מאמר זה על מיסים בפורטוגל מכסה את מה שאתם משלמים כתושבים, מה שאתם משלמים כמי שאינם תושבים, ומה משתנה כאשר אתם קונים, מחזיקים, משכירים או מוכרים נכס. כל נתון למטה לקוח ממאגר הערכים הפיסקליים, כך שהמספרים מתעדכנים ממסך הגדרות יחיד במקום שיקלידו אותם מחדש בכל ינואר.

מס הוא עניין אישי. המסגרת כאן מדויקת ועדכנית. מה שאתם משלמים בפועל תלוי במקורות ההכנסה שלכם, במעמד התושבות שלכם, באמנה למניעת כפל מס בין פורטוגל למדינת המוצא שלכם, ובנסיבות האישיות שלכם. קבלו ייעוץ מקצועי לפני שאתם עוברים ולפני שאתם קונים.

האם אתם תושבי מס?

כל דבר בעמוד זה תלוי בשאלה אחת. אתם הופכים לתושבי מס בפורטוגל אם אתם שוהים יותר מ-183 ימים בפורטוגל בכל תקופה של שנים עשר חודשים, או אם אתם מחזיקים כאן בית בתנאים המעידים על כוונה לגור בו כבית המגורים הקבוע שלכם. סעיף 16 לקוד ה-IRS קובע את המבחן.

תושבות מס אינה זהה לתושבות חוקית. אתם יכולים להחזיק באישור שהייה ולא להיות תושבי מס. אתם יכולים להיות תושבי מס ללא אישור. השניים נקבעים על ידי רשויות שונות תחת כללים שונים.

מעמד התושבות משנה את מס רכישת המקרקעין שאתם משלמים בעשרות אלפי אירו על בית במחיר ממוצע. כדאי להסדיר זאת לפני שאתם חותמים על משהו.

מס הכנסה: IRS

מס ההכנסה בפורטוגל נקרא IRS, Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. תושבים ממוסים על הכנסה כלל-עולמית. מי שאינם תושבים ממוסים על הכנסה שמקורה בפורטוגל, כאשר קטגוריות מסוימות דורשות כעת דיווח על הכנסה כלל-עולמית כדי שניתן יהיה לקבוע את שיעור המס הנכון.

משטר ה-NHR הישן, למחזיקים קיימים בלבד

משטר התושב הלא-רגיל (NHR) פעל משנת 2009 ועד סוף שנת 2023. הוא הציע שיעור מס קבוע של 20% על הכנסה זכאית מפורטוגל ופטורים רחבים על הכנסה זרה, כולל פנסיות, למשך עשר שנים.

ה-NHR נסגר למבקשים חדשים ב-1 בינואר 2024. הוראת מעבר אפשרה לאנשים שכבר שהו בפורטוגל להירשם עד 31 במרץ 2025. אם נרשמתם לפני תאריך זה, אתם שומרים על המעמד ועל ההטבות שלו למשך כל תקופת עשר השנים מיום הרישום. אם אתם עוברים עכשיו, ה-NHR אינו זמין עבורכם.

IFICI, המשטר הנוכחי

IFICI, Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, החליף את ה-NHR ב-1 בינואר 2024. לעיתים קרובות הוא מכונה NHR 2.0. הוא מצומצם באופן משמעותי מזה המקורי.

אתם זכאים רק אם כל שלושת התנאים מתקיימים:

אתם תושבי מס חדשים ולא הייתם תושבים בפורטוגל בחמש השנים הקודמות.
אתם עובדים במגזר מאושר בעל ערך גבוה: תעשיות הפקה ועיבוד, מידע ותקשורת, מחקר ופיתוח מדעי, השכלה גבוהה, שירותי בריאות ושירותים נלווים, אנרגיה ירוקה, או ייצור. השאלה אם התפקיד שלכם זכאי תלויה בתואר המשרה שלכם ובסיווג של המעסיק שלכם, ולא במגזר בלבד.
אתם מחזיקים לפחות בתואר ראשון, רמה 6 לפי ה-EQF או שווה ערך, בתוספת שלוש שנות ניסיון מקצועי רלוונטי, או שאתם מחזיקים בתואר דוקטור.

IFICI מעניק שיעור מס קבוע של 20% על הכנסה זכאית בפורטוגל מעבודה כשכיר ומעבודה כעצמאי למשך עשר שנים, בתוספת פטורים על רוב ההכנסות שמקורן בחו״ל.

