Køb og salg af ejendom i Portugal

Denne artikel om Køb og Salg af Ejendomme i Portugal er skrevet af en portugisisk advokat med kompetence til handlingen. Det er en rent informativ artikel, der har til formål at afklare de vigtigste indledende spørgsmål i forbindelse med køb og salg af ejendomme. Det anbefales dog at søge rådgivning hos en advokat eller notar. I Portugal kan kun en advokat eller notar yde juridisk vejledning om køb og salgsprocessen og udarbejde købs- og salgsaftaler for ejendomme. Enhver anden enhed kan begå ulovlig advokatvirksomhed.

1. Hvilke dokumenter skal jeg bruge for at købe en ejendom i Portugal?

Portugisisk lov fastslår, at en købs- og salgsaftale for en ejendom skal indgås ved offentlig skøde eller autentificeret privat dokument udarbejdet af en advokat eller notar. Det offentlige skøde kan udføres (1) på et notarkontor i nærvær af en notar, (2) i "Casa Pronta", en service leveret af Justitsministeriet, eller (3) på et sted i nærvær af en advokat eller notar med bemyndigelse til handlingen. Ved dette skøde eller private dokument deltager normalt køber og sælger. I særlige tilfælde kan andre enheder deltage, såsom repræsentanter for kreditinstitutioner, fuldmægtige, der repræsenterer køber eller sælger, ægtefæller, der skal give samtykke til salget, tolke, hvis købere eller sælgere ikke forstår portugisisk. Vedrørende de nødvendige dokumenter til skødet kan vi skelne mellem (1) dokumenter vedrørende parterne og (2) dokumenter vedrørende ejendommen.

De dokumenter og oplysninger vedrørende parterne, der er nødvendige for udarbejdelsen af skødet eller det autentificerede private dokument (et alternativ til det offentlige skøde, udarbejdet og autentificeret af en advokat eller notar med samme juridiske virkning), er som følger:

For enkeltpersoner:

• • Identitetskort, borgerkort eller pas
  • Skattenummer.
  • Oplysninger om personlige data:
    • civilstand (gift, ugift, skilt, enke/enkemand),
    • ægteskabets regime (adskillelse af ejendom, fælleseje af erhvervet ejendom, almindeligt fælleseje),
    • fødested (fødested og tilhørende sogn og kommune)

For juridiske personer, og specifikt for handelsselskaber:

• Certifikat fra handelsregisteret, udstedt for mindre end et år siden og identitetskort for juridiske personer (andre dokumenter kan også være nødvendige, såsom referater fra bestyrelsesmøder eller generalforsamlinger, afhængigt af selskabstypen, dets formål og måden, hvorpå det er bundet).
• Identifikationsdokument for selskabets retslige repræsentanter, der repræsenterer selskabet (borgerkort eller identitetskort, skattenummer).
• Konsultationskode for erklæringen om (RCBE) Centralregister for Reelle Ejere af den juridiske person

Dokumenter vedrørende ejendommen, der er nødvendige for udarbejdelsen af købs- og salgsskødet, er som følger:

• Certifikat fra ejendomsregisteret eller adgangskode til det permanente ejendomsregistercertifikat: udstedt for mindre end seks måneder siden af det kompetente ejendomsregistreringskontor. Dette dokument vil indeholde beskrivelsen af ejendommen og dens registrering i sælgerens navn, og giver mulighed for at kontrollere, om der er registrerede byrder eller hæftelser på ejendommen, som obligatorisk skal annulleres inden skødedatoen, såsom: pant, udlæg, servitutter eller forkøbsret.
• Ejendomsskattebillet: udstedt eller opdateret for mindre end et år siden af skattemyndighederne i ejendommens område eller opnået via internettet af ejendommens ejer. Dette dokument giver mulighed for at kontrollere, om ejendommen er registreret i ejerens navn, dens arealer, sammensætning, naboer og skattemæssige værdi (ejendommens skattemæssige værdi efter vurdering foretaget af skattemyndighederne).
• Brugstilladelse: udstedt af kommunen i ejendommens område (i visse specifikke situationer kan brugstilladelsen erstattes af byggetilladelsen eller endda undtages, hvis det drejer sig om en ejendom opført før den 7. august 1951, dvs. før ikrafttrædelsen af den generelle bygnings- og konstruktionsregulering, eller hvis ejendommen har en matrikelregistrering (i skattemyndighederne) i 1937. Dette dokument giver mulighed for at kontrollere, om ejendommen er behørigt godkendt af den kompetente myndighed til bolig, handel eller service.
• Permanent certifikat: udstedt af kommunen i ejendommens område, bekræftende den foreløbige modtagelse af byudviklingsarbejder eller bekræftende deponering af tilstrækkelig garanti for færdiggørelse af byudviklingsarbejder (kun når det drejer sig om den første overdragelse af ejendomme opført på grunde eller selvstændige enheder af disse ejendomme);
• Teknisk boligattest: (kun i tilfælde af køb af boligejendomme, hvor ansøgningen om udstedelse af brugstilladelse er indgivet efter den 30. marts 2004);
• Dokumenter, der bekræfter fraskrivelse af de respektive forkøbsrettigheder: udstedt af kommunen og/eller Kulturarvsstyrelsen, I.P. (den enhed, der overtog fra den ophørte DGPC og tidligere IGESPAR, siden 1. januar 2024) (kun i tilfælde, hvor loven giver disse forkøbsrettigheder til de nævnte enheder) eller af naboerne i tilfælde af en landejendom.
• Energicertifikat og indendørs luftkvalitetscertifikat i bygninger.
• Konsultationskode for erklæringen om (RCBE) Centralregister for Reelle Ejere, hvis udstederen er en juridisk person.

