Compraventa de inmuebles en Portugal

Este artículo sobre Compra y Venta de Inmuebles en Portugal ha sido redactado por un abogado portugués con competencias para ello. Es un artículo meramente informativo, con carácter aclaratorio sobre las principales cuestiones iniciales del proceso de compraventa de inmuebles. No obstante, se recomienda ser asesorado por un abogado o procurador. En Portugal, solo un abogado o procurador podrá prestar asesoramiento jurídico sobre el proceso de compraventa y elaborar contratos de compraventa de inmuebles. Cualquier otra entidad podría estar incurriendo en ejercicio ilegal de la profesión de procurador.

1. ¿Qué documentos necesito para comprar un inmueble en Portugal?

La ley portuguesa establece que el contrato de compraventa de un inmueble debe celebrarse mediante escritura pública o documento particular autenticado por un abogado o procurador. La escritura pública puede realizarse (1) en una Notaría en presencia de un notario, (2) en la "Casa Pronta", un servicio ofrecido por los servicios del Ministerio de Justicia, o (3) en un lugar en presencia de un abogado o procurador con poderes para el acto. En esta escritura o documento particular intervienen normalmente el comprador y el vendedor. En casos especiales, podrán intervenir otras entidades como representantes de instituciones de crédito, apoderados en representación del comprador o del vendedor, cónyuges que deban prestar su consentimiento a la venta, intérpretes en caso de que los compradores o vendedores no comprendan el idioma portugués. En cuanto a los documentos necesarios para la escritura, podemos distinguir entre los (1) documentos relativos a los intervinientes y los (2) documentos relativos al inmueble.

Los documentos e información relativos a los intervinientes, necesarios para la celebración de la escritura de compraventa, o documento particular autenticado (una alternativa a la escritura pública, redactada y autenticada por abogado o procurador, con los mismos efectos legales), son los siguientes:

En el caso de personas físicas:

• • Documento de identidad, o tarjeta de ciudadano, o pasaporte
  • Número de contribuyente fiscal.
  • Información sobre datos personales:
    • estado civil (casado, soltero, divorciado, viudo),
    • régimen de matrimonio (separación de bienes, comunidad de gananciales, comunidad general de bienes),
    • lugar de nacimiento (lugar de nacimiento y su parroquia y municipio correspondientes)

En el caso de personas jurídicas, y específicamente en el caso de sociedades comerciales:

• Certificado del Registro Mercantil, emitido hace menos de un año y tarjeta de identificación de persona jurídica (podrían ser necesarios otros documentos, tales como actas del consejo de administración o de la junta general, en función del tipo de sociedad, su objeto social y la forma de vinculación).
• Documento de identificación de los representantes legales de la sociedad que actúan en nombre de la sociedad (Tarjeta de ciudadano o documento de identidad, contribuyente fiscal).
• El código de consulta de la declaración de (RCBE) Registro Central de Beneficiario Efectivo de la persona jurídica

Los documentos relativos al inmueble, necesarios para la celebración de la escritura de compraventa, son los siguientes:

• Certificado del Registro de la Propiedad, o, código de acceso al Certificado Permanente de la Propiedad: con fecha de emisión inferior a seis meses por la Conservatoria del Registro de la Propiedad competente. En este documento constará la descripción del inmueble y su inscripción a nombre del vendedor, y permite verificar si existen cargas o gravámenes registrados sobre el inmueble, que obligatoriamente deberán ser cancelados hasta la fecha de la escritura, tales como: hipotecas, embargos, servidumbres o pactos de preferencia.
• Caderneta predial (Catastro): emitida o actualizada hace menos de un año por el Servicio de Finanzas del área del inmueble u obtenida a través de Internet por el propietario del inmueble, este documento permite verificar si el inmueble está registrado a nombre del propietario, sus superficies, composición, colindantes y valor patrimonial tributario (valor fiscal del inmueble tras evaluación efectuada por el Servicio de Finanzas)
• Licencia de uso: emitida por el Ayuntamiento del área del inmueble (en ciertas situaciones específicas, la licencia de uso podrá ser sustituida por la licencia de construcción o incluso dispensada, en el caso de tratarse de un inmueble construido antes del 7 de agosto de 1951, es decir, antes de la entrada en vigor del Régimen General de las Edificaciones y construcciones, o en el caso de que el inmueble tenga inscripción catastral (en la oficina de Finanzas) en 1937. Este documento permite verificar si el inmueble está debidamente licenciado por la Entidad competente para vivienda, comercio o servicios.
• Certificado permanente: emitido por el Ayuntamiento del área del inmueble, acreditativo de la recepción provisional de las obras de urbanización o acreditativo de la prestación de una fianza suficiente para garantizar la conclusión de las obras de urbanización (solo cuando se trate de la primera transmisión de inmuebles construidos en parcelas o de fracciones autónomas de dichos inmuebles);
• Ficha Técnica de Habitación: (solo en el caso de compra de inmuebles para vivienda cuya solicitud de emisión de licencia de uso haya sido presentada después del 30 de marzo de 2004);
• Documentos acreditativos de la renuncia a los respectivos derechos de preferencia: emitidos por el Ayuntamiento y/o por el Patrimonio Cultural, I.P. (organismo que sucedió a la extinta DGPC y, anteriormente, al IGESPAR, desde el 1 de enero de 2024) (solo en los casos en que la ley confiera estos derechos de preferencia a dichas entidades) o de los colindantes en el caso de un inmueble rústico.
• Certificado Energético y de la Calidad del Aire Interior en los Edificios.
• El código de consulta de la declaración de (RCBE) Registro Central de Beneficiario Efectivo, en el caso de que el otorgante sea una persona jurídica.

