

En alternative aux indemnisations susmentionnées, la partie non défaillante peut opter pour demander au tribunal l'exécution spécifique du contrat, en vue d'obtenir du tribunal une décision qui remplace la déclaration contractuelle du promettant défaillant, obtenant ainsi l'exécution forcée du contrat préliminaire d'achat et de vente.

6. Qu'est-ce qu'un enregistrement provisoire ? Lorsque je souhaite acheter un bien immobilier, quels enregistrements dois-je effectuer et à quel moment ?

Le Code de l'Enregistrement Foncier prévoit la possibilité de réaliser des enregistrements provisoires. L'enregistrement provisoire d'acquisition consiste en l'enregistrement de l'acquisition en faveur de l'acheteur, avant la signature de l'acte d'achat et de vente. Le vendeur déclare lors de l'enregistrement qu'il a promis de vendre ce bien immobilier à l'acheteur pour le prix défini dans le contrat préliminaire d'achat et de vente. L'enregistrement provisoire d'hypothèque consiste en l'enregistrement d'une hypothèque sur le bien immobilier avant la signature de l'acte d'hypothèque respectif (qui dans la plupart des cas est signé conjointement avec l'acte d'achat et de vente). Ces enregistrements servent à garantir la priorité enregistrée par rapport à tout autre enregistrement qui, hypothétiquement, pourrait être promu par des tiers jusqu'à la date de l'acte (comme, par exemple, des saisies ou des hypothèques). La demande d'enregistrement provisoire d'acquisition doit être signée par le promettant vendeur (sa signature devant être reconnue formellement, ou, alternativement, la demande d'enregistrement doit être signée formellement au Bureau d'Enregistrement Foncier). S'il existe un contrat préliminaire d'achat et de vente signé et dont les signatures sont reconnues, la demande d'enregistrement peut être signée par un avocat/notaire ou par le promettant acheteur lui-même, à condition que la demande d'enregistrement soit accompagnée du contrat préliminaire (ou d'une copie certifiée de celui-ci). Concernant l'enregistrement provisoire d'hypothèque, la demande respective doit être signée par le promettant acheteur (sa signature devant être reconnue formellement, ou, alternativement, la demande d'enregistrement doit être signée formellement au Bureau d'Enregistrement Foncier), à condition qu'il ait préalablement présenté l'enregistrement provisoire d'acquisition en sa faveur (en pratique, ces enregistrements sont présentés simultanément, l'enregistrement d'acquisition étant effectué avant celui de l'hypothèque). Les enregistrements provisoires caduquent six mois à compter de leur date de présentation, s'ils ne sont pas convertis en définitifs (bien qu'ils puissent faire l'objet d'un renouvellement). Après la signature de l'acte/acte sous seing privé authentifié d'achat et de vente et d'hypothèque, le cas échéant, les enregistrements provisoires d'acquisition et d'hypothèque doivent être convertis en définitifs (les effets de l'acquisition et de l'hypothèque rétroagissant, aux fins d'enregistrement, à la date à laquelle les demandes d'enregistrement provisoire ont été présentées). S'il est vrai que les enregistrements provisoires ont généralement lieu uniquement lorsqu'il y a un financement d'acquisition (car ils sont une exigence de la banque), la vérité est que la réalisation d'enregistrements provisoires d'acquisition, même lorsqu'une banque n'est pas impliquée, constitue une garantie supplémentaire pour l'acheteur. En effet, un enregistrement provisoire d'acquisition peut donner à l'acheteur la sécurité de savoir que, lorsqu'il signera son acte d'achat et de vente, il pourra convertir l'enregistrement d'acquisition en définitif, retirant l'enregistrement d'autres charges ou hypothèques qui auraient pu être enregistrées sur le bien entre-temps. Si aucun enregistrement provisoire, ni d'acquisition ni d'hypothèque, n'est effectué, l'enregistrement de l'acquisition devra être promu immédiatement après la signature de l'acte public d'achat et de vente. Enfin, il convient de noter que toute demande d'enregistrement devra être accompagnée du cadastre foncier ou du certificat matriciel du bien immobilier.