På tidspunktet for udarbejdelsen af det offentlige skøde skal køberen levere til notaren eller advokaten/notaren afregningsguider vedrørende de afgifter, der skyldes af køberen: Kommunal ejendomsoverdragelsesskat (IMT) og stempelafgift (I.S) med betalingsbevis, medmindre købet er fritaget for denne skat (IMT).Hvis du ønsker at benytte bankkredit til at finansiere købet, skal køberen bekræfte, hvilke dokumenter din bank kræver. I disse tilfælde er et af de sædvanligvis krævede krav fremlæggelse af foreløbige registreringer af erhvervelse og pant.

2. Når jeg ønsker at købe en ejendom, skal jeg så eller skal jeg ikke indgå en forkøbsaftale?

Efter gennemgang af al ejendomsdokumentation og alle forudsætninger og betingelser relateret til erhvervelsen af ejendommen, vil udarbejdelsen af forkøbsaftalen finde sted, dvs. aftalen, hvorved parterne forpligter sig, ved gensidig aftale eller ensidigt, til at indgå en bestemt fremtidig og endelig aftale. Underskrivelsen af en forkøbsaftale er hensigtsmæssig i situationer, hvor der er interesse i at sikre handlen, men de nødvendige betingelser for købs- og salgsskødet endnu ikke er opfyldt. Denne situation kan opstå af forskellige årsager, herunder at ejendommens opførelse ikke er afsluttet, at oprettelsen af horisontal ejendomsret stadig er uafklaret, at ejendommen ikke har en brugstilladelse, eller at køberen ikke har det nødvendige beløb til betaling af prisen eller stadig afventer godkendelse af bankfinansiering til erhvervelsen.

• Ved indgåelse af en forkøbsaftale kan parterne straks forpligte sig (på et tidspunkt, hvor de endnu ikke har al den nødvendige dokumentation eller interesse i at indgå skødet) og garantere, at de inden for den aftalte frist vil formalisere købet og salget. I denne aftale garanterer parterne juridisk sikkerhed i tilfælde af forsinkelse eller misligholdelse af aftalen.

Normalt er beslutningen om at indgå en forkøbsaftale relateret til behovet for hurtigt at formalisere et bindende dokument mellem køber og sælger, hvilket sikrer reservationen af den fremtidige handel med formaliseringen af et offentligt købs- og salgsskøde.Beslutningen om at indgå eller ej en forkøbsaftale er en valgfri beslutning for parterne (køber og sælger af ejendommen).

3. Hvad er de væsentlige elementer i en forkøbsaftale?

Indholdet af en forkøbsaftale kan variere betydeligt afhængigt af parternes konkrete omstændigheder, situationen for den ejendom, der er genstand for aftalen, og den ønskede forretningsmodel. Følgelig kan og bør forkøbsaftalen indeholde alle de betingelser og forpligtelser, der ligger til grund for handlen, herunder væsentlige og tilbehørsbestemmelser, eventuelle betingelser for suspension eller ophævelse, der måtte være fastlagt, definition af pris og betalingsbetingelser og -frister, fastlæggelse af dato for købs- og salgsskødet for ejendommen, identifikation af garantier og sanktioner, og alle andre nødvendige bestemmelser for at beskytte interesserne hos købere og sælgere af ejendommen. Desuden kan analysen af ejendomsdokumenterne afsløre omstændigheder vedrørende ejendommen, der skal tages højde for i forkøbsaftalens bestemmelser. Det er for eksempel almindeligt at inkludere i forkøbsaftalen en forpligtelse for sælger til at rette eventuelle uoverensstemmelser, der er konstateret i ejendomsdokumenterne. Endelig kan ejendommens fysiske forhold også begrunde inkludering af specifikke bestemmelser i forkøbsaftalen. Det er almindeligt at inkludere i forkøbsaftalen sælgers forpligtelser til at udføre visse arbejder eller reparationer på ejendommen inden udarbejdelsen af det offentlige købs- og salgsskøde.

