Kiinteistön osto ja myynti Portugalissa

Tämä artikkeli Kiinteistöjen osto ja myynti Portugalissa on portugalilaisen asianajajan kirjoittama, jolla on valtuudet toimenpiteeseen. Se on puhtaasti tiedoksi tarkoitettu artikkeli, jonka tarkoituksena on selventää kiinteistöjen osto- ja myyntiprosessin keskeisiä alkuvaiheen kysymyksiä. Silti on suositeltavaa kääntyä asianajajan tai notaarin puoleen saadakseen lisäselvitystä. Portugalissa vain asianajaja tai notaari voi antaa oikeudellista neuvontaa osto- ja myyntiprosessista sekä laatia kiinteistöjen osto- ja myyntisopimuksia. Muut tahot voivat syyllistyä laittomaan asianajotoimintaan.

1. Mitä asiakirjoja tarvitsen kiinteistön ostamiseen Portugalissa?

Portugalilainen laki edellyttää, että kiinteistön osto- ja myyntisopimus tehdään julkisella kauppakirjalla tai asianajajan tai notaarin todistamalla yksityisellä asiakirjalla. Julkinen kauppakirja voidaan laatia (1) notaarin toimistossa notaarin läsnä ollessa, (2) "Casa Pronta" -palvelussa, joka on oikeusministeriön tarjoama palvelu, tai (3) asianajajan tai notaarin läsnä ollessa, jolla on valtuudet toimenpiteeseen. Tähän kauppakirjaan tai yksityiseen asiakirjaan osallistuvat yleensä ostaja ja myyjä. Erityistapauksissa voivat osallistua myös muut tahot, kuten luottolaitosten edustajat, ostajan tai myyjän puolesta toimivat asianajajat, myyntiin suostumuksensa antavat puolisot, tulkit, jos ostajat tai myyjät eivät ymmärrä portugalin kieltä. Kauppakirjaan tarvittavat asiakirjat voidaan jakaa (1) osapuoliin liittyviin asiakirjoihin ja (2) kiinteistöön liittyviin asiakirjoihin.

Osapuoliin liittyvät asiakirjat ja tiedot, jotka tarvitaan kauppakirjan tai asianajajan/notaarin todistaman yksityisen asiakirjan (vaihtoehto julkiselle kauppakirjalle, jolla on samat oikeudelliset vaikutukset) laatimiseksi, ovat seuraavat:

Yksityishenkilöiden tapauksessa:

• • Henkilökortti, kansalaiskortti tai passi
  • Verotunnistenumero.
  • Tiedot henkilötiedoista:
    • siviilisääty (naimisissa, naimaton, eronnut, leski),
    • avioliittosopimus (omaisuuden erottaminen, yhteisomistus, täysi yhteisomistus),
    • syntymäpaikka (syntymäpaikka ja vastaava seurakunta ja kunta)

Yhteisöjen, erityisesti kauppayhtiöiden tapauksessa:

• Kaupparekisteriote, joka on alle vuoden vanha, ja yhteisön tunnistekortti (muita asiakirjoja, kuten hallituksen tai yhtiökokouksen pöytäkirjoja, voidaan tarvita yhtiömuodosta, yhtiön toimialasta ja edustusmuodosta riippuen).
• Yhtiön laillisten edustajien henkilöllisyystodistukset, jotka edustavat yhtiötä (kansalaiskortti tai henkilökortti, verotunniste).
• Yhteisön todellisten edunsaajien keskusrekisterin (RCBE) tarkistuskoodi

Kiinteistöön liittyvät asiakirjat, jotka tarvitaan kauppakirjan laatimiseksi, ovat seuraavat:

• Kiinteistörekisteriote tai pysyvän kiinteistörekisteriotteen käyttöoikeuskoodi: alle kuusi kuukautta vanha, asianomaisesta kiinteistörekisterivirastosta. Tämä asiakirja sisältää kiinteistön kuvauksen ja sen rekisteröinnin myyjän nimiin, ja sen avulla voidaan tarkistaa, onko kiinteistöön kohdistunut rekisteröityjä rasitteita tai velvoitteita, jotka on pakko poistaa ennen kauppakirjan allekirjoittamista, kuten: kiinnitykset, takavarikot, tieoikeudet tai etuosto-oikeussopimukset.
• Kiinteistöverotodistus: alle vuoden vanha tai päivitetty kiinteistön sijaintikunnan verovirastosta tai omistajan Internetistä hankittu, tämä asiakirja mahdollistaa sen tarkistamisen, onko kiinteistö rekisteröity omistajan nimiin, sen pinta-alat, koostumus, rajanaapurit ja verotusarvo (kiinteistön verotusarvo veroviraston arvioinnin jälkeen).
• Käyttölupa: kiinteistön sijaintikunnan kaupungintalon myöntämä (tietyissä erityistapauksissa käyttölupa voidaan korvata rakennusluvalla tai jopa jättää huomiotta, jos kyseessä on ennen 7. elokuuta 1951 rakennettu kiinteistö, eli ennen rakennusten yleisen järjestelmän voimaantuloa, tai jos kiinteistö on rekisteröity verovirastoon vuonna 1937). Tämä asiakirja mahdollistaa sen tarkistamisen, onko kiinteistö asianmukaisesti lisensoitu asianomaisen viranomaisen toimesta asumista, kauppaa tai palveluita varten.
• Pysyvä todistus: kiinteistön sijaintikunnan kaupungintalon myöntämä, todistus kaupunkisuunnittelutöiden alustavasta vastaanottamisesta tai todistus riittävästä vakuudesta kaupunkisuunnittelutöiden loppuun saattamisen takaamiseksi (vain silloin, kun kyseessä on ensimmäinen siirto tontille rakennetuista kiinteistöistä tai niiden itsenäisistä osista);
• Asuntotekninen tiedote: (vain asuinkiinteistöjen ostotapauksissa, joiden käyttölupahakemus on jätetty 30. maaliskuuta 2004 jälkeen);
• Asiakirjat, jotka todistavat vastaavien etuosto-oikeuksien luopumisesta: kaupungintalon ja/tai kulttuuriministeriön (IP) (organisaatio, joka on korvannut lakkautetun DGPC:n ja sitä ennen IGESPARin, 1. tammikuuta 2024 alkaen) myöntämät (vain tapauksissa, joissa laki antaa nämä etuosto-oikeudet mainituille tahoille) tai rajanaapureiden tapauksessa maaseutukiinteistön osalta.
• Energiatodistus ja rakennusten sisäilman laatu.
• Todellisten edunsaajien keskusrekisterin (RCBE) ilmoituksen tarkistuskoodi, jos allekirjoittaja on yhteisö.