7. Qu'est-ce que la Fiche Technique d'Habitation ?

La Fiche Technique d'Habitation est un document qui décrit les caractéristiques techniques et fonctionnelles de l'habitation, et sa présentation est obligatoire à la date de l'acte/acte sous seing privé pour tous les biens immobiliers dont la demande de permis d'occupation a été déposée après le 30 mars 2004. Chaque fois qu'il s'agit de l'acquisition d'un bien immobilier neuf destiné à l'habitation, une copie de la Fiche Technique d'Habitation ou de la Fiche Technique d'Habitation provisoire doit être demandée, si le bien n'est pas encore achevé. La loi stipule que la Fiche Technique d'Habitation ne peut pas être manuscrite (à l'exception des signatures des techniciens) et doit être rédigée en portugais de manière claire et compréhensible pour le destinataire. La Fiche Technique d'Habitation doit contenir des informations sur les principaux professionnels impliqués dans le projet, la construction, la reconstruction, l'agrandissement ou la modification, ainsi que des informations sur le promoteur immobilier, sur le lotissement, sur le bâtiment urbain et sur la fraction autonome ou l'habitation unifamiliale concernée.

Les informations obligatoires qui doivent figurer dans la Fiche Technique d'Habitation sont les suivantes :

• Garantie de l'habitation, ainsi que son mode d'activation en cas de détection de défauts ;
• Règles de fonctionnement de la copropriété, le cas échéant, et les contrats de prestation de services qui ont été conclus ;
• Règles d'entretien des équipements installés qui nécessitent un traitement spécial.

Les plans relatifs à l'opération, au bâtiment et à la fraction autonome doivent être identifiés à l'endroit approprié de la Fiche Technique d'Habitation et constituent une annexe faisant partie intégrante du document. L'élaboration de la Fiche Technique d'Habitation est de la responsabilité du promoteur immobilier, qui doit, avec le technicien responsable des travaux, signer ce document, attestant de la véracité et de la conformité des informations contenues dans la Fiche Technique d'Habitation avec les projets d'architecture et de spécialités relatifs au bien immobilier. Les actes d'achat et de vente de biens immobiliers dont le permis d'occupation a été demandé après le 30 mars 2004 ne pourront être réalisés que si la Fiche Technique d'Habitation du bien en question est présentée au notaire/avocat. Cette obligation s'applique tant aux premières transmissions qu'à toutes les transmissions ultérieures. Le propriétaire a l'obligation de conserver la Fiche Technique d'Habitation tant que le bien lui appartient et, en cas de vente, devra la remettre au nouveau propriétaire. En cas de perte, de dilapidation ou de détérioration de ce document, le propriétaire pourra obtenir un duplicata de la Fiche Technique d'Habitation auprès du promoteur immobilier ou de la mairie compétente. Le promoteur est tenu de conserver la Fiche Technique d'Habitation correspondante pendant une période de 10 ans, et la Fiche Technique d'Habitation sera également archivée à la mairie compétente.

8. Quels documents dois-je exiger et quels précautions dois-je prendre avant la signature de l'Acte Public/Acte sous seing privé authentifié d'achat et de vente d'un bien immobilier ?

Avant d'acheter un bien immobilier, il convient de procéder à un ensemble de vérifications afin de confirmer sa situation juridique. Bon nombre des questions relatives à la situation juridique du bien immobilier peuvent être vérifiées à travers les documents relatifs au bien immobilier, qui sont habituellement fournis par le vendeur, et qui ont déjà été mentionnés dans la réponse à la question n° 1. Quoi qu'il en soit, nous indiquons ci-dessous les entités auprès desquelles il est possible d'obtenir les documents relatifs à un bien immobilier, ainsi que les informations qui peuvent être obtenues auprès de ces entités.

Au Bureau d'Enregistrement Foncier compétent, il est possible d'obtenir un certificat d'enregistrement foncier relatif au bien immobilier et de vérifier les situations suivantes :

1. Si le bien correspond effectivement à la description indiquée par le vendeur et si celle-ci est identique à celle indiquée dans le cadastre foncier et dans le projet approuvé par la mairie et le permis d'occupation délivré par celle-ci ;
2. Si le vendeur est le propriétaire actuel et unique, ayant par conséquent la légitimité pour vendre le bien immobilier ;
3. S'il n'existe pas d'hypothèques ou de saisies enregistrées ou en attente d'enregistrement, en faveur de tiers ;
4. S'il n'existe pas d'autres droits enregistrés ou en attente d'enregistrement, susceptibles de restreindre l'usage du bien immobilier.