En el momento de la celebración de la escritura pública de compraventa, el comprador deberá entregar al Notario o al Abogado/Procurador las guías de liquidación referentes a los impuestos debidos por el comprador: Impuesto Municipal sobre Transmisiones Onerosas de Inmuebles (IMT) y del Impuesto del Timbre (I.S.) con el comprobante de pago, salvo en las situaciones en que la adquisición esté exenta de este impuesto (IMT)Si desea recurrir a crédito bancario para financiar la adquisición, el comprador deberá confirmar qué documentos exige su banco. En estas situaciones, uno de los requisitos habitualmente exigidos consiste en la presentación de registros provisionales de adquisición e hipoteca.

2. Cuando deseo comprar un inmueble, ¿debo o no celebrar un contrato de promesa de compraventa?

Después de analizar toda la documentación de la propiedad y todos los presupuestos y condicionalismos relacionados con la adquisición del inmueble, se procederá a la elaboración del contrato de promesa de compraventa, es decir, el contrato a través del cual las partes se obligan, por mutuo acuerdo o unilateralmente, a celebrar cierto contrato futuro y definitivo. La firma de un contrato de promesa de compraventa resulta conveniente en las situaciones en que existe interés en asegurar el negocio, sin embargo, las condiciones necesarias para la escritura de compraventa aún no se encuentran reunidas. Esta situación puede ocurrir por diversos motivos, como que no se haya concluido la construcción del inmueble, que aún esté pendiente la constitución de la propiedad horizontal, que el inmueble no disponga de licencia de uso, o que el comprador no disponga del importe necesario para el pago del precio o esté aún a la espera de la aprobación de la financiación bancaria para la adquisición.

• Mediante la celebración de un contrato de promesa de compraventa, las partes pueden vincularse desde el principio (en un momento en que aún no disponen de toda la documentación necesaria, o interés para la celebración de la escritura) garantizando que, en el plazo acordado, formalizarán la compraventa. En este contrato las partes garantizan una seguridad jurídica en caso de retraso o incumplimiento del contrato.

Habitualmente, la decisión de celebrar un contrato de promesa de compraventa está relacionada con la necesidad de formalizar con urgencia un documento vinculante entre el comprador y el vendedor, asegurando la reserva del negocio futuro con la formalización de una escritura pública de compraventa. La decisión sobre celebrar o no un contrato de promesa de compraventa es una decisión opcional de los intervinientes (comprador y vendedor del inmueble).

3. ¿Cuáles son los elementos esenciales de un contrato de promesa de compraventa?

El contenido de un contrato de promesa de compraventa podrá variar considerablemente en función de las circunstancias concretas de las partes, la situación del inmueble objeto del contrato y el modelo de negocio pretendido. Por consiguiente, el contrato de promesa puede y debe contener todas las condiciones y obligaciones que estuvieron en la base del negocio, especialmente, cláusulas esenciales y accesorias, cualesquiera condiciones suspensivas o resolutorias que puedan haberse definido, definición del precio y las condiciones y plazos de pago, definición de fecha para la escritura de compraventa del inmueble, identificación de las garantías y penalizaciones aplicables, y todas las demás cláusulas necesarias para salvaguardar el interés de los compradores y vendedores del inmueble. Por otro lado, el análisis de los documentos del inmueble puede revelar circunstancias relativas al mismo que deban ser tenidas en cuenta en el clausulado del contrato de promesa de compraventa. Es común, por ejemplo, incluir en el contrato de promesa de compraventa la obligación del vendedor de proceder a la regularización de las disconformidades verificadas en los documentos del inmueble. Finalmente, las condiciones físicas del inmueble podrán también justificar la inclusión de disposiciones específicas en el contrato de promesa. Es frecuente incluir en el contrato de promesa obligaciones del vendedor en el sentido de promover determinadas obras o reparaciones en el inmueble, antes de la celebración de la escritura pública de compraventa.