Julkisen kauppakirjan allekirjoitushetkellä ostajan on toimitettava notaarille tai asianajajalle/notaarille ostajan suoritettavista veroista maksetut kuitit: kunnallinen kiinteistönsiirtovero (IMT) ja leimavero (I.S) maksukuitteineen, paitsi tapauksissa, joissa hankinta on vapautettu tästä verosta (IMT). Jos aiot käyttää pankkilainaa hankinnan rahoittamiseen, ostajan on vahvistettava pankkinsa vaatimat asiakirjat. Näissä tilanteissa yksi yleisesti vaadituista edellytyksistä on alustavien hankinta- ja kiinnitysrekisterien esittäminen.

2. Kun haluan ostaa kiinteistön, pitäisikö minun tehdä osto- ja myyntisopimus vai ei?

Kun kaikki kiinteistön asiakirjat ja kaikki hankintaan liittyvät edellytykset ja ehdot on analysoitu, laaditaan osto- ja myyntisopimus, eli sopimus, jolla osapuolet sitoutuvat keskinäisellä sopimuksella tai yksipuolisesti tekemään tietyn tulevan ja lopullisen sopimuksen. Osto- ja myyntisopimuksen allekirjoittaminen on tarkoituksenmukaista tilanteissa, joissa on kiinnostusta varmistaa kauppa, mutta osto- ja myyntisopimuksen tekemiseen tarvittavat ehdot eivät ole vielä täyttyneet. Tämä tilanne voi johtua useista syistä, kuten kiinteistön rakentamisen valmistumisesta, horisontaalisen omistuksen muodostamisen ollessa vielä vireillä, kiinteistöllä ei ole käyttölupaa, tai ostajalla ei ole tarvittavaa summaa kauppahinnan maksamiseen tai hän odottaa vielä pankkirahoituksen hyväksyntää hankintaa varten.

• Osto- ja myyntisopimuksen tekemisen kautta osapuolet voivat sitoutua heti (hetkellä, jolloin heillä ei ole vielä kaikkia tarvittavia asiakirjoja tai kiinnostusta kauppakirjan tekemiseen) varmistaen, että sovittuna ajanjaksona he virallistavat osto- ja myynnin. Tässä sopimuksessa osapuolet takaavat oikeudellisen turvan viivästysten tai sopimusrikkomusten sattuessa.

Yleensä päätös osto- ja myyntisopimuksen tekemisestä liittyy tarpeeseen virallistaa sitova asiakirja ostajan ja myyjän välillä kiireellisesti, varmistaen tulevan kaupan varauksen julkisen kauppakirjan avulla. Päätös osto- ja myyntisopimuksen tekemisestä tai tekemättä jättämisestä on osapuolten (kiinteistön ostajan ja myyjän) valinnainen päätös.

3. Mitkä ovat osto- ja myyntisopimuksen olennaiset osat?

Osto- ja myyntisopimuksen sisältö voi vaihdella huomattavasti osapuolten konkreettisten olosuhteiden, sopimuksen kohteena olevan kiinteistön tilanteen ja halutun liiketoimintamallin mukaan. Siksi sopimus voi ja sen tulee sisältää kaikki ehdot ja velvoitteet, jotka ovat olleet liiketoiminnan perusteena, erityisesti olennaiset ja lisäehdot, mahdollisesti määritellyt ehdolliset tai purkavat ehdot, hinnan ja maksuehtojen ja -aikataulujen määrittely, kauppakirjan allekirjoituspäivämäärän määrittely, vakuuksien ja sovellettavien seuraamusten määrittely, ja kaikki muut ehdot, jotka ovat tarpeen kiinteistön ostajien ja myyjien edun turvaamiseksi. Toisaalta kiinteistöasiakirjojen analyysi voi paljastaa kiinteistöön liittyviä olosuhteita, jotka on otettava huomioon osto- ja myyntisopimuksen ehdoissa. On esimerkiksi yleistä sisällyttää osto- ja myyntisopimukseen myyjän velvollisuus korjata kiinteistöasiakirjoissa havaitut epäjohdonmukaisuudet. Lopuksi kiinteistön fyysiset olosuhteet voivat myös oikeuttaa erityisehtojen sisällyttämisen sopimukseen. On yleistä sisällyttää sopimukseen myyjän velvoitteet suorittaa tiettyjä töitä tai korjauksia kiinteistössä ennen julkisen kauppakirjan allekirjoittamista.