מי אינו זכאי, וזהו החלק שמפתיע אנשים. פנסיונרים המתקיימים מפנסיה אינם זכאים. מחזיקי אשרת D7 המתקיימים מהכנסה פסיבית אינם זכאים. עובדים מרחוק במקצועות כלליים כגון שיווק, מכירות, עיצוב, כתיבה או ניהול פרויקטים אינם זכאים אלא אם התפקיד הספציפי נופל תחת מגזר מאושר. IFICI נבנה עבור אנשי מקצוע בעלי הכשרה גבוהה בתחומים מונעי חדשנות. זו אינה הטבת מס כללית לזרים.

IRS רגיל, מה שרוב התושבים החדשים משלמים

אם אינכם זכאים ל-IFICI, אתם משלמים מס הכנסה פורטוגלי רגיל על הכנסה כלל-עולמית בשיעורים פרוגרסיביים מ-12.5% עד 48%, על פני 9 מדרגות.

השיעורים הם שוליים. אדם שהכנסתו מגיעה למדרגה השלישית אינו משלם את שיעור המדרגה השלישית על כל מה שהוא מרוויח. הוא משלם את שיעור המדרגה הראשונה על החלק מהכנסתו שנכנס למדרגה הראשונה, את שיעור המדרגה השנייה על החלק הבא, וכן הלאה.

שני מסי סולידריות נוספים חלים מעל לכך. הכנסה מעל €80,000 נושאת תוספת של 2.5%. הכנסה מעל €250,000 נושאת 5% על החלק העודף.

פנסיות זרות ממוסות כהכנסה רגילה בשיעורי IRS רגילים. זהו השינוי הגדול ביותר ממשטר ה-NHR הישן, אשר פטר אותן ממס. אם תוכנית הפרישה שלכם נבנתה סביב פטור המס לפנסיה ב-NHR, דברו עם יועץ מס לפני שאתם סוגרים משהו.

מקור: Lei n.º 73-A/2025, OE2026, art. 68.º CIRS. אומת בתאריך 28 August 2026.

קניית נכס: IMT

IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, הוא מס רכישת המקרקעין. הוא משולם פעם אחת, בעת הרכישה. השיעור תלוי בשווי הנכס, בשימוש המיועד שלו, ומאז שנת 2026 גם בשאלה האם אתם תושבי מס בפורטוגל.

שיעור המס למי שאינו תושב

Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 17.º CIMT הציג שיעור IMT אחיד של 7.5% עבור קונים שאינם תושבים, שנכנס לתוקף מאז 25 May 2026. אין סולם פרוגרסיבי ואין פטור ראשוני. המס נגבה מהאירו הראשון.

השיעור חל רק על מבנים עירוניים וחלקים המיועדים למגורים. קרקע לבנייה, נכסים מסחריים, נכסי תעשייה ונכסים כפריים (rústicos) אינם מושפעים ושומרים על השיעורים הרגילים עבור כל קונה. דירה שאתם מתכוונים להפעיל כ-Alojamento Local עדיין נחשבת למגורים, מכיוון ש-AL הוא רישום פעילות ואינו משנה את אופן רישוי הנכס.

שלושה מצבים מבטלים את תוספת המס:

כבר הייתם תושבי מס בפורטוגל בעת הרכישה.
הפכתם לתושבי מס בפורטוגל בתוך 2 שנים מהרכישה.
השכרתם את הנכס בשכר דירה מפוקח של לא יותר מ-€2,300 לחודש, תוך חתימה על חוזה השכירות בתוך 6 חודשים מהקנייה והחזקתו במשך לפחות 36 חודשים, רצופים או לא, בתוך 5 השנים הראשונות.

המנגנון חשוב לתזרים המזומנים שלכם. אתם משלמים את מלוא ה-7.5% במעמד חתימת שטר המכר. ברגע שאתם עומדים באחד התנאים, אתם פונים לרשות המיסים כדי לבטל את החיוב ולקבל החזר על ההפרש מול השיעורים הרגילים. זה פועל כפיקדון להחזר, ולא כשיעור חלופי שנגבה מראש.