Resumidamente, podemos indicar los siguientes elementos esenciales que deben constar en un contrato de promesa de compraventa:

1. Identificación completa de las partes (para personas físicas: nombre, lugar de nacimiento y nacionalidad, estado civil, residencia, número de documento de identidad/tarjeta de ciudadano y número de contribuyente; y, para personas jurídicas: denominación social, sede, capital social, número de matrícula y de persona jurídica e identificación de quien representa a la sociedad con mención de la calidad y poderes con que lo hace);
2. Identificación completa del inmueble objeto de la promesa: (localización y composición, número de la descripción del inmueble ante la Conservatoria del Registro de la Propiedad, artículo catastral bajo el cual el inmueble se encuentra inscrito en el Servicio de Finanzas y número, fecha de emisión y entidad emisora de la licencia de uso o de construcción o mención de su dispensa);
3. Estipulación de la promesa, especificando: si se trata de una promesa bilateral o unilateral y, si el inmueble se adquiere libre de cargas, gravámenes u otras responsabilidades, y libre y desocupado de personas y bienes;
4. Precio y forma de pago, incluyendo la indicación del importe de la señal y de los respectivos refuerzos, si procede;
5. Plazo para la realización de la escritura de compraventa e indicación de quién debe proceder a la respectiva marcación;
6. Cualesquiera condiciones a las cuales las partes pretendan someter la compraventa del inmueble y las consecuencias de su no verificación;
7. Indicación de las garantías y deberes de las partes intervinientes en el negocio, por ejemplo:
   • Declaración para los debidos efectos legales de que a la fecha de la escritura de compraventa del inmueble, la propiedad estará debidamente delimitada en los términos legales a efectos del catastro, las superficies constantes en el catastro coinciden con la descripción registral y los planos aprobados por el Ayuntamiento mediante la licencia de uso;
   • Declaración de que en los preliminares y en la formación del presente contrato no se han omitido a los Promitentes-compradores ninguna información o hecho que los Promitentes-compradores debieran conocer en la ponderación de su voluntad de realizar el negocio, ya sea en cuanto al estado físico y jurídico del inmueble, que puedan tener implicaciones directas o indirectas en la presente venta del inmueble desocupado y libre de cargas, gravámenes o responsabilidades;
   • Declaración de que la propiedad está debidamente registrada en la Conservatoria del Registro de la Propiedad e inscrita en el catastro, a su favor;
   • Las superficies y construcciones existentes corresponderán a las superficies y composición descritas en la respectiva documentación, catastral, registral y municipal, por lo que en caso de discrepancia deberá ser rectificado antes de la fecha de la escritura;
   • Que el inmueble se encuentra libre de cualesquiera cargas, hipotecas, gravámenes o responsabilidades, y desocupado;
   • Hasta donde es de su conocimiento, no hay ninguna notificación, reclamación, acción judicial de arbitraje u otro proceso pendiente o amenaza del mismo, que pueda afectar su derecho sobre el Inmueble, ante un Tribunal, cualquier departamento gubernamental o autoridad local que de algún modo afecte o vaya a afectar el cumplimiento de los deberes aquí consignados;
   • Con excepción de las cláusulas del contrato de promesa, no existe ningún contrato de promesa de arrendamiento u otro, sea de la naturaleza que sea, relacionado con el Inmueble o parte de él, que pueda materialmente restringir o limitar la utilización o disposición del mismo por parte de los promitentes-compradores;
   • Comprobante de que no existen deudas con las autoridades fiscales relacionadas con los inmuebles, resultantes de la adquisición o utilización por el promitente-vendedor;
   • Que el inmueble se encuentra en regulares condiciones de habitabilidad y con todo su equipamiento y redes internas y de instalación de agua, electricidad, desagües, gas en normales condiciones de funcionamiento y no ha sufrido ningún tipo de alteración en su configuración y confrontaciones;
   • En caso de existir, en la presente fecha, alguna póliza de seguro sobre la propiedad objeto del presente contrato, los Promitentes-vendedores se obligan a mantenerla en vigor hasta la fecha de la escritura pública de compraventa.
8. Indicación del modo de notificación y lugar, mención obligatoria de la intervención o no intervención de mediación inmobiliaria.
9. Consecuencias en caso de incumplimiento del contrato, especialmente, la sujeción al régimen de ejecución específica previsto en el artículo 830° del Código Civil.
10. El tribunal competente para juzgar cualquier litigio derivado del contrato. Por regla general será competente el Tribunal de Comarca de la localización del inmueble objeto del contrato o las partes pueden optar por el Tribunal Arbitral.