Yhteenvetona voidaan mainita seuraavat olennaiset osat, jotka on sisällytettävä osto- ja myyntisopimukseen:

1. Osapuolten täydellinen tunnistaminen (yksityishenkilöille: nimi, syntymäpaikka ja kansalaisuus, siviilisääty, asuinpaikka, henkilökortin/kansalaiskortin numero ja verotunniste; ja yhteisöille: yhtiön nimi, kotipaikka, osakepääoma, rekisterinumero ja yhteisön numero sekä yhtiötä edustavan henkilön tunnistetiedot mainiten hänen asemansa ja valtuutensa);
2. Sopimuksen kohteena olevan kiinteistön täydellinen tunnistaminen: (sijainti ja koostumus, kiinteistörekisterivirastossa rekisteröidyn kiinteistön kuvausnumero, verovirastossa rekisteröidyn kiinteistön veronumero ja käyttölupa- tai rakennuslupanumero, myöntämispäivämäärä ja myöntäjä tai maininta sen vapautuksesta);
3. Sopimuksen ehto, jossa määritellään: onko kyseessä kaksipuolinen vai yksipuolinen sopimus ja onko kiinteistö vapaa rasitteista, velvoitteista tai muista vastuista ja vapaa ja tyhjä ihmisistä ja tavaroista;
4. Hinta ja maksutapa, mukaan lukien käsirahan ja mahdollisten lisämaksujen määrä;
5. Kauppakirjan allekirjoitusajankohta ja maininta siitä, kuka vastaa sen järjestämisestä;
6. Mahdolliset ehdot, joihin osapuolet haluavat kiinteistön oston ja myynnin alistettavan ja niiden toteutumatta jäämisen seuraukset;
7. Osapuolten vakuuksien ja velvollisuuksien määrittely, esimerkiksi:
   • Vakuutus laillisia tarkoituksia varten, että kiinteistön kauppakirjan allekirjoituspäivänä kiinteistö on asianmukaisesti rajattu kiinteistörekisterin mukaisesti, verorekisterin pinta-alat vastaavat kiinteistökuvausta ja kaupungintalon hyväksymiä piirustuksia käyttölupaa varten;
   • Vakuutus, että sopimuksen valmistelussa ja solmimisessa ei ole jätetty ostajilta pois mitään tietoa tai tosiseikkaa, jonka ostajien olisi pitänyt tietää tehdessään päätöstä liiketoiminnasta, koskien kiinteistön fyysistä ja oikeudellista tilaa, jotka voivat vaikuttaa suoraan tai välillisesti kiinteistön myyntiin tyhjänä ja vapaana rasitteista, velvoitteista tai vastuista;
   • Vakuutus, että kiinteistö on asianmukaisesti rekisteröity kiinteistörekisterivirastoon ja verorekisteriin heidän hyväkseen;
   • Olemassa olevat pinta-alat ja rakennukset vastaavat vastaavissa asiakirjoissa, verorekisterissä ja kaupungintalon asiakirjoissa kuvattuja pinta-aloja ja koostumusta, joten eroavaisuuden sattuessa se on korjattava ennen kauppakirjan allekirjoittamista;
   • Että kiinteistö on vapaa kaikista rasitteista, kiinnityksistä, velvoitteista tai vastuista ja tyhjä;
   • Niiden tietojen mukaan, mitään ilmoitusta, valitusta, oikeudenkäyntiä tai muuta vireillä olevaa tai uhkaavaa prosessia, joka voisi vaikuttaa heidän oikeuksiinsa kiinteistöön, tuomioistuimessa, missään hallituksen osastossa tai paikallisviranomaisessa, joka jollain tavalla vaikuttaa tai tulee vaikuttamaan tässä esitettyjen velvollisuuksien täyttämiseen;
   • Lukuun ottamatta sopimuksen ehtoja, ei ole olemassa mitään vuokra- tai muuta sopimusta, luonteeltaan mikä tahansa, joka liittyisi kiinteistöön tai sen osaan, ja joka voisi merkittävästi rajoittaa tai rajoittaa ostajien käyttöä tai luovutusta;
   • Todistus siitä, ettei kiinteistöihin liittyviä velkoja veroviranomaisille ole, jotka johtuvat myyjän hankinnasta tai käytöstä;
   • Että kiinteistö on hyvässä asumiskunnossa ja kaikki sen laitteet ja sisäverkot sekä vesi-, sähkö-, viemäri- ja kaasuasennukset ovat normaaleissa toimintakunnossa, eikä se ole kokenut minkäänlaisia muutoksia sen kokoonpanossa ja rajoissa;
   • Jos kiinteistöä koskeva vakuutus on voimassa tällä hetkellä, myyjät sitoutuvat pitämään sen voimassa julkisen kauppakirjan allekirjoituspäivään asti.
8. Ilmoitus ilmoitusmenetelmästä ja paikasta, pakollinen maininta kiinteistönvälityksen osallistumisesta tai osallistumatta jättämisestä.
9. Seuraukset sopimusrikkomuksen sattuessa, erityisesti siviililain 830 §:ssä säädetyn erityisen täytäntöönpanon alistaminen.
10. Sopimuksesta johtuvien riitojen ratkaisemiseen toimivaltainen tuomioistuin. Yleensä toimivaltainen on sopimuksen kohteena olevan kiinteistön sijaintikunnan tuomioistuin tai osapuolet voivat valita välimiesoikeuden.