Au Service des Finances de la zone du bien immobilier, il est possible d'obtenir un cadastre foncier ou un certificat matriciel du bien immobilier et de vérifier les situations suivantes :

1. Si la description du bien immobilier auprès des finances correspond à la description du bien immobilier figurant dans le certificat d'enregistrement foncier ;
2. Si le bien immobilier est vacant (cette confirmation n'est pas absolue, car il peut exister des contrats de location en situation irrégulière, c'est-à-dire qui n'ont pas été déclarés auprès des Services des Finances) ;
3. Si aucune somme relative à l'Impôt Municipal sur les Biens Immobiliers (IMI) n'est en souffrance ou, au contraire, s'il existe des dettes fiscales de cette nature pour lesquelles le bien immobilier pourrait répondre.
4. Vérifier si le bien immobilier a déjà été évalué selon les règles du CIMI et quelle est sa valeur patrimoniale imposable (valeur sur laquelle portera l'impôt municipal sur les biens immobiliers).

À la mairie compétente, il est possible d'obtenir des certificats de permis d'occupation ou de construction et de vérifier également les situations suivantes :

1. Si des permis de construction / d'occupation ont déjà été délivrés pour un bien immobilier et si ce qui est construit correspond au projet approuvé.
2. Si le terrain est situé dans une zone autorisée pour les constructions urbaines, et si un permis de lotissement a été délivré, le cas échéant (en cas d'acquisition de terrain pour la construction d'une future habitation) ;
3. Quelles sont les caractéristiques du bien immobilier qui peut être construit (en cas de bien immobilier à construire sur un terrain avec autorisation de construction) ;
4. S'il existe des droits de préférence en faveur de la mairie ou de l'État, relatifs au bien immobilier.

Les documents nécessaires à l'acte/acte sous seing privé sont ceux indiqués dans la réponse à la question n° 1. Outre les documents susmentionnés et les vérifications ci-dessus, il est également important de vérifier s'il existe des droits de préférence en faveur de tiers autres que l'État (propriétaires de biens ruraux voisins, dans le cas de la transmission d'un bien rural, ou propriétaires d'autres biens ruraux situés dans la même zone, dans le cas d'un bien rural inclus dans une zone de Réserve Agricole Nationale, locataires du bien immobilier, etc.). S'il existe des droits de préférence en faveur de tiers, il convient d'exiger du vendeur des justificatifs que les titulaires des droits de préférence respectifs ont été notifiés pour exercer ce droit et qu'ils y ont renoncé (expressément ou pour avoir laissé passer le délai à cet effet). Enfin, si une hypothèque pèse sur le bien immobilier, il convient d'exiger du vendeur qu'il assure son annulation, en présentant au plus tard à la date de l'acte, le document de mainlevée de celle-ci. Cette situation est fréquente, étant donné qu'il est habituel que les promoteurs immobiliers financent leurs promotions en offrant en garantie les biens immobiliers objets de la promotion, procédant ensuite à l'annulation de l'hypothèque relative à chaque fraction autonome, lot ou maison, au fur et à mesure de leur vente. Outre les aspects juridiques susmentionnés, avant d'acheter un bien immobilier, l'acheteur devra toujours procéder à une vérification de la situation physique du bien immobilier (confirmation sur place, des superficies, caractéristiques et délimitation du bien immobilier, sa localisation, état de conservation, activités développées par les voisins susceptibles de nuire à l'usage du bien immobilier, etc.).

9. Quand dois-je payer l'Impôt Municipal sur les Transactions Onéreuses de Biens Immobiliers (IMT) ? Comment est calculée la valeur imposable ?