En el caso de contrato de promesa de compraventa relativo a la celebración de contrato oneroso de transmisión o constitución de derecho real sobre edificio, o fracción autónoma del mismo, ya edificado, en fase de construcción o con previsión de edificación, el contrato de promesa de compraventa debe contener el reconocimiento presencial de la firma del promitente o promitentes (según se trate de una promesa unilateral o bilateral) y la certificación, por el notario, de la existencia de la respectiva licencia de uso o de construcción.

4. ¿Qué significa "ceder la posición contractual" de promitente comprador en un contrato de promesa de compraventa?

El contrato de promesa de compraventa puede prever la posibilidad de que el promitente comprador ceda su posición contractual a un tercero. En caso de que el contrato de promesa de compraventa no prevea la posibilidad de ceder la posición contractual, la cesión de posición contractual estará sujeta a una autorización previa a ser prestada por el promitente vendedor. Ceder la posición contractual significa transmitir a un tercero la posición de promitente comprador en un determinado contrato de promesa de compraventa, pasando ese tercero a ser el titular de todos los derechos y deberes que para el promitente comprador emergen de ese contrato de promesa. La cesión de posición contractual, invistiendo al tercero en la posición de promitente comprador, tiene como consecuencia la desvinculación del promitente comprador inicial. Tanto la cesión de la posición contractual, como la simple posibilidad de cesión prevista en el contrato de promesa de compraventa, tienen obligaciones fiscales en sede de IMT. En efecto, la ley fiscal presume la existencia de una transmisión onerosa siempre que se verifica una cesión de la posición contractual (actual o potencial), gravándola como si se tratase de una verdadera transmisión, es decir, el impuesto incide sobre el valor de la señal pagada por el comprador con la tasa aplicable al valor total. Siempre que el contrato de promesa de compraventa definitivo sea celebrado, o que el hecho imponible ocurra antes de la celebración del contrato definitivo que opere la transmisión jurídica del bien, y el contratante ya haya pagado el impuesto debido, solo habrá lugar a liquidación adicional cuando el valor que corresponda a la transmisión definitiva sea superior al valor que sirvió de base a la liquidación anterior. En el caso de que el adquirente se beneficie de reducción de tasa o de exención, se procederá a la anulación parcial o total del impuesto. La inclusión de cláusulas en el contrato de promesa que permitan o prevean la posibilidad de que el promitente comprador ceda su posición contractual a un tercero debe ser siempre cuidadosamente ponderada, dadas las consecuencias fiscales asociadas.

5. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa?

Las consecuencias del incumplimiento del contrato de promesa pueden estar previstas en el propio contrato. En ausencia de estipulaciones específicas en el contrato de promesa de compraventa, se aplican las reglas generales previstas en el Código Civil.

El Código Civil establece las siguientes reglas supletoriamente aplicables:

• En caso de incumplimiento por parte del promitente comprador, este perderá la señal que haya entregado a favor del promitente vendedor;
• En caso de incumplimiento por parte del promitente vendedor, este se constituye en la obligación de restituir, en el doble, al promitente comprador la señal que este ya haya pagado; alternativamente a la restitución de la señal en el doble, en las situaciones en que haya existido transmisión de la posesión sobre el inmueble, el promitente comprador puede exigir el valor del inmueble determinado objetivamente a la fecha del incumplimiento de la promesa, con deducción del precio convenido, debiendo además serle restituida la señal y la parte del precio que haya sido pagada;
• En el contrato de promesa deberá indicarse el plazo para que se considere que existe incumplimiento y no solo mora (retraso en el cumplimiento). Podrá indicarse que se considerará incumplimiento definitivo siempre y cuando, estando una parte en mora (retraso en el cumplimiento), la contraparte proceda a la interpelación admonitoria (enviar una comunicación escrita) de aquella fijando un plazo razonable para el cumplimiento de la obligación en cuestión y esta reincida en el no cumplimiento de su obligación dentro del mismo.
• Así pues, las partes deben fijar desde el contrato el plazo considerado razonable para el cumplimiento, en los términos y para los efectos de los artículos 801 a 808 del Código Civil, tras el vencimiento de la obligación de otorgar la escritura para que ese retraso (mora) se convierta en incumplimiento definitivo.
• En caso de que la parte vuelva a no cumplir en la fecha indicada, la contraparte deberá enviar una nueva comunicación escrita en los términos acordados en el contrato indicando que el contrato se considera definitivamente incumplido, perdiendo la señal o dando derecho a la parte a recibir lo pagado por duplicado.

Alternativamente a las indemnizaciones antes referidas, la parte no incumplidora puede optar por solicitar al tribunal la ejecución específica del contrato, con el fin de obtener del tribunal una sentencia que sustituya la declaración negocial del promitente incumplidor, obteniendo de este modo el cumplimiento coercitivo del contrato de promesa de compraventa.

6. ¿Qué es un registro provisional? Cuando deseo comprar un inmueble, ¿qué registros debo hacer y en qué momento?