Rakennuksen tai sen itsenäisen osan, jo rakennetun, rakenteilla olevan tai rakentamisen ennakoivan kiinteistön tai sen itsenäisen osan omistusoikeuden tai muun reaaliomaisuuden siirron tai perustamisen sopimuksen osto- ja myyntisopimuksen tapauksessa, osto- ja myyntisopimuksen on sisällettävä allekirjoittajan tai allekirjoittajien allekirjoituksen virallinen tunnustaminen (riippuen siitä, onko kyseessä yksipuolinen vai kaksipuolinen sopimus) ja notaarin todistus vastaavan käyttölupa- tai rakennusluvan olemassaolosta.

4. Mitä tarkoittaa "sopimusaseman siirtäminen" ostajalta osto- ja myyntisopimuksessa?

Osto- ja myyntisopimus voi sisältää mahdollisuuden, että ostaja siirtää sopimusasemansa kolmannelle osapuolelle. Jos osto- ja myyntisopimus ei sisällä mahdollisuutta sopimusaseman siirtämiseen, sopimusaseman siirtäminen edellyttää myyjän etukäteistä lupaa. Sopimusaseman siirtäminen tarkoittaa ostajan sopimusaseman siirtämistä kolmannelle osapuolelle tietyssä osto- ja myyntisopimuksessa, jolloin tämä kolmas osapuoli tulee tämän osto- ja myyntisopimuksen mukaisen ostajan kaikkien oikeuksien ja velvollisuuksien haltijaksi. Sopimusaseman siirtäminen, joka sijoittaa kolmannen osapuolen ostajan asemaan, johtaa alkuperäisen ostajan vapautumiseen. Sekä sopimusaseman siirtämisellä että osto- ja myyntisopimuksessa ennakoidulla siirtomahdollisuudella on veroseuraamuksia IMT-verotuksessa. Itse asiassa verolaki olettaa vastikkeellisen siirron olemassaolon aina, kun sopimusasema siirretään (nykyinen tai potentiaalinen), verottaen sitä kuin kyseessä olisi todellinen siirto, eli vero kohdistuu ostajan maksaman käsirahan arvoon sovellettavalla verokannalla koko arvoon. Aina kun lopullinen osto- ja myyntisopimus tehdään tai verotettava tapahtuma tapahtuu ennen lopullista sopimusta, joka toteuttaa omaisuuden oikeudellisen siirron, ja osapuoli on jo maksanut suoritettavan veron, lisäverotus tapahtuu vain, jos lopulliseen siirtoon kohdistuva arvo on suurempi kuin arvo, jota käytettiin edellisen verotuksen perusteena. Jos hankkija hyötyy verokannan alennuksesta tai vapautuksesta, vero peruutetaan osittain tai kokonaan. Osto- ja myyntisopimukseen ehtojen sisällyttäminen, jotka sallivat tai ennakoivat mahdollisuuden, että ostaja siirtää sopimusasemansa kolmannelle osapuolelle, on aina harkittava huolellisesti, ottaen huomioon siihen liittyvät veroseuraamukset.

5. Mitkä ovat osto- ja myyntisopimuksen rikkomisen seuraukset?

Osto- ja myyntisopimuksen rikkomisen seuraukset voivat olla määritelty itse sopimuksessa. Jos osto- ja myyntisopimuksessa ei ole erityisiä ehtoja, sovelletaan siviililain yleisiä sääntöjä.

Siviililaki vahvistaa seuraavat lisäkäyttöön sovellettavat säännöt:

• Jos ostaja rikkoo sopimusta, hän menettää myyjälle maksamansa käsirahan;
• Jos myyjä rikkoo sopimusta, hän on velvollinen palauttamaan ostajalle kaksinkertaisena tämän jo maksaman käsirahan; vaihtoehtona käsirahan kaksinkertaiselle palautukselle, tilanteissa, joissa kiinteistön hallinta on siirretty, ostaja voi vaatia kiinteistön arvoa objektiivisesti määriteltynä sopimusrikkomuksen päivänä, vähennettynä sovitulla kauppahinnalla, ja hänelle on myös palautettava käsiraha ja maksettu osa kauppahinnasta;
• Sopimuksessa on ilmoitettava määräaika, jonka jälkeen katsotaan tapahtuneen sopimusrikkomus eikä vain viivästys (sopimuksen täyttämisen lykkääntyminen). Voidaan ilmoittaa, että lopullinen sopimusrikkomus katsotaan tapahtuneeksi aina, kun toinen osapuoli on viivästynyt (sopimuksen täyttämisen lykkääntyminen) ja toinen osapuoli lähettää varoitusilmoituksen (kirjallinen ilmoitus) hänelle asettaen kohtuullisen määräajan kyseisen velvoitteen täyttämiseksi ja hän toistaa velvoitteensa täyttämättä jättämisen.
• Näin ollen osapuolten on sovittava sopimuksessa heti kohtuullinen määräaika täyttämiselle, siviililain artiklojen 801–808 mukaisesti, kauppakirjan allekirjoitusvelvoitteen erääntymisen jälkeen, jotta tämä viivästys (mora) muuttuu lopulliseksi sopimusrikkomukseksi.
• Jos osapuoli ei täytä velvoitettaan uudelleen määräpäivänä, toisen osapuolen on lähetettävä uusi kirjallinen ilmoitus sopimuksessa sovittujen ehtojen mukaisesti, ilmoittaen, että sopimusta pidetään lopullisesti rikottuna, jolloin käsiraha menetetään tai toinen osapuoli saa oikeuden saada maksamansa kaksinkertaisena.

Edellä mainittujen korvausten vaihtoehtona sopimusrikkomukseen syyllistymätön osapuoli voi vaatia tuomioistuimelta sopimuksen erityistä täytäntöönpanoa saadakseen tuomioistuimelta päätöksen, joka korvaa sopimusrikkomukseen syyllistyneen osapuolen tahdonilmaisun, saavuttaen siten osto- ja myyntisopimuksen pakollisen täytäntöönpanon.