שיעורי מס לתושבים: בית מגורים עיקרי, ביבשת

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €106,346	0%	—
€106,346 – €145,470	2%	€2,126.92
€145,470 – €198,347	5%	€6,491.02
€198,347 – €330,539	7%	€10,457.96
€330,539 – €660,982	8%	€13,763.35
€660,982 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

החישוב נעשה כמחיר מוכפל בשיעור המס, פחות הניכוי. באיים האזוריים ובמדיירה כל רף גבוה ב-25%.

שיעורי מס לתושבים: בית שני או נכס להשקעה, ביבשת

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €106,346	1%	—
€106,346 – €145,470	2%	€1,063.46
€145,470 – €198,347	5%	€5,427.56
€198,347 – €330,539	7%	€9,394.50
€330,539 – €633,931	8%	€12,699.89
€633,931 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

אין פטור ראשוני על בית שני. המס מתחיל מהאירו הראשון.

IMT Jovem, לקונים בני 35 או פחות

רוכשי דירה ראשונה בני 35 או פחות הקונים בית מגורים עיקרי משלמים אפס IMT על נכסים עד שווי של €330,539. פטור חלקי חל עד שווי של €660,982. באיים המגבלות המקבילות הן €413,174 ו-€826,228.

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €330,539	0%	—
€330,539 – €660,982	8%	€26,443.12
€660,982 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

דוגמה מעשית

קחו לדוגמה דירה בשווי 350,000 אירו בפורטו.

תרחיש א', אתם תושבי מס בפורטוגל הקונים את בית המגורים העיקרי שלכם. הנכס נופל במדרגה של 8%. החלת השיעור והפחתת הניכוי, 350,000 אירו כפול 8% פחות 13,763.35 אירו, מניבה IMT של 14,236.65 אירו. הוסיפו מס בולים בשיעור 0.8%, שהוא 2,800 אירו. סך המס בשטר המכר הוא 17,036.65 אירו.

תרחיש ב', אינכם תושבים. שיעור קבוע של 7.5% על 350,000 אירו מניב 26,250 אירו. הוסיפו מס בולים של 2,800 אירו. סך המס בשטר המכר הוא 29,050 אירו.

ההפרש בין השניים על אותו הנכס הוא 12,013.35 אירו. מעמד התושבות הוא החלטה כספית ששווה לתכנן לפני שאתם קונים, ולא פרט בירוקרטי שנסגר לאחר מכן.

מתי משולם ה-IMT

CIMT art. 36.º, redação DL 97/2026 שינה את חלון התשלום. כעת ניתן לשלם IMT ביום הנפקת שובר התשלום (guia) או בתוך 30 הימים הבאים, שלאחריהם פוקעת פקודת התשלום. עדיין יש להנפיק את השוברים ולהסדיר את המס לפני חתימת שטר המכר. בקשו מעורך הדין שלכם לאשר שהתשלום נקלט לפני הפגישה אצל הנוטריון.

שיעורי IMT אחרים

קרקע כפרית (Rústicos): 5%
נכסים עירוניים אחרים, כולל מסחריים: 6.5%

מס בולים: Imposto do Selo

שיעור אחיד של 0.8% ממחיר הרכישה. הוא חל על כולם, ללא קשר למעמד התושבות או לסוג הנכס, ומשולם באותו הזמן שבו משלמים IMT.

אם אתם לוקחים משכנתה, מס בולים נוסף של 0.6% חל על סכום ההלוואה.

החזקת נכס: IMI ו-AIMI

IMI, מס הרכוש העירוני השנתי

IMI מחושב לפי ה-VPT, ערך המס הרשמי הרשום ברשות המיסים (Finanças), שלרוב נמוך בהרבה משווי השוק. כל עירייה קובעת את השיעור שלה בתוך הטווח החוקי:

נכסים עירוניים: 0.3% עד 0.45% מה-VPT
נכסים כפריים: 0.8% מה-VPT

IMI מחויב פעם בשנה, כאשר הודעות התשלום נשלחות באביב. מספר התשלומים תלוי בסכום המס לתשלום, ולא ב-VPT. סכום של עד 100 אירו משולם בתשלום אחד במאי. סכום שבין 100 אירו ל-500 אירו מחולק לשניים, במאי ובנובמבר. סכום שמעל 500 אירו מחולק לשלושה תשלומים, במאי, באוגוסט ובנובמבר.