El Código del Registro de la Propiedad prevé la posibilidad de realizar registros provisionales. El registro provisional de adquisición consiste en el registro de adquisición a favor del comprador, antes de la celebración de la escritura de compraventa. El vendedor declara en el acto de registro que prometió vender aquel inmueble al comprador por el precio definido en el contrato de promesa de compraventa. El registro provisional de hipoteca consiste en el registro de una hipoteca sobre el inmueble antes de celebrada la respectiva escritura de hipoteca (que en la mayoría de los casos se celebra junto con la escritura de compraventa). Estos registros sirven para garantizar prioridad registrada respecto a cualesquiera otros registros, que hipotéticamente, pudieran ser promovidos por terceros hasta la fecha de la escritura (como por ejemplo, embargos o hipotecas). La solicitud de registro provisional de adquisición debe ser firmada por el promitente vendedor (debiendo su firma ser reconocida presencialmente, o, alternativamente, ser la solicitud de registro firmada presencialmente en la Conservatoria del Registro de la Propiedad). En caso de existir contrato de promesa de compraventa firmado y con las firmas reconocidas, la solicitud de registro puede ser firmada por abogado/procurador o por el propio promitente comprador, siempre que la solicitud de registro vaya acompañada del contrato de promesa (o de copia certificada del mismo). Respecto al registro provisional de hipoteca, la respectiva solicitud debe ser firmada por el promitente comprador (debiendo su firma ser reconocida presencialmente, o, alternativamente, ser la solicitud de registro firmada presencialmente en la Conservatoria del Registro de la Propiedad), siempre que previamente haya presentado el registro provisional de adquisición a su favor (en términos prácticos, estos registros se presentan simultáneamente, siendo que el de adquisición se registrará antes que el de hipoteca). Los registros provisionales caducan a los seis meses a contar de la fecha de su presentación, si no son convertidos en definitivos (aunque puedan ser objeto de renovación). Tras la formalización de la escritura/documento particular autenticado de compraventa e hipoteca, cuando sea el caso, los registros provisionales de adquisición e hipoteca deben ser convertidos en definitivos (retrotrayendo los efectos de la adquisición y de la hipoteca, a efectos registrales, a la fecha en que fueron presentadas las solicitudes de los registros provisionales). Si bien es cierto que los registros provisionales, habitualmente, suelen tener lugar solo cuando existe financiación de adquisición (por tratarse de una exigencia por parte del banco), la verdad es que la realización de registros provisionales de adquisición incluso cuando no interviene un banco constituye una garantía adicional para el comprador. En efecto, un registro provisional de adquisición puede dar al comprador la seguridad de saber que, cuando haga su escritura de compraventa, podrá convertir el registro de adquisición en definitivo, retirando el registro de otras cargas o gravámenes que entretanto puedan haber sido registrados sobre el inmueble. Si no se realizan registros provisionales, ni de adquisición ni de hipoteca, el registro de la adquisición deberá ser promovido inmediatamente después de la formalización de la escritura pública de compraventa. Por último, cabe señalar que cualquier solicitud de registro deberá ser instruida con la caderneta predial o certificado de contenido catastral del inmueble.

7. ¿Qué es la Ficha Técnica de Habitación?

La Ficha Técnica de Habitación es un documento que describe las características técnicas y funcionales de la vivienda, siendo obligatoria su presentación en la fecha de la escritura/documento particular para todos los inmuebles cuya solicitud de emisión de licencia de uso haya sido presentada después del 30 de marzo de 2004. Siempre que se trate de la adquisición de un inmueble nuevo destinado a vivienda, deberá solicitarse una copia de la Ficha Técnica de Habitación o de la Ficha Técnica de Habitación provisional, en caso de que el inmueble aún no esté concluido. La ley establece que la Ficha Técnica de Habitación no puede ser manuscrita (con excepción de las firmas de los técnicos) y debe ser redactada en portugués de forma clara y comprensible para el destinatario. La Ficha Técnica de Habitación debe contener información sobre los principales profesionales involucrados en el proyecto, en la construcción, reconstrucción, ampliación o alteración, así como información sobre el promotor inmobiliario, sobre el fraccionamiento, sobre el edificio urbano y sobre la fracción autónoma o vivienda unifamiliar de que se trate.

Constituyen además información obligatoria, que debe constar en la Ficha Técnica de Habitación, las siguientes:

• Garantía de la vivienda, así como su modo de activación en caso de detección de defectos;
• Reglas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, en su caso, y contratos de prestación de servicios que hayan sido celebrados;
• Reglas de mantenimiento de los equipos instalados que requieran tratamiento especial.