6. Mikä on alustava rekisteröinti? Kun haluan ostaa kiinteistön, mitä rekisteröintejä minun tulee tehdä ja milloin?

Kiinteistörekisterilaki mahdollistaa alustavien rekisteröintien tekemisen. Alustava hankintarekisteröinti on hankintarekisteröinti ostajan hyväksi ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Myyjä ilmoittaa rekisteröintitoimenpiteessä, että hän on luvannut myydä kyseisen kiinteistön ostajalle osto- ja myyntisopimuksessa määritellyllä hinnalla. Alustava kiinnitysrekisteröinti on kiinnityksen rekisteröinti kiinteistöön ennen vastaavan kiinnityskirjan allekirjoittamista (joka useimmiten allekirjoitetaan yhdessä kauppakirjan kanssa). Nämä rekisteröinnit palvelevat rekisteröintijärjestyksen takaamista suhteessa kaikkiin muihin rekisteröinteihin, joita mahdollisesti kolmannet osapuolet voisivat edistää ennen kauppakirjan allekirjoittamista (kuten takavarikot tai kiinnitykset). Alustavan hankintarekisteröinnin hakemuksen on allekirjoitettava myyjä (hänen allekirjoituksensa on virallisesti tunnustettava tai vaihtoehtoisesti rekisteröintihakemus on allekirjoitettava virallisesti kiinteistörekisterivirastossa). Jos on olemassa allekirjoitettu ja allekirjoitukset virallisesti tunnustettu osto- ja myyntisopimus, hakemuksen voi allekirjoittaa asianajaja/notaari tai ostaja itse, edellyttäen, että rekisteröintihakemuksen mukana on osto- ja myyntisopimus (tai sen vahvistettu kopio). Alustavan kiinnitysrekisteröinnin hakemuksen on allekirjoitettava ostaja (hänen allekirjoituksensa on virallisesti tunnustettava tai vaihtoehtoisesti rekisteröintihakemus on allekirjoitettava virallisesti kiinteistörekisterivirastossa), edellyttäen, että hän on aiemmin esittänyt alustavan hankintarekisteröinnin hyväkseen (käytännössä nämä rekisteröinnit esitetään samanaikaisesti, ja hankintarekisteröinti tehdään ennen kiinnitysrekisteröintiä). Alustavat rekisteröinnit raukeavat kuuden kuukauden kuluttua niiden esittämisestä, jos niitä ei muuteta lopullisiksi (vaikka niitä voidaan uusia). Kauppakirjan/todistetun yksityisen asiakirjan ja tarvittaessa kiinnityskirjan allekirjoittamisen jälkeen alustavat hankinta- ja kiinnitysrekisteröinnit on muutettava lopullisiksi (hankinnan ja kiinnityksen vaikutukset rekisteröinnin kannalta ulottuvat alustavien rekisteröintihakemusten esittämispäivään). Vaikka alustavat rekisteröinnit yleensä tapahtuvat vain hankintarahoituksen yhteydessä (koska pankki vaatii niitä), totuus on, että alustavien hankintarekisteröintien tekeminen, vaikka pankkia ei olisikaan mukana, tarjoaa ostajalle lisätakuun. Itse asiassa alustava hankintarekisteröinti voi antaa ostajalle varmuuden siitä, että kun hän tekee kauppakirjansa, hän voi muuttaa hankintarekisteröinnin lopulliseksi, poistaen rekisteröinnin muista rasitteista tai velvoitteista, jotka on sillä välin voitu rekisteröidä kiinteistöön. Jos alustavia rekisteröintejä, ei hankinta- eikä kiinnitysrekisteröintejä, ei tehdä, hankintarekisteröinti on tehtävä heti julkisen kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen. Lopuksi on mainittava, että kaikkiin rekisteröintihakemuksiin on liitettävä kiinteistöverotodistus tai kiinteistön verorekisterin ote.

7. Mikä on asuntotekninen tiedote?

Asuntotekninen tiedote on asiakirja, joka kuvaa asunnon tekniset ja toiminnalliset ominaisuudet, ja sen esittäminen kauppakirjan/todistetun yksityisen asiakirjan yhteydessä on pakollista kaikille kiinteistöille, joiden käyttölupahakemus on jätetty 30. maaliskuuta 2004 jälkeen. Aina kun kyseessä on uuden asuinkiinteistön hankinta, on pyydettävä kopio asuntoteknisestä tiedotteesta tai alustavasta asuntoteknisestä tiedotteesta, jos kiinteistö ei ole vielä valmis. Laki edellyttää, että asuntotekninen tiedote ei saa olla käsin kirjoitettu (paitsi teknisten henkilöiden allekirjoitukset) ja sen on oltava selkeällä ja ymmärrettävällä portugalin kielellä. Asuntoteknisen tiedotteen on sisällettävä tietoja hankkeeseen, rakentamiseen, uudelleenrakentamiseen, laajentamiseen tai muutokseen osallistuneista pääammattilaisista sekä tietoja kiinteistökehittäjästä, tonttijaosta, kaupunkikiinteistöstä ja kyseessä olevasta itsenäisestä osasta tai omakotitalosta.

Asuntoteknisen tiedotteen pakolliset tiedot ovat myös seuraavat:

• Asunnon takuu sekä sen käyttöönotto mahdollisten vikojen ilmetessä;
• Taloyhtiön toimintasäännöt, jos sellaisia on, ja tehdyt palvelusopimukset;
• Asennettujen laitteiden huoltosäännöt, jotka vaativat erityiskäsittelyä.