Kort sagt kan vi angive følgende væsentlige elementer, der skal fremgå af en forkøbsaftale:

1. Fuld identifikation af parterne (for enkeltpersoner: navn, fødested og nationalitet, civilstand, bopæl, identitetskort-/borgerkortnummer og skattenummer; og for juridiske personer: firmanavn, hjemsted, aktiekapital, registreringsnummer og juridisk personnummer samt identifikation af den, der repræsenterer selskabet med angivelse af dennes status og beføjelser);
2. Fuld identifikation af den ejendom, der er genstand for løftet: (placering og sammensætning, beskrivelsesnummer for ejendommen i ejendomsregisteret, matrikelnummer, under hvilket ejendommen er registreret i skattemyndighederne, og nummer, udstedelsesdato og udstedende myndighed for brugs- eller byggetilladelsen eller angivelse af dens undtagelse);
3. Stipulation af løftet, der specificerer: om det er et bilateralt eller unilateralt løfte, og om ejendommen erhverves uden byrder, hæftelser eller andre forpligtelser, og fri og ubesat af personer og ejendele;
4. Pris og betalingsform, herunder angivelse af udbetalte beløb og eventuelle yderligere betalinger;
5. Frist for gennemførelse af købs- og salgsskødet og angivelse af, hvem der skal stå for markeringen heraf;
6. Eventuelle betingelser, som parterne ønsker at underlægge køb og salg af ejendommen og konsekvenserne af deres manglende opfyldelse;
7. Angivelse af garantier og forpligtelser for de involverede parter i handlen, for eksempel:
   • Erklæring til de retmæssige juridiske formål om, at ejendommen på datoen for købs- og salgsskødet vil være behørigt afgrænset i henhold til loven til formål for matrikelkortet, at arealerne i matrikelregisteret stemmer overens med ejendomsbeskrivelsen og de godkendte planer fra kommunen via brugstilladelsen;
   • Erklæring om, at der i forbindelse med forberedelsen og indgåelsen af denne aftale ikke er undladt at give de potentielle købere nogen oplysninger eller fakta, som de potentielle købere burde have været bekendt med ved overvejelse af deres vilje til at gennemføre handlen, hverken med hensyn til ejendommens fysiske og juridiske tilstand, som kan have direkte eller indirekte konsekvenser for det nuværende salg af ejendommen, ubesat og fri for byrder, hæftelser eller forpligtelser;
   • Erklæring om, at ejendommen er behørigt registreret i ejendomsregisteret og indskrevet i matrikelregisteret til deres fordel;
   • De eksisterende arealer og konstruktioner svarer til de arealer og sammensætning, der er beskrevet i den respektive matrikel- og ejendomsdokumentation og kommunale dokumentation, således at der i tilfælde af uoverensstemmelse skal ske en rettelse inden skødedatoen;
   • At ejendommen er fri for enhver byrde, pant, hæftelse eller forpligtelse og ubesat;
   • Så vidt de ved, er der ingen meddelelser, klager, retslige eller voldgiftssager eller andre verserende processer eller trusler herom, som kan påvirke deres ret til ejendommen, ved en domstol, en statslig myndighed eller en lokal myndighed, som på nogen måde påvirker eller vil påvirke opfyldelsen af de heri fastsatte forpligtelser;
   • Med undtagelse af bestemmelserne i forkøbsaftalen, eksisterer der ingen lejeaftale eller anden aftale af nogen art vedrørende ejendommen eller dele heraf, som væsentligt kan begrænse eller indskrænke brugen eller rådigheden over den for de potentielle købere;
   • Bevis for, at der ikke er gæld til skattemyndighederne vedrørende ejendommene, som følge af erhvervelsen eller brugen af den potentielle sælger;
   • At ejendommen er i almindelig beboelig stand og med alt dens udstyr og interne netværk og installationer til vand, elektricitet, kloakering, gas i normal funktion og ikke har undergået nogen ændring i dens konfiguration og grænser;
   • Hvis der på den nuværende dato eksisterer en forsikringspolice på ejendommen, der er genstand for denne aftale, forpligter de potentielle sælgere sig til at holde den i kraft indtil datoen for det offentlige købs- og salgsskøde.
8. Angivelse af meddelelsesmetode og sted, obligatorisk angivelse af deltagelse eller ikke-deltagelse af ejendomsmæglere.
9. Konsekvenser i tilfælde af misligholdelse af aftalen, herunder underkastelse under regimet for specifik udførelse i henhold til artikel 830 i Civilretsplejeloven.
10. Den kompetente domstol til at afgøre enhver tvist, der opstår som følge af aftalen. Som regel vil den kompetente domstol være den for den pågældende ejendoms beliggenhed, eller parterne kan vælge en voldgiftsret.