AIMI, המס הנוסף על החזקות בשווי גבוה

AIMI חל רק כאשר סך ה-VPT של כלל נכסי המקרקעין של יחיד בפורטוגל עולה על €600,000, או €1,200,000 עבור זוגות המגישים דוח משותף. השיעורים נעים בין 0.7% ל-1.5% על החלק העודף. רוב הבעלים של נכס יחיד אינם מגיעים לרף זה לעולם.

השכרת נכס

הכנסה משכר דירה מנכס בפורטוגל חייבת במס בפורטוגל.

השיעור הכללי למי שאינם תושבים הוא 25% על הכנסה ברוטו משכר דירה. Decreto-Lei n.º 97/2026 הציג שני שיעורים נמוכים יותר להשכרות למגורים: 10% כאשר שכר הדירה נשאר בתוך המגבלה המתונה של €2,300 לחודש, ו-5% במסגרת משטר שכר הדירה הנגיש.

תושבים משלמים לפי שיעורי מס הכנסה פרוגרסיביים, עם אפשרות לנכות הוצאות מוכרות.

אם אתם משכירים דרך Airbnb, Booking.com או פלטפורמה דומה, אתם צריכים רישיון Alojamento Local מהעירייה שלכם. ל-AL יש רישום, מיסוי ורגולציה מקומית משלו, ומספר עיריות מגבילות רישיונות חדשים בשכונות מסוימות. קבלו ייעוץ מרואה חשבון פורטוגלי, contabilista, לפני שאתם מתחילים.

מכירת נכס: מס רווחי הון

רווחי הון על נכסים בפורטוגל חייבים במס.

תקציב המדינה לשנת 2023 ביטל את השיעור הקבוע של 28% שחל בעבר על מי שאינם תושבים. תושבים ושאינם תושבים ממוסים כעת על אותו הבסיס: 50% מהרווח מתווסף לשאר ההכנסות שלכם וממוסה לפי שיעורי מס הכנסה פרוגרסיביים.

מי שאינם תושבים חייבים להצהיר על הכנסתם הכלל-עולמית כדי שרשות המיסים תוכל לקבוע את שיעור המס השולי הנכון. ללא הצהרה זו מוחלת מדרגת המס הגבוהה ביותר.

שני פטורים נשמטים לעיתים קרובות מהתייחסות. נכסים שנרכשו לפני ינואר 1989 נמצאים מחוץ למס רווחי הון לחלוטין. שווי הרכישה מתעדכן גם לפי מקדם אינפלציה רשמי המתפרסם בכל נובמבר, מה שמקטין את הרווח החייב במס, וזה עוזר בעיקר כאשר הנכס הוחזק במשך זמן רב.

תושבים המוכרים בית מגורים עיקרי יכולים להשקיע מחדש את התמורה בבית מגורים עיקרי אחר בפורטוגל, באיחוד האירופי או באזור הכלכלי האירופי ולהימנע מהמס, בכפוף לתנאים מחמירים של לוחות זמנים ומגורים בנכס. הקלה זו אינה זמינה למי שאינם תושבים.

שכירות כשוכר: ניכוי ה-IRS

אם בעל הבית שלכם רשם את חוזה השכירות ברשות המיסים (Finanças), אתם יכולים לנכות את שכר הדירה ששולם כנגד מס ההכנסה שלכם. המקסימום השנתי הוא €900 בשנת 2026, והוא עולה ל-€1,000 החל משנת 2027.

הניכוי תלוי כולו ברישום החוזה. אם בעל בית מסרב לרשום את החוזה, אתם מאבדים את הניכוי ואין לכם הוכחה לשכירות. התייחסו לסירוב זה כסיבה להתרחק.

היכן לקבל ייעוץ

היעזרו ב-contabilista certificado פורטוגלי לצורך הגשת הדוח השנתי ולכל מה שקשור להכנסות משכירות או למכירה. היעזרו בעורך דין, advogado, עבור הרכישה עצמה ועבור כל מה שקשור למעמד התושבות. שני התפקידים אינם חופפים וכל אחד מהם יגיד לכם מתי אתם צריכים את האחר.

הנתונים בעמוד זה כוללים את המקור שלהם ואת התאריך שבו אדם אימת אותם לאחרונה. במקום שבו מספר השתנה מאז, שורת המקור היא המקום שבו כדאי להתחיל.