Hankkeen, rakennuksen ja itsenäisen osan piirustukset on tunnistettava asuntoteknisen tiedotteen asianmukaisessa kohdassa ja ne muodostavat liitteen, joka on asiakirjan olennainen osa. Asuntoteknisen tiedotteen laatimisesta vastaa kiinteistökehittäjä, ja hänen on yhdessä työnjohtajan kanssa allekirjoitettava tämä asiakirja todistaen asuntoteknisen tiedotteen tietojen totuudenmukaisuuden ja yhdenmukaisuuden kiinteistöön liittyvien arkkitehtuuri- ja erikoissuunnitelmien kanssa. Kauppakirjat kiinteistöistä, joiden käyttölupaa on haettu 30. maaliskuuta 2004 jälkeen, voidaan tehdä vain, jos notaarille/asianajajalle esitetään kyseisen kiinteistön asuntotekninen tiedote. Tämä velvollisuus koskee sekä ensimmäisiä siirtoja että kaikkia myöhempiä siirtoja. Omistajalla on velvollisuus säilyttää asuntotekninen tiedote niin kauan kuin kiinteistö on hänen omistuksessaan, ja myynnin yhteydessä se on luovutettava uudelle omistajalle. Asiakirjan katoamisen, häviämisen tai vahingoittumisen sattuessa omistaja voi saada uuden kappaleen asuntoteknisestä tiedotteesta kiinteistökehittäjältä tai asianomaiselta kaupungintalolta. Kehittäjä on velvollinen säilyttämään vastaavan asuntoteknisen tiedotteen 10 vuoden ajan, ja asuntotekninen tiedote arkistoidaan myös asianomaisessa kaupungintalossa.

8. Mitä asiakirjoja minun tulee vaatia ja mitä varotoimia minun tulee noudattaa ennen kiinteistön julkisen kauppakirjan/todistetun yksityisen asiakirjan allekirjoittamista?

Ennen kiinteistön ostamista on suoritettava joukko tarkistuksia sen oikeudellisen tilan vahvistamiseksi. Monet kiinteistön oikeudelliseen tilaan liittyvät kysymykset voidaan tarkistaa myyjän yleensä toimittamista kiinteistöön liittyvistä asiakirjoista, jotka on jo mainittu vastauksessa kysymykseen nro 1. Joka tapauksessa, alla on lueteltu tahot, joilta kiinteistöön liittyviä asiakirjoja voidaan hankkia, sekä tiedot, jotka voidaan saada näiltä tahoilta.

Asianomaisesta kiinteistörekisterivirastosta voidaan hankkia kiinteistörekisteriote kiinteistöstä ja tarkistaa seuraavat tilanteet:

1. Onko kiinteistöllä todella myyjän ilmoittama kuvaus ja vastaako se verorekisterissä ja kaupungintalon hyväksymässä hankkeessa sekä sen myöntämässä käyttölupassa ilmoitettua kuvausta;
2. Onko myyjä nykyinen ja ainoa omistaja, jolla on siten oikeus myydä kiinteistö;
3. Ei ole rekisteröityjä tai rekisteröintiä odottavia kiinteistöjä tai takavarikoita kolmansien osapuolten hyväksi;
4. Ei ole rekisteröityjä tai rekisteröintiä odottavia muita oikeuksia, jotka voisivat rajoittaa kiinteistön käyttöä.

Kiinteistön sijaintikunnan verovirastosta voidaan hankkia kiinteistöverotodistus tai verorekisterin ote kiinteistöstä ja tarkistaa seuraavat tilanteet:

1. Vastaako verovirastossa oleva kiinteistön kuvaus kiinteistörekisteriotteessa olevaa kiinteistön kuvausta;
2. Onko kiinteistö tyhjä (tämä vahvistus ei ole ehdoton, koska voi olla epäsäännöllisiä vuokrasopimuksia, eli niitä ei ole ilmoitettu verovirastolle);
3. Ei ole maksamattomia summia kunnallisesta kiinteistöverosta (IMI) tai onko päinvastoin verovelkoja, joista kiinteistö voi vastata.
4. Tarkista, onko kiinteistö jo arvioitu CIMI-sääntöjen mukaisesti ja mikä sen verotusarvo on (arvo, jonka perusteella kunnallinen kiinteistövero lasketaan).

Asianomaisesta kaupungintalosta voidaan hankkia käyttölupa- tai rakennuslupatodistuksia ja tarkistaa seuraavat tilanteet:

1. Onko kiinteistölle myönnetty rakennus-/käyttölupia ja vastaako rakennettu hyväksyttyä hanketta.
2. Sijaitseeko maa-alue kaupunkirakentamiseen sallitulla alueella ja onko tonttijako myönnetty, jos kyseessä on (rakennustontin hankinta);
3. Mitkä ovat rakennettavan kiinteistön ominaisuudet (rakennusluvalla varustetulle maa-alueelle rakennettavan kiinteistön tapauksessa);
4. Onko kaupungintalolla tai valtiolla etuosto-oikeuksia kiinteistöön.