I tilfælde af en forkøbsaftale vedrørende indgåelse af en vederlagsfri aftale om overdragelse eller oprettelse af en rettighed over en allerede opført bygning eller en selvstændig enhed heraf, under opførelse eller med forventet opførelse, skal forkøbsaftalen indeholde en personlig anerkendelse af underskriften fra den potentielle sælger eller sælgere (afhængigt af om det er et ensidigt eller bilateralt løfte) og en bekræftelse fra notaren af eksistensen af den relevante brugs- eller byggetilladelse.

4. Hvad betyder "overdragelse af kontraktuel position" som potentiel køber i en forkøbsaftale?

Forkøbsaftalen kan indeholde mulighed for, at den potentielle køber overdrager sin kontraktuelle position til en tredjepart. Hvis forkøbsaftalen ikke indeholder mulighed for overdragelse af den kontraktuelle position, er overdragelsen af den kontraktuelle position underlagt forudgående godkendelse fra den potentielle sælger. Overdragelse af kontraktuel position betyder at overføre den potentielle købers position i en bestemt forkøbsaftale til en tredjepart, hvorved denne tredjepart bliver indehaver af alle de rettigheder og forpligtelser, der opstår for den potentielle køber af denne forkøbsaftale. Overdragelse af kontraktuel position, der investerer tredjeparten i den potentielle købers position, resulterer i frigørelse af den oprindelige potentielle køber. Både overdragelse af kontraktuel position og den simple mulighed for overdragelse, der er fastsat i forkøbsaftalen, har skattemæssige forpligtelser i forbindelse med IMT. Faktisk antager skatteloven eksistensen af en vederlagsfri overdragelse, når der sker en overdragelse af den kontraktuelle position (aktuel eller potentiel), og beskatter den som en reel overdragelse, dvs. skatten pålægges værdien af det udbetalte depositum af køberen med den sats, der gælder for den samlede værdi. Når den endelige forkøbsaftale indgås, eller når den skattepligtige begivenhed indtræffer før indgåelsen af den endelige aftale, der medfører den juridiske overdragelse af ejendommen, og den kontraherende part allerede har betalt den skyldige skat, er der kun grundlag for yderligere afregning, når den værdi, der svarer til den endelige overdragelse, er højere end den værdi, der tjente som grundlag for den tidligere afregning. Hvis erhververen drager fordel af en nedsat sats eller fritagelse, vil der ske en delvis eller fuldstændig annullering af skatten. Inkludering af bestemmelser i forkøbsaftalen, der tillader eller forudser muligheden for, at den potentielle køber kan overdrage sin kontraktuelle position til en tredjepart, bør altid overvejes nøje i betragtning af de tilknyttede skattemæssige konsekvenser.

5. Hvad er konsekvenserne af misligholdelse af en forkøbsaftale?

Konsekvenserne af misligholdelse af forkøbsaftalen kan være fastsat i selve aftalen. I mangel af specifikke bestemmelser i forkøbsaftalen gælder de generelle regler i Civilretsplejeloven.

Civilretsplejeloven fastslår følgende supplerende gældende regler:

• I tilfælde af misligholdelse fra den potentielle købers side, vil denne miste det depositum, der er betalt til den potentielle sælger;
• I tilfælde af misligholdelse fra den potentielle sælgers side, er denne forpligtet til at tilbagebetale det depositum, som den potentielle køber allerede har betalt, i dobbelt størrelse; som alternativ til tilbagebetaling af depositummet i dobbelt størrelse, i situationer hvor der er sket overdragelse af besiddelse af ejendommen, kan den potentielle køber kræve ejendommens værdi objektivt fastsat på datoen for misligholdelse af løftet, med fradrag af den aftalte pris, og skal desuden have sit depositum og den del af prisen, der er betalt, tilbage;
• I forkøbsaftalen skal der angives en frist, for hvornår der anses for at være misligholdelse og ikke blot forsinkelse (forsinkelse i opfyldelsen). Det kan angives, at der vil blive anset for at være endelig misligholdelse, når en part er i forsinkelse (forsinkelse i opfyldelsen), og den anden part foretager en formel påmindelse (sender en skriftlig meddelelse) til den, der fastsætter en rimelig frist for opfyldelse af den pågældende forpligtelse, og denne igen undlader at opfylde sin forpligtelse inden for samme frist.
• Derfor skal parterne straks i aftalen fastsætte den frist, der anses for rimelig til opfyldelse, i henhold til og med virkning for artiklerne 801 til 808 i Civilretsplejeloven, efter forfaldsdatoen for forpligtelsen til at udstede skødet, således at denne forsinkelse (mora) bliver til endelig misligholdelse.
• Hvis parten igen undlader at opfylde på den angivne dato, skal den anden part sende en ny skriftlig meddelelse i overensstemmelse med det, der er aftalt i aftalen, hvori det angives, at aftalen anses for endeligt misligholdt, hvorved depositummet mistes, eller parten får ret til at modtage det betalte beløb i dobbelt størrelse.