Los planos referentes al emprendimiento, edificio y fracción autónoma, deben ser identificados en el lugar propio de la Ficha Técnica de Habitación y constituyen un anexo que forma parte integrante del documento. La elaboración de la Ficha Técnica de Habitación es responsabilidad del promotor inmobiliario, debiendo este, junto con el técnico responsable de la obra, firmar este documento, atestiguando la veracidad y conformidad de la información contenida en la Ficha Técnica de Habitación con los proyectos de arquitectura y especialidades relativos al inmueble. Las escrituras de compraventa de inmuebles cuya licencia de uso haya sido solicitada después del 30 de marzo de 2004 solo podrán realizarse si se exhibe ante el notario/abogado la Ficha Técnica de Habitación del inmueble en cuestión. Esta obligación se aplica tanto a las primeras transmisiones, como a todas las transmisiones subsiguientes. El propietario tiene la obligación de conservar la Ficha Técnica de Habitación, mientras el inmueble sea suyo y, en caso de venta, deberá entregarla al nuevo propietario. En caso de pérdida, extravío o daño de este documento, el propietario podrá obtener una segunda vía de la Ficha Técnica de Habitación junto del promotor del inmueble o junto del Ayuntamiento competente. El promotor está obligado a conservar la respectiva Ficha Técnica de Habitación durante un período de 10 años, siendo cierto que la Ficha Técnica de Habitación quedará igualmente archivada en el Ayuntamiento competente.

8. ¿Qué documentos debo exigir y qué precauciones debo tener antes de la celebración de la Escritura Pública/Documento particular autenticado de compraventa de un inmueble?

Previamente a la compra de un inmueble, debe procederse a un conjunto de verificaciones con el fin de confirmar la respectiva situación jurídica. Muchas de las cuestiones asociadas a la situación jurídica del inmueble pueden verificarse a través de los documentos relativos al inmueble, que habitualmente son proporcionados por el vendedor, los cuales ya han sido referidos a propósito de la respuesta a la pregunta nº 1. De cualquier forma, se indican a continuación las entidades ante las cuales se pueden obtener los documentos relativos a un inmueble, así como la información que puede obtenerse de tales entidades.

En la Conservatoria del Registro de la Propiedad competente se puede obtener un certificado del registro de la propiedad referente al inmueble y verificar las siguientes situaciones:

1. Si el inmueble tiene efectivamente la descripción indicada por el vendedor y si la misma es igual a la indicada en la caderneta predial y en el Proyecto aprobado por el Ayuntamiento y licencia de uso emitida por el mismo;
2. Si el vendedor es el actual y único propietario, teniendo por consiguiente legitimidad para vender el inmueble;
3. Si no existen hipotecas o embargos registrados o pendientes de registro, a favor de terceros;
4. Si no existen cualesquiera otros derechos registrados o pendientes de registro, susceptibles de restringir el uso del inmueble.

En el Servicio de Finanzas del área del inmueble se puede obtener una caderneta predial o certificado catastral del inmueble y verificar las siguientes situaciones:

1. Si la descripción del inmueble ante las finanzas corresponde a la descripción del inmueble constante en el certificado del registro de la propiedad;
2. Si el inmueble se encuentra desocupado (esta confirmación no es absoluta, ya que pueden existir contratos de arrendamiento en situación irregular, es decir, que no hayan sido declarados ante los Servicios de Finanzas);
3. Si no se encuentran por liquidar cualesquiera cantidades referentes al Impuesto Municipal sobre Inmuebles (IMI) o si, por el contrario, existen deudas fiscales de esta naturaleza por las cuales el inmueble podría responder.
4. Verificar si el Inmueble ya ha sido evaluado por las reglas del CIMI y cuál es su valor patrimonial Tributario (valor sobre el cual incidirá el impuesto municipal sobre inmuebles)

En el Ayuntamiento competente se pueden obtener certificados de licencias de uso o de construcción y además verificar las siguientes situaciones:

1. Si ya se han emitido licencias de construcción / uso relativas a un inmueble y si lo edificado corresponde al proyecto aprobado.
2. Si el terreno se sitúa en zona autorizada para construcciones urbanas, y si se ha emitido un alvará de loteamento (licencia de parcelación), en su caso (en el caso de adquisición de terreno para construcción de futura vivienda);
3. Cuáles son las características del inmueble que puede ser construido (en caso de inmueble a construir en terreno con autorización para construcción);
4. Si existen derechos de preferencia a favor del Ayuntamiento o del Estado, relativos al inmueble.