Kauppakirjaa/yksityistä asiakirjaa varten tarvittavat asiakirjat ovat ne, jotka on ilmoitettu vastauksessa kysymykseen nro 1. Edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi ja edellä mainittujen tarkistusten lisäksi on myös tärkeää tarkistaa, onko kolmansille osapuolille etuosto-oikeuksia, jotka eivät ole valtio (rajanaapureiden omistajat, maaseutukiinteistön siirron tapauksessa, tai samalla alueella sijaitsevien muiden maaseutukiinteistöjen omistajat, jos kyseessä on kansallisen maatalousalueen sisällä oleva maaseutukiinteistö, kiinteistön vuokralaiset jne.). Jos kolmansilla osapuolilla on etuosto-oikeuksia, myyjältä on vaadittava todistukset siitä, että etuosto-oikeuksien haltijoille on ilmoitettu heidän oikeutensa käyttämisestä ja että he ovat luopuneet sen käyttämisestä (nimenomaisesti tai koska määräaika on umpeutunut). Lopuksi, jos kiinteistöön kohdistuu kiinteistö, myyjältä on vaadittava sen mitätöinnin varmistaminen esittämällä viimeistään kauppakirjan allekirjoituspäivänä mitätöintiasiakirja. Tämä tilanne on yleinen, kun otetaan huomioon, että kiinteistökehittäjät yleensä rahoittavat hankkeitaan tarjoamalla takuuna hankkeen kohteena olevia kiinteistöjä ja purkavat sitten kiinnityksen jokaisen itsenäisen osan, tontin tai omakotitalon osalta, kun ne myydään. Edellä mainittujen oikeudellisten näkökohtien lisäksi, ennen kiinteistön ostamista ostajan on aina suoritettava kiinteistön fyysisen tilan tarkistus (paikan päällä tapahtuva vahvistus, kiinteistön pinta-alat, ominaisuudet ja rajat, sen sijainti, kunto, naapurien toiminnot, jotka voivat haitata kiinteistön käyttöä jne.).

9. Milloin minun tulee maksaa kunnallinen kiinteistönsiirtovero (IMT)? Miten verotettava arvo lasketaan?

Jos verovapautusta ei ole, IMT on maksettava asianomaiselle verovirastolle tai Internetin kautta (https://www.e-financas.gov.pt) ennen kauppakirjan allekirjoittamista ostajan toimesta. IMT:n laskennan perusteena on kiinteistön verotusarvo tai siirron arvo, riippuen siitä, kumpi on korkeampi. IMT:n määrä määritetään soveltamalla IMT-koodissa määriteltyjä verokantoja, jotka on jaettu porrastetusti. Sekä porrastukset että verokannat muutetaan yleensä vuosittain valtion budjettia hyväksyvässä laissa.

10. Onko kunnallisesta kiinteistönsiirtoverosta (IMT) vapautusta asuinkiinteistön hankinnassa?

Pääsääntöisesti IMT-vapautusta on haettava ennen toimenpidettä tai sopimusta, joka johti siirtoon, ja aina ennen suoritettavaa verotusta. Se hyötyy vapautuksesta, jos hankkii kiinteistön, joka on tarkoitettu yksinomaan omaan ja pysyvään asumiseen, ja jos kiinteistön verotusarvo tai ilmoitettu arvo ei ylitä IMT:n 1. porrasasteen enimmäisarvoa, joka on tällä hetkellä 106 346 euroa (Manner-Portugali) — arvo päivitetään vuosittain valtion budjetissa. Lisäksi alle 35-vuotiaat nuoret, jotka ostavat ensimmäisen oman ja pysyvän asuntonsa, hyötyvät täydestä IMT- ja leimaverovapautuksesta 330 539 euroon asti ja osittaisesta vapautuksesta 330 539 euron ja 660 982 euron välillä (IMT Jovem, luotu asetuksella nro 48-A/2024, 25. heinäkuuta, arvot päivitetty OE 2026). Nämä edut tai verokannan alennukset koskevat myös kiinteistöjen vaihtoa, jos vastaanotettu kiinteistö on tarkoitettu omaan ja pysyvään asumiseen tai yksinomaan asumiseen, ja jos kiinteistöjen verotusarvojen erotus tai ilmoitettujen arvojen erotus (suurempi näistä kahdesta) luovutettavan ja vastaanotettavan kiinteistön välillä ei ylitä IMT:n 1. porrasasteen enimmäisarvoa (tällä hetkellä 106 346 euroa Manner-Portugalissa). Vapautusetu koskee vain kaupunkikiinteistöjä, jotka on tarkoitettu yksinomaan omaan ja pysyvään asumiseen, eikä niitä maaperää, jotka on tarkoitettu tällaisten kiinteistöjen rakentamiseen. Jos omaisuudelle annetaan eri käyttötarkoitus kuuden vuoden kuluessa hankintapäivästä, paitsi myyntitapauksessa, jos kiinteistöjä ei oteta käyttöön omaan ja pysyvään asumiseen kuuden kuukauden kuluessa hankintapäivästä tai jos, arvioinnin ollessa kyseessä, joka tuottaa vaikutuksia IMT-verotuksessa, VPT on suurempi kuin IMT:n 1. porrasasteen enimmäisarvo hankintahetkellä.

Mitkä ovat IMT:n verokannat?

• Maaseutukiinteistöt: 5%
• Kaupunkikiinteistöt, jotka on tarkoitettu toissijaiseen asumiseen tai vuokraukseen: 1% - 8% (1. porrasaste ei ole vapautettu, toisin kuin oma pysyvä asunto)
• Kaupunkikiinteistöt, jotka on tarkoitettu yksinomaan omaan ja pysyvään asumiseen: 0% - 8% (täysi vapautus 106 346 euroon asti; progressiiviset verokannat porrastetusti, 7,5% kiinteä verokanta korkeille arvoille)
• Muut kiinteistöt ja muut hankinnat: 6,5%
• Kiinteistöt, jotka ovat hankkineet tahot, joiden verotuksellinen kotipaikka on maassa, alueella tai alueella, joka on selvästi suotuisamman verojärjestelmän alainen, ja jotka sisältyvät valtiovarainministerin määräyksellä hyväksyttyyn luetteloon: 10%

IMT:n maksuaika?