Som alternativ til ovennævnte erstatninger kan den ikke-misligholdende part vælge at anmode domstolen om specifik udførelse af aftalen med henblik på at opnå en dom, der erstatter den manglende parts erklæring, og derved opnå tvangsmæssig opfyldelse af forkøbsaftalen.

6. Hvad er en foreløbig registrering? Når jeg ønsker at købe en ejendom, hvilke registreringer skal jeg foretage, og hvornår?

Lov om ejendomsregistrering giver mulighed for foreløbige registreringer. Foreløbig erhvervelsesregistrering består i registrering af erhvervelsen til fordel for køberen, før købs- og salgsskødet er udstedt. Sælger erklærer ved registreringen, at han har lovet at sælge ejendommen til køberen for den pris, der er fastsat i forkøbsaftalen. Foreløbig pantregistrering består i registrering af et pant i ejendommen, før den tilsvarende pantskøde er udstedt (som i de fleste tilfælde udstedes sammen med købs- og salgsskødet). Disse registreringer tjener til at garantere registreret prioritet i forhold til enhver anden registrering, som hypotetisk kunne fremmes af tredjeparter indtil skødedatoen (såsom udlæg eller pant).

Anmodningen om foreløbig erhvervelsesregistrering skal underskrives af den potentielle sælger (hvis underskrift skal anerkendes personligt, eller alternativt skal anmodningen om registrering underskrives personligt på ejendomsregistreringskontoret). Hvis der findes en underskrevet forkøbsaftale med anerkendte underskrifter, kan anmodningen om registrering underskrives af en advokat/notar eller af den potentielle køber selv, forudsat at registreringsanmodningen ledsages af forkøbsaftalen (eller en certificeret kopi heraf).

Vedrørende foreløbig pantregistrering skal den tilsvarende anmodning underskrives af den potentielle køber (hvis underskrift skal anerkendes personligt, eller alternativt skal anmodningen om registrering underskrives personligt på ejendomsregistreringskontoret), forudsat at der forinden er indgivet en foreløbig erhvervelsesregistrering til deres fordel (i praksis indgives disse registreringer samtidigt, hvorved erhvervelsesregistreringen vil blive registreret før pantregistreringen).

Foreløbige registreringer udløber seks måneder fra datoen for deres indgivelse, hvis de ikke konverteres til endelige (selvom de kan fornyes). Efter udstedelsen af skødet/det autentificerede private dokument om køb og salg og pant, hvor det er relevant, skal de foreløbige erhvervelses- og pantregistreringer konverteres til endelige (hvor effekterne af erhvervelsen og pantet, med hensyn til registrering, tilbagevirker til datoen for indgivelse af anmodningerne om foreløbige registreringer).

Selvom foreløbige registreringer normalt kun finder sted, når der er finansiering til erhvervelsen (da de er et krav fra bankens side), er det sandt, at foreløbige registreringer af erhvervelse, selv når der ikke er en bank involveret, udgør en yderligere garanti for køberen. Faktisk kan en foreløbig erhvervelsesregistrering give køberen sikkerhed for, at når de foretager deres købs- og salgsskøde, kan de konvertere erhvervelsesregistreringen til en endelig registrering og fjerne registreringen af andre byrder eller hæftelser, der i mellemtiden måtte være blevet registreret på ejendommen.

Hvis der ikke foretages foreløbige registreringer, hverken af erhvervelse eller pant, skal erhvervelsesregistreringen fremmes umiddelbart efter udstedelsen af det offentlige købs- og salgsskøde. Endelig skal det bemærkes, at enhver registreringsanmodning skal ledsages af ejendomsskattebilletten eller et certifikat for matrikeludskrift af ejendommen.

7. Hvad er den tekniske boligattest?

Den tekniske boligattest er et dokument, der beskriver boligens tekniske og funktionelle karakteristika, og det er obligatorisk at fremlægge det på datoen for skødet/det private dokument for alle ejendomme, hvor ansøgningen om udstedelse af brugstilladelse er indgivet efter den 30. marts 2004. Når det drejer sig om erhvervelse af en ny boligejendom, skal der anmodes om en kopi af den tekniske boligattest eller den foreløbige tekniske boligattest, hvis ejendommen endnu ikke er færdiggjort.

Loven fastslår, at den tekniske boligattest ikke må være håndskrevet (med undtagelse af teknikernes underskrifter) og skal være udformet på portugisisk på en klar og forståelig måde for modtageren. Den tekniske boligattest skal indeholde oplysninger om de vigtigste fagfolk, der er involveret i projektet, konstruktionen, genopbygningen, udvidelsen eller ændringen, samt oplysninger om ejendomsudvikleren, om udstykningen, om bygningsejendommen og om den selvstændige enhed eller enfamiliebolig, der er tale om.

Følgende obligatoriske oplysninger skal også fremgå af den tekniske boligattest:

• Boligens garanti samt dens aktiveringsmetode i tilfælde af opdagelse af fejl;
• Regler for ejerlejlighedsdrift, hvis relevant, og indgåede servicekontrakter;
• Vedligeholdelsesregler for installeret udstyr, der kræver særlig behandling.