En l'absence d'exonération de cet impôt, le paiement de l'IMT doit être effectué auprès du Service des Finances compétent ou par Internet (https://www.e-financas.gov.pt), avant la signature de l'acte d'achat et de vente par l'acheteur. La valeur qui sert de base à la liquidation de l'IMT est la valeur patrimoniale imposable du bien immobilier ou la valeur de la transmission, selon celle qui est la plus élevée. Le montant de l'IMT est déterminé en appliquant les taux prévus dans le Code de l'IMT, qui sont répartis par tranches. Tant les tranches que les taux sont habituellement modifiés annuellement, par la Loi approuvant le Budget de l'État.

10. Existe-t-il une exonération de l'Impôt Municipal sur les Transactions Onéreuses de Biens Immobiliers (IMT) en cas d'acquisition d'un bien immobilier destiné à l'habitation ?

En règle générale, l'exonération de l'IMT doit être demandée avant l'acte ou le contrat qui a engendré la transmission et toujours avant la liquidation qui aurait dû être effectuée. Vous bénéficiez d'une exonération si vous acquérez un bien immobilier exclusivement destiné à votre résidence principale et permanente, et si la valeur patrimoniale imposable ou la valeur déclarée du bien immobilier n'excède pas la valeur maximale du 1er échelon de l'IMT, actuellement fixée à 106 346 euros (Continent) — valeur mise à jour annuellement par le Budget de l'État. De plus, les jeunes jusqu'à 35 ans qui achètent leur première résidence principale et permanente bénéficient d'une exonération totale de l'IMT et du Timbre Fiscal jusqu'à 330 539 euros, et d'une exonération partielle entre 330 539 euros et 660 982 euros (IMT Jeune, créé par le Décret-Loi n° 48-A/2024, du 25 juillet, avec des valeurs mises à jour par le Budget de l'État 2026). Ces avantages ou réductions de taux s'appliquent également à l'échange de biens immobiliers si le bien reçu est destiné à votre résidence principale et permanente, ou est exclusivement destiné à l'habitation, et si la différence de valeurs patrimoniales imposables ou la différence déclarée de valeurs (la plus élevée des deux) entre le bien que vous cédez et celui que vous recevez, n'excède pas la valeur maximale du 1er échelon de l'IMT (actuellement 106 346 euros au Portugal continental). Le bénéfice de l'exonération s'applique uniquement aux immeubles urbains destinés exclusivement à la résidence principale et permanente et non aux terrains destinés à la construction de ces biens immobiliers. Si les biens sont affectés à un usage différent dans un délai de six ans à compter de la date d'acquisition, sauf en cas de vente, si les biens immobiliers ne sont pas affectés à la résidence principale et permanente dans un délai de six mois à compter de la date d'acquisition ou si, en cas d'évaluation du bien qui doit produire des effets en matière d'IMT, la valeur patrimoniale imposable est supérieure à la valeur maximale du 1er échelon de l'IMT en vigueur au moment de l'acquisition.

Quels sont les taux de l'IMT ?

• Biens ruraux : 5%
• Immeubles urbains destinés à la résidence secondaire ou à la location : 1% à 8% (le 1er échelon n'est pas exonéré, contrairement à la résidence principale permanente)
• Immeubles urbains exclusivement destinés à la résidence principale et permanente : 0% à 8% (exonération totale jusqu'à 106 346 euros ; taux progressifs par échelon, avec un taux unique de 7,5% pour les valeurs élevées)
• Autres immeubles et autres acquisitions : 6,5%
• Immeubles acquis par des entités dont le domicile fiscal est dans un pays, territoire ou région soumis à un régime fiscal clairement plus favorable, figurant sur une liste approuvée par arrêté du Ministre des Finances : 10%

Délai de paiement de l'IMT ?

En règle générale, l'IMT doit être payé le jour de la liquidation ou le 1er jour ouvrable suivant. Si l'acte ou le contrat est conclu à l'étranger, l'impôt devra être liquidé et payé pendant le mois suivant celui de la transmission.

Quels autres impôts et coûts s'appliquent à l'achat et à la vente ?

Timbre Fiscal : Sur la valeur d'acquisition : 0,8%. Cet impôt est liquidé par l'acheteur au moment de l'acte d'achat et porte sur la valeur patrimoniale imposable ou la valeur convenue entre les parties, le montant le plus élevé des deux. Sur la valeur du prêt : Timbre Fiscal sur l'octroi de crédit (Verba 17.1 de la TGIS) :

• Jusqu'à 1 an, par mois ou fraction : 0,04% ;
• De 1 à 5 ans : 0,5% ;
• Plus de 5 ans : 0,6%.