Pääsääntöisesti IMT on maksettava verotuspäivänä tai seuraavana ensimmäisenä arkipäivänä. Jos toimenpide tai sopimus tehdään ulkomailla, vero on verotettava ja maksettava siirron jälkeisen kuukauden aikana.

Mitä muita veroja ja kustannuksia kohdistuu osto- ja myyntiin?

Leimavero: Hankinnan arvon perusteella: 0,8%. Tämä vero on ostajan verotettava kauppakirjan yhteydessä ja kohdistuu kiinteistön verotusarvoon tai osapuolten välillä sovittuun arvoon, kumpi on korkeampi. Lainan arvon perusteella: Leimavero luoton myöntämisestä (TGIS:n kohta 17.1):

• Alle 1 vuosi, kuukausittain tai osittain: 0,04%;
• 1–5 vuotta: 0,5%;
• Yli 5 vuotta: 0,6%.

Kauppakirjan/yksityisen asiakirjan ja kiinteistörekisterin palkkiot: Kauppakirjan tai yksityisen asiakirjan palkkiot riippuvat notaarista tai asianajajasta/notaariista, joka laatii asiakirjan. Hankintarekisteröinnin kustannukset vaihtelevat kiinteistön arvon ja toimenpiteen tyypin mukaan. Nämä arvot päivitetään säännöllisesti — suositellaan tarkistamaan voimassa olevat arvot IRN-portaalin (Rekisteröinti- ja notaarilaitos) kautta. Mitä toimenpiteitä tulee tehdä kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen? Vastuullisen asianajajan tai notaarin on tehtävä hankintarekisteröinti ostajan nimiin 10 päivän kuluessa kauppakirjan tai yksityisen asiakirjan allekirjoittamisesta. Hankintarekisteröinnin lisäksi kiinteistörekisterivirastoon on tehtävä uuden omistajan nimiin tehtävä hankinnan kirjaus. Hankintapäivästä lähtien uudet omistajat vastaavat kiinteistön verojen ja kulujen maksamisesta.

Mitä veroja on maksettava kiinteistön ostamisen jälkeen?

IMI (Kunnallinen kiinteistövero)

Tämä on vuosittainen kunnallinen vero, joka kohdistuu asunnon verotusarvoon. Tämä arvo määritetään arvioinnilla useiden kriteerien perusteella. IMI on vuosittainen vero, se kohdistuu verorekisterissä olevaan verotusarvoon ja lasketaan kertomalla tämä arvo prosenttiosuudella, joka voi olla:

• 0,3% - 0,45% (kaupunkikiinteistöt — kunta määrää vuosittain verokannan)
• 0,8% (maaseutukiinteistöt)
• 7,5% (verotuksellisesti suotuisassa maassa, alueella tai alueella sijaitsevien tahojen omistamat kiinteistöt — ei sovellu yksityishenkilöille)

Portugalissa sijaitsevien sekakiinteistöjen (jotka koostuvat maaseutu- ja kaupunkiosasta) tapauksessa sovelletaan kunkin osan verotusarvoon vastaavaa verokantaa. Kiinteistöt, jotka ovat verotuksellisesti suotuisassa maassa, alueella tai alueella sijaitsevien tahojen omistuksessa, jotka sisältyvät 13. helmikuuta 2004 annetun määräyksen nro 150/2004 ja sen myöhempien päivitysten, viimeisimpänä 5. syyskuuta 2025 annetun määräyksen nro 292/2025/1, luetteloon, joita yleisesti kutsutaan "offshore"-yhtiöiksi, verotetaan 7,5% verokannalla riippumatta niiden omistamasta kiinteistötyypistä. Tätä korotettua verokantaa ei kuitenkaan sovelleta yksityishenkilöiden omistamiin kiinteistöihin. Kunnat voivat kunnanvaltuuston päätöksellä korottaa tai alentaa edellä mainittuja yleisiä verokantoja tietyissä IMI-koodin 112 §:ssä määritellyissä tilanteissa. Omaankäyttöön ja pysyvään asumiseen tai asumiskäyttöön vuokrattavat asuinkiinteistöt voivat hyötyä tämän veron väliaikaisesta vapautuksesta 3 vuoden ajaksi, jos kiinteistön verotusarvo ei ylitä 125 000 euroa, edellyttäen, että kotitalouden tulo ei ylitä 153 300 euroa. Pienituloisille perheille voi olla pysyvä vapautus — rajat päivitetään vuosittain IAS:n perusteella; vuonna 2026 kotitalouden vuotuinen bruttotulo ei saa ylittää 16 824,50 euroa ja kotitalouden kiinteistöjen kokonaisverotusarvo ei saa ylittää 73 150 euroa. Tämä vapautus myönnetään automaattisesti veroviranomaisen toimesta. Jos sitä ei sovelleta, sitä voidaan hakea verkkoportaalista tai asianomaisesta verovirastosta. Kiinteistön käyttöönotto omaan ja pysyvään asumiseen on tapahduttava viimeistään 6 kuukauden kuluessa hankinnasta. (*) Asuinkiinteistöt, jotka on rakennettu, laajennettu, parannettu tai hankittu vastikkeellisesti ja jotka on tarkoitettu omistajan tai kotitalouden omaan ja pysyvään asumiseen.--- Artikkeli kiinteistöjen osto ja myynti Portugalissa päättyy ---