Planerne vedrørende projektet, bygningen og den selvstændige enhed skal identificeres på det relevante sted i den tekniske boligattest og udgør et bilag, der er en integreret del af dokumentet. Udarbejdelsen af den tekniske boligattest er ejendomsudviklerens ansvar, som sammen med den ansvarlige tekniker for arbejdet skal underskrive dette dokument og bekræfte sandheden og overensstemmelsen af de oplysninger, der fremgår af den tekniske boligattest, med arkitektur- og specialiseringsprojekterne vedrørende ejendommen.

Købs- og salgsskøder for ejendomme, hvis brugstilladelse er anmodet om efter den 30. marts 2004, kan kun udføres, hvis den tekniske boligattest for den pågældende ejendom forevises for notaren/advokaten. Denne forpligtelse gælder både for første overdragelse og for alle efterfølgende overdragelser.

Ejeren er forpligtet til at opbevare den tekniske boligattest, så længe ejendommen er deres, og i tilfælde af salg skal den overdrages til den nye ejer. I tilfælde af tab, bortkomst eller beskadigelse af dette dokument kan ejeren få en duplikat af den tekniske boligattest fra ejendomsudvikleren eller fra den kompetente kommune. Udvikleren er forpligtet til at opbevare den relevante tekniske boligattest i en periode på 10 år, og den tekniske boligattest vil også blive arkiveret i den kompetente kommune.

8. Hvilke dokumenter skal jeg kræve, og hvilke forholdsregler skal jeg tage, før jeg indgår det offentlige skøde/autentificerede private dokument om køb og salg af en ejendom?

Før køb af en ejendom skal der foretages en række kontroller for at bekræfte dens juridiske status. Mange af de spørgsmål, der er forbundet med ejendommens juridiske status, kan verificeres gennem dokumenter vedrørende ejendommen, som sædvanligvis leveres af sælgeren, og som allerede er nævnt i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål nr. 1. Under alle omstændigheder angives nedenfor, hos hvilke enheder dokumenter vedrørende en ejendom kan indhentes, samt hvilke oplysninger der kan indhentes fra sådanne enheder.

På det kompetente ejendomsregistreringskontor kan der indhentes et certifikat fra ejendomsregisteret vedrørende ejendommen, og følgende situationer kan verificeres:

1. Om ejendommen har den beskrivelse, som sælgeren har angivet, og om den er identisk med den, der er angivet i ejendomsskattebilletten og i det projekt, der er godkendt af kommunen, og den brugstilladelse, der er udstedt af denne;
2. Om sælgeren er den nuværende og eneste ejer og derfor har ret til at sælge ejendommen;
3. Om der ikke er registrerede eller ventende registreringer af pant eller udlæg til fordel for tredjeparter;
4. Om der ikke er andre registrerede rettigheder eller ventende registreringer, der kan begrænse brugen af ejendommen.

I skattemyndighederne i ejendommens område kan der indhentes en ejendomsskattebillet eller et matrikelcertifikat for ejendommen, og følgende situationer kan verificeres:

1. Om ejendomsbeskrivelsen hos skattemyndighederne svarer til ejendomsbeskrivelsen i ejendomsregistercertifikatet;
2. Om ejendommen er ubeboet (denne bekræftelse er ikke absolut, da der kan eksistere uregelmæssige lejeaftaler, dvs. som ikke er blevet erklæret hos skattemyndighederne);
3. Om der ikke er ubetalte beløb vedrørende kommunal ejendomsskat (IMI) eller om der derimod er skattemæssige gæld af denne art, som ejendommen kan hæfte for.
4. Kontroller om ejendommen allerede er blevet vurderet efter reglerne i CIMI og hvad dens skattemæssige værdi er (værdi, som den kommunale ejendomsskat vil blive pålagt).

På den kompetente kommune kan der indhentes certifikater for brugs- eller byggetilladelser, og følgende situationer kan også verificeres:

1. Om der allerede er udstedt bygge-/brugstilladelser vedrørende en ejendom, og om det opførte svarer til det godkendte projekt.
2. Om grunden ligger i et område, der er godkendt til bymæssig bebyggelse, og om der er udstedt en udstykningsbevilling, hvis det er tilfældet (ved erhvervelse af grund til fremtidig boligbyggeri);
3. Hvilke karakteristika har den ejendom, der kan opføres (i tilfælde af en ejendom, der skal opføres på en grund med byggetilladelse);
4. Om der eksisterer forkøbsrettigheder til fordel for kommunen eller staten vedrørende ejendommen.