Los documentos necesarios para la escritura/documento particular son los indicados en la respuesta a la pregunta nº 1. Además de los documentos arriba referidos y además de las verificaciones arriba indicadas, es también importante verificar si existen derechos de preferencia a favor de terceros que no sean el Estado (propietarios de inmuebles colindantes, en el caso de tratarse de la transmisión de un inmueble rústico, o propietarios de otros inmuebles rústicos situados en la misma área, en el caso de tratarse de un inmueble rústico incluido en zona de Reserva Agrícola Nacional, arrendatarios del inmueble, etc.). En caso de existir derechos de preferencia a favor de terceros, deberán exigirse al vendedor comprobantes de que los titulares de los respectivos derechos de preferencia fueron notificados para ejercer tal derecho y que renunciaron al ejercicio del mismo (expresamente o por haber dejado pasar el plazo para ello). Finalmente, en caso de que recaiga una hipoteca sobre el inmueble, deberá exigirse al vendedor que asegure el respectivo cancelación, presentando a más tardar en la fecha de la escritura, documento de cancelación de la misma. Esta situación es frecuente, teniendo en cuenta que es usual que los promotores inmobiliarios financien sus promociones ofreciendo en garantía los inmuebles objeto de la promoción, procediendo posteriormente a la cancelación de la hipoteca relativamente a cada fracción autónoma, parcela o vivienda, a medida que estas van siendo vendidas. Además de los aspectos jurídicos arriba referidos, antes de la compra de un inmueble el comprador deberá siempre proceder a una verificación de la situación física del inmueble (confirmación in situ, de las superficies, características y delimitación del inmueble, su localización, estado de conservación, actividades desarrolladas por los vecinos susceptibles de perjudicar el uso del inmueble, etc.).

9. ¿Cuándo debo efectuar el pago del Impuesto Municipal sobre Transmisión Onerosa de Inmuebles (IMT)? ¿Cómo se calcula el valor a tributar?

En caso de no haber lugar a la exención de este impuesto, el pago del IMT debe efectuarse ante el Servicio de Finanzas competente o a través de Internet (https://www.e-financas.gov.pt), antes de la realización de la escritura de compraventa por el comprador. El valor que sirve de base a la liquidación del IMT es el valor patrimonial tributario del inmueble o el valor de la transmisión, según cual sea el más elevado. El importe del IMT se determina mediante la aplicación de las tasas previstas en el Código del IMT, las cuales se distribuyen por tramos. Tanto los tramos como las tasas se modifican habitualmente anualmente, por la Ley que aprueba el Presupuesto del Estado.

10. ¿Existe exención de Impuesto Municipal sobre Transmisión Onerosa de Inmuebles (IMT) en el caso de adquisición de inmueble destinado a vivienda?

Por regla general, la exención de IMT debe solicitarse antes del acto o contrato que originó la transmisión y siempre antes de la liquidación que sería de efectuar. Se beneficia de exención si adquiere un inmueble exclusivamente destinado a vivienda propia y permanente, y si el valor patrimonial tributario o el valor declarado del inmueble no excede el valor máximo del 1.º tramo del IMT, actualmente fijado en 106.346 euros (Continente) — valor actualizado anualmente por el Presupuesto del Estado. Adicionalmente, jóvenes hasta 35 años que compren su primera vivienda propia y permanente se benefician de exención total de IMT e Impuesto del Timbre hasta 330.539 euros, y de exención parcial entre 330.539 euros y 660.982 euros (IMT Joven, creado por el Decreto-Ley n.º 48-A/2024, de 25 de julio, con valores actualizados por el PE 2026). Estos beneficios o reducciones de tasa también se aplican al permuta de inmuebles si el inmueble que recibe se destina a vivienda propia y permanente, o se destina exclusivamente a vivienda, y si la diferencia de valores patrimoniales tributarios o la diferencia declarada de valores (la mayor de las dos) entre el inmueble que entrega y el que recibe, no excede el valor máximo del 1.º tramo del IMT (actualmente 106.346 euros en el Continente). El beneficio de exención se aplica solo a inmuebles urbanos destinados exclusivamente a vivienda propia y permanente y no a terrenos destinados a la construcción de dichos inmuebles. Si a los bienes se les da destino diferente en el plazo de seis años a contar de la fecha de adquisición, salvo en el caso de venta, si los inmuebles no son afectos a la vivienda propia y permanente en el plazo de seis meses a contar de la fecha de adquisición o si, habiendo lugar a la evaluación del bien que deba producir efectos en sede de IMT, el VPT es superior al valor máximo del 1.º tramo del IMT en vigor en el momento de la adquisición.

¿Cuáles son las tasas del IMT?

• Inmuebles rústicos: 5%
• Inmuebles urbanos destinados a vivienda secundaria o arrendamiento: 1% a 8% (el 1.º tramo no está exento, al contrario de la vivienda propia permanente)
• Inmuebles urbanos exclusivamente destinados a vivienda propia y permanente: 0% a 8% (exención total hasta 106.346 euros; tasas progresivas por tramos, con tasa única del 7,5% para valores elevados)
• Otros inmuebles y otras adquisiciones: 6,5%
• Inmuebles adquiridos por entidades que tengan domicilio fiscal en país, territorio o región sujetos a un régimen fiscal claramente más favorable, constantes de lista aprobada por ordenanza del Ministro de Finanzas: 10%

¿Plazo de Pago del IMT?