Frais de notaire/acte sous seing privé et Enregistrement Foncier : Les frais de notaire ou d'acte sous seing privé dépendent du notaire ou de l'avocat / notaire qui rédige le document. L'enregistrement foncier d'acquisition a des coûts qui varient en fonction de la valeur du bien immobilier et du type d'acte. Ces valeurs sont mises à jour périodiquement — il est recommandé de consulter les valeurs en vigueur sur le Portail de l'IRN (Institut des Enregistrements et du Notariat). Quelles sont les démarches à suivre après la signature de l'acte d'achat et de vente ? L'avocat ou le notaire responsable devra effectuer l'enregistrement de l'acquisition au nom de l'acheteur dans un délai de 10 jours suivant la signature de l'acte d'achat et de vente, ou de l'acte sous seing privé. Outre l'enregistrement de l'acquisition au Bureau d'Enregistrement, il devra être effectué l'annotation de l'Acquisition au nom des nouveaux propriétaires. À compter de la date d'acquisition, les nouveaux propriétaires seront responsables du paiement des Impôts et des dépenses du bien immobilier.

Quels impôts sont dus après l'achat du bien immobilier ?

IMI (Impôt Municipal sur les Biens Immobiliers)

Il s'agit de l'Impôt Municipal annuel, qui porte sur la valeur patrimoniale imposable de l'habitation. Cette valeur sera déterminée par évaluation selon divers critères. L'IMI est un impôt annuel, il porte sur la valeur patrimoniale imposable figurant au cadastre et est calculé en multipliant cette valeur par un pourcentage qui peut aller de :

• 0,3% à 0,45% (immeubles urbains — taux fixé annuellement par chaque municipalité)
• 0,8% (biens ruraux)
• 7,5% (immeubles détenus par des entités ayant leur domicile fiscal dans des paradis fiscaux — non applicable aux personnes physiques)

S'agissant de biens mixtes au Portugal (composés d'une partie rurale et d'une partie urbaine), le taux respectif s'appliquera à la valeur patrimoniale imposable de chaque partie. Les immeubles qui sont la propriété d'entités ayant leur domicile fiscal dans un pays, territoire ou région soumis à un régime fiscal clairement plus favorable, figurant sur la liste approuvée par l'arrêté n° 150/2004, du 13 février, avec ses mises à jour successives, la plus récente étant l'arrêté n° 292/2025/1, du 5 septembre, communément appelés "offshore", sont imposés au taux de 7,5% indépendamment du type d'immeuble qu'ils possèdent. Ce taux majoré ne s'applique cependant pas au(x) immeuble(s) propriété de personnes physiques. Les municipalités, par délibération de l'assemblée municipale, peuvent majorer ou réduire les taux généraux, mentionnés précédemment, dans certaines situations prévues à l'article 112 du Code de l'IMI. Les maisons destinées à la résidence principale et permanente, ou destinées à la location pour l'habitation, peuvent bénéficier d'une exonération temporaire de cet impôt, pendant une période de 3 ans, si la valeur patrimoniale imposable du bien immobilier n'excède pas 125 000 €, à condition que le revenu du foyer ne dépasse pas 153 300 €. Il peut y avoir une exonération permanente pour les familles à faibles revenus — les limites sont mises à jour annuellement sur la base de l'IAS ; en 2026, le revenu brut annuel du foyer ne peut excéder 16 824,50 euros et la valeur patrimoniale imposable globale des biens immobiliers du foyer ne peut dépasser 73 150 euros. Cette exonération est attribuée automatiquement par l'Autorité Fiscale. Si elle n'est pas appliquée, elle peut être demandée sur le Portail des Finances ou au Bureau des Finances compétent. L'affectation du bien immobilier à la résidence principale et permanente doit avoir lieu dans un délai maximum de 6 mois après l'acquisition. (*) Immeubles urbains à usage d'habitation, construits, agrandis, améliorés ou acquis à titre onéreux, destinés à la résidence principale et permanente du propriétaire ou de son foyer.