De nødvendige dokumenter til skødet/det private dokument er dem, der er angivet i svaret på spørgsmål nr. 1. Ud over de ovennævnte dokumenter og ud over de ovennævnte kontroller er det også vigtigt at kontrollere, om der eksisterer forkøbsrettigheder til fordel for tredjeparter ud over staten (ejere af naboejendomme, i tilfælde af overdragelse af en landejendom, eller ejere af andre landejendomme beliggende i samme område, i tilfælde af en landejendom beliggende i et område med national landbrugsreserve, lejere af ejendommen osv.). Hvis der eksisterer forkøbsrettigheder til fordel for tredjeparter, skal der kræves bevis fra sælgeren for, at indehaverne af de respektive forkøbsrettigheder er blevet underrettet om at udøve denne ret, og at de har fraskrevet sig udøvelsen heraf (udtrykkeligt eller ved at have ladet fristen herfor passere).

Endelig, hvis der er et pant i ejendommen, skal sælgeren anmodes om at sikre annulleringen heraf ved senest på skødedatoen at fremlægge et dokument om annullering heraf. Denne situation er hyppig, idet det er almindeligt, at ejendomsudviklere finansierer deres projekter ved at stille ejendommene, der er genstand for projektet, som sikkerhed, og derefter annullerer pantet i forhold til hver selvstændig enhed, grund eller hus, efterhånden som disse sælges.

Ud over de ovennævnte juridiske aspekter bør køberen inden køb af en ejendom altid foretage en kontrol af ejendommens fysiske tilstand (bekræftelse på stedet af ejendommens arealer, karakteristika og afgrænsning, dens placering, bevaringstilstand, aktiviteter udført af naboer, der kan skade brugen af ejendommen osv.).

9. Hvornår skal jeg betale kommunal ejendomsoverdragelsesskat (IMT)? Hvordan beregnes den skattepligtige værdi?

Hvis der ikke er fritagelse for denne skat, skal IMT betales til den kompetente skattemyndighed eller via internettet (https://www.e-financas.gov.pt) inden udstedelsen af købs- og salgsskødet af køberen. Den værdi, der tjener som grundlag for afregning af IMT, er ejendommens skattemæssige værdi eller overdragelsesværdien, alt efter hvilken der er højest. IMT-beløbet fastsættes ved anvendelse af de satser, der er fastsat i IMT-koden, som er fordelt på intervaller. Både intervallerne og satserne ændres normalt årligt ved loven om godkendelse af statsbudgettet.

10. Er der fritagelse for kommunal ejendomsoverdragelsesskat (IMT) ved erhvervelse af en boligejendom?

Som hovedregel skal fritagelse for IMT anmodes om inden den handling eller aftale, der gav anledning til overdragelsen, og altid inden den afregning, der ville skulle foretages. Du er berettiget til fritagelse, hvis du erhverver en ejendom, der udelukkende er beregnet til din egen og permanente bolig, og hvis ejendommens skattemæssige værdi eller erklærede værdi ikke overstiger den maksimale værdi af det 1. IMT-interval, der i øjeblikket er fastsat til 106.346 euro (fastlandet) — en værdi, der opdateres årligt af statsbudgettet.

Derudover drager unge op til 35 år, der køber deres første egen og permanente bolig, fordel af fuld fritagelse for IMT og stempelafgift op til 330.539 euro, og delvis fritagelse mellem 330.539 euro og 660.982 euro (IMT Jovem, oprettet ved dekret-lov nr. 48-A/2024 af 25. juli, med værdier opdateret af statsbudgettet for 2026).

Disse fordele eller satsreduktioner gælder også for bytte af ejendomme, hvis den modtagne ejendom er beregnet til egen og permanent bolig eller udelukkende til bolig, og hvis forskellen i skattemæssige værdier eller den erklærede forskel i værdier (den største af de to) mellem den ejendom, du afleverer, og den, du modtager, ikke overstiger den maksimale værdi af det 1. IMT-interval (i øjeblikket 106.346 euro på fastlandet).

Fordelen ved fritagelse gælder kun for bygningsejendomme, der udelukkende er beregnet til egen og permanent bolig og ikke for grunde beregnet til opførelse af sådanne ejendomme. Hvis ejendommene får en anden anvendelse inden for seks år fra erhvervelsesdatoen, medmindre det er et salg, hvis ejendommene ikke er afsat til egen og permanent bolig inden for seks måneder fra erhvervelsesdatoen, eller hvis der, hvor der foretages en vurdering af ejendommen, der skal have virkning i forbindelse med IMT, er højere end den maksimale værdi af det 1. IMT-interval, der er gældende på erhvervelsestidspunktet.

Hvad er IMT-satserne?

• Landejendomme: 5%
• Bygningsejendomme beregnet til sekundær bolig eller udlejning: 1% til 8% (det 1. interval er ikke fritaget, i modsætning til egen og permanent bolig)
• Bygningsejendomme udelukkende beregnet til egen og permanent bolig: 0% til 8% (fuld fritagelse op til 106.346 euro; progressive satser pr. interval, med en enkelt sats på 7,5% for høje værdier)
• Andre ejendomme og andre erhvervelser: 6,5%
• Ejendomme erhvervet af enheder, der har skattemæssigt hjemsted i et land, territorium eller region, der er underlagt et klart mere gunstigt skatteregime, som er angivet på en liste godkendt ved bekendtgørelse fra finansministeren: 10%

Betalingsfrist for IMT?