Por regla general, el IMT debe pagarse el día de la liquidación o el 1.º día útil siguiente. Si el acto o contrato se celebra en el extranjero, el impuesto deberá ser liquidado y pagado durante el mes siguiente al de la transmisión.

¿Qué otros impuestos y costes inciden sobre la compraventa?

Impuesto del Timbre:Sobre el valor de la adquisición: 0,8%. Este impuesto es liquidado por el comprador en el momento de la escritura de compra e incide sobre el valor patrimonial tributario o valor acordado entre las partes, el que sea más elevado.Sobre el valor del préstamo: Impuesto del Timbre s/concesión de crédito (Verba 17.1 de la TGIS):

• Hasta 1 año, por cada mes o fracción: 0,04%;
• De 1 a 5 años: 0,5%;
• Más de 5 años: 0,6%.

Aranceles de la escritura/documento particular y Registro de la Propiedad:Los aranceles de la escritura o documento particular dependen del notario o abogado / procurador que elabore el documento. El registro de la propiedad de adquisición tiene costes que varían según el valor del inmueble y el tipo de acto. Estos valores se actualizan periódicamente — se recomienda consultar los valores en vigor en el Portal del IRN (Instituto dos Registos e Notariado).

¿Cuáles son los pasos a seguir tras la celebración de la escritura de compraventa?

El abogado o el Notario responsable deberá efectuar el registro de la adquisición a nombre del comprador en el plazo de 10 días desde la firma de la escritura de compraventa, o documento particular. Además del registro de la adquisición en la Conservatoria, deberá efectuarse la anotación de la Adquisición a nombre de los nuevos propietarios. Desde la fecha de la adquisición, los nuevos propietarios serán responsables del pago de los Impuestos y gastos del inmueble.

¿Qué impuestos se deben tras la compra del inmueble?

IMI (Impuesto Municipal sobre Inmuebles)

Se trata del Impuesto Municipal anual, que incide sobre el valor patrimonial tributario de la vivienda. Este valor será determinado por evaluación según varios criterios. El IMI es un impuesto anual, incide sobre el valor patrimonial tributario constante en el catastro y se calcula multiplicando ese valor por un porcentaje que puede ir de:

• 0,3% a 0,45% (inmuebles urbanos — tasa fijada anualmente por cada municipio)
• 0,8% (inmuebles rústicos)
• 7,5% (inmuebles poseídos por entidades con domicilio fiscal en paraísos fiscales — no aplicable a personas físicas)

Tratándose de inmuebles mixtos en Portugal (constituidos por una parte rústica y otra urbana), se aplicará al valor patrimonial tributario de cada parte la respectiva tasa. Los inmuebles que sean propiedad de entidades con domicilio fiscal en país, territorio o región sujetos a un régimen fiscal claramente más favorable, constante de la lista aprobada por la Ordenanza n.º 150/2004, de 13 de febrero, con sus sucesivas actualizaciones, siendo la más reciente la Ordenanza n.º 292/2025/1, de 5 de septiembre, vulgarmente designadas como "offshore", son tributados a la tasa del 7,5% independientemente del tipo de inmueble que posean. Esta tasa agravada no es, sin embargo, aplicable al(los) inmueble(s) propiedad de personas físicas. Los municipios, mediante deliberación de la asamblea municipal, pueden aumentar o reducir las tasas generales, antes referidas, en determinadas situaciones previstas en el artículo 112º del Código del IMI. Las viviendas destinadas a vivienda propia y permanente, o destinadas a arrendamiento para vivienda, pueden beneficiar de exención temporal de este impuesto, por un período de 3 años, si el valor patrimonial tributario del inmueble no excede €125.000, siempre que la renta del agregado familiar no supere los €153.300. Podría haber exención permanente para familias con bajos ingresos — los límites se actualizan anualmente en base al IAS; en 2026, la renta bruta anual del agregado no puede exceder 16.824,50 euros y el VPT global de los inmuebles del agregado no puede superar 73.150 euros. Esta exención se atribuye automáticamente por la Autoridad Tributaria. En caso de no aplicarse, puede ser solicitada en el Portal de Finanzas o en la Oficina de Finanzas competente. La afectación del inmueble a vivienda propia y permanente debe ocurrir en el plazo máximo de 6 meses tras la adquisición.(*) Inmuebles urbanos habitacionales, construidos, ampliados, mejorados o adquiridos a título oneroso destinados a vivienda propia y permanente del propietario o agregado familiar.--- Fin del artículo sobre Compra y Venta de Inmuebles en Portugal ---