Som hovedregel skal IMT betales på dagen for afregning eller den første arbejdsdag derefter. Hvis handlingen eller aftalen indgås i udlandet, skal skatten afregnes og betales inden for den måned, der følger efter overdragelsen.

Hvilke andre skatter og omkostninger pålægges køb og salg?

Stempelafgift:På erhvervelsesværdien: 0,8%. Denne skat afregnes af køberen på tidspunktet for købsskødet og pålægges ejendommens skattemæssige værdi eller den aftalte værdi mellem parterne, alt efter hvilken der er højest.

På lånebeløbet: Stempelafgift på kreditgivning (punkt 17.1 i TGIS):

• Op til 1 år, pr. måned eller del deraf: 0,04%;
• Fra 1 til 5 år: 0,5%;
• Over 5 år: 0,6%.

Gebyrer for skøde/privat dokument og ejendomsregistrering:Gebyrerne for skødet eller det private dokument afhænger af den notar eller advokat/notar, der udarbejder dokumentet. Registrering af erhvervelse af ejendom har omkostninger, der varierer afhængigt af ejendommens værdi og handlingens type. Disse værdier opdateres periodisk — det anbefales at konsultere de gældende værdier på IRN-portalen (Instituto dos Registos e Notariado).

Hvilke skridt skal tages efter udstedelsen af købs- og salgsskødet?

Advokaten eller den ansvarlige notar skal foretage registrering af erhvervelsen i køberens navn inden for 10 dage efter underskrivelsen af købs- og salgsskødet eller det private dokument. Ud over registreringen af erhvervelsen i registreringskontoret skal der foretages en anmærkning om erhvervelsen i de nye ejeres navn. Fra erhvervelsesdatoen er de nye ejere ansvarlige for betaling af skatter og udgifter til ejendommen.

Hvilke skatter skyldes efter køb af ejendommen?

IMI (Kommunal ejendomsskat)

Dette er den årlige kommunale skat, der pålægges boligens skattemæssige værdi. Denne værdi fastsættes ved vurdering efter forskellige kriterier. IMI er en årlig skat, der pålægges den skattemæssige værdi, der fremgår af matrikelregisteret, og beregnes ved at multiplicere denne værdi med en procentdel, der kan variere fra:

• 0,3% til 0,45% (bygningsejendomme — sats fastsat årligt af hver kommune)
• 0,8% (landejendomme)
• 7,5% (ejendomme ejet af enheder med skattemæssigt hjemsted i skattely — gælder ikke for enkeltpersoner)

For blandede ejendomme i Portugal (bestående af en landlig og en bymæssig del) gælder den respektive sats for den skattemæssige værdi af hver del. Ejendomme, der ejes af enheder med skattemæssigt hjemsted i et land, territorium eller region, der er underlagt et klart mere gunstigt skatteregime, som er angivet på listen godkendt ved bekendtgørelse nr. 150/2004 af 13. februar, med dens efterfølgende ændringer, hvoraf den seneste er bekendtgørelse nr. 292/2025/1 af 5. september, almindeligvis betegnet som "offshore", beskattes med en sats på 7,5% uanset ejendomstypen. Denne forhøjede sats gælder dog ikke for ejendomme ejet af enkeltpersoner. Kommunerne kan, ved beslutning fra kommunalbestyrelsen, forhøje eller nedsætte de generelle satser, der er nævnt ovenfor, i visse situationer fastsat i artikel 112 i IMI-koden.

Huse beregnet til egen og permanent bolig eller til udlejning til bolig kan drage fordel af midlertidig fritagelse for denne skat i en periode på 3 år, hvis ejendommens skattemæssige værdi ikke overstiger €125.000, forudsat at husstandens indkomst ikke overstiger €153.300. Der kan være permanent fritagelse for lavindkomstfamilier — grænserne opdateres årligt baseret på IAS; i 2026 må husstandens årlige bruttoindkomst ikke overstige 16.824,50 euro, og husstandens samlede skattemæssige værdi af ejendomme må ikke overstige 73.150 euro. Denne fritagelse tildeles automatisk af skattemyndigheden. Hvis den ikke anvendes, kan den anmodes om på Finansportal eller hos den kompetente skattemyndighed. Afsættelse af ejendommen til egen og permanent bolig skal ske senest 6 måneder efter erhvervelsen.(*) Boligbygningsejendomme, opført, udvidet, forbedret eller erhvervet vederlagsfrit, beregnet til ejerens eller husstandens egen og permanente bolig.

--- Slut på artikel om Køb og Salg af Ejendomme i Portugal ---