מאמר זה על שכירת נכס בפורטוגל מכסה את מצב השוק, איך עובדים חוזים, מה מותר ומה אסור לבעל בית לעשות, המסמכים שיבקשו מכם, וההונאות שמכוונות למגיעים חדשים. שכירה לפני קנייה היא הסדר הנכון עבור רוב האנשים, וכך השנה הזו נראית.

קודם שוכרים, אחר כך קונים

שכירה למשך שישה עד שנים-עשר חודשים לפני קנייה היא העצה המועילה ביותר במדריך זה.

אתם לומדים איזו שכונה מתאימה לכם, וזה לא אותו דבר כמו איזו שכונה מצטלמת טוב. אתם מגלים איך הנסיעה היומית לעבודה עובדת בפועל, כמה הרחוב רועש בחצות, והאם הלחות של החורף היא בעיה בבניין הזה. אתם קונים עם מידע במקום עם הנחות מוקדמות.

העלות של שכירה לשנה היא קטנה לעומת העלות של קניית הנכס הלא נכון, שבפורטוגל כוללת מס רכישה שאינכם יכולים לקבל בחזרה.

השוק שאליו אתם נכנסים

הביקוש גבוה וההיצע מצומצם במקומות שבהם רוב הזרים רוצים לגור.

נתוני השכירות של Idealista לרבעון הראשון של 2026 רשמו ממוצע של 24 פניות לכל מודעה ברמה הארצית, עליה של 20% לעומת השנה הקודמת. מחוז Setúbal הוביל עם 30 פניות למודעה, מחוז Lisbon הגיע אחריו עם 27, ומחוז Porto ראה את העלייה הגדולה ביותר במדינה עם 57%.

נתון אחד סותר את הקריאה הפשוטה של המצב. שכר הדירה ירד ב-2.7% בתחילת 2026 למרות שהביקוש עלה. יותר אנשים מתחרים על מודעות, אבל המחירים אינם עולים באותו הקצב. יש לראות את השוק כתחרותי ולא ככזה שמחיריו מטפסים באופן אחיד.

המשמעות של זה בפועל: ב-Lisbon, Porto, Cascais ובאזור החוף של Algarve אתם תהיו אחד מתוך פונים רבים לדירה במחיר טוב, ועליכם לצפות להחליט מהר. ב-Centro, ב-Alentejo ובאזורים הפנימיים הלחץ נמוך בהרבה ואתם יכולים לקחת את הזמן.

נתוני השוק משתנים מדי רבעון. ודאו את הנתונים הנוכחיים לפני שתסתמכו על אחד מהם.

איפה לחפש

שלושה אתרים ארציים מרכזים את רוב השוק: Idealista, Imovirtual ו-Casa Sapo. סוכני נדל"ן מקומיים מחזיקים נכסים שלעולם אינם מגיעים לאתרים, במיוחד מחוץ לערים הראשיות, וכניסה לסוכנות בעיר שבה אתם רוצים לגור היא יעילה יותר ממה שרוב האנשים מצפים.

קבוצות פייסבוק לזרים בכל אזור כוללות מודעות, סאבלטים וחדרים. הן כוללות גם את הריכוז הגבוה ביותר של הונאות, לכן התייחסו אליהן בהתאם.

מה יבקשו מכם

בעלי בתים פורטוגלים מבקשים יותר מסמכים ממה שזרים רבים רגילים אליו.

NIF, ללא יוצא מן הכלל
דרכון או תעודת זהות
הוכחת הכנסה: חוזה עבודה, תלושי שכר אחרונים, או עבור עצמאים, דוחות מס והצהרת רואה חשבון
דפי חשבון בנק, בדרך כלל לשלושה חודשים
fiador, ערב פורטוגלי, במקרים רבים

ה-fiador הוא נקודת המכשול עבור מגיעים חדשים. ערב הוא תושב פורטוגל שלוקח על עצמו אחריות משפטית על שכר הדירה אם אינכם משלמים. לרוב האנשים שמגיעים מחוץ לארץ אין ערב כזה.

החלופות הרגילות הן חודשים נוספים של שכר דירה בתשלום מראש, בדרך כלל שלושה עד שישה, או פיקדון גבוה יותר. חלק מבעלי הבתים מקבלים מוצר ערבות לשכירות מחברת ביטוח. צפו לנהל משא ומתן על נקודה זו במקום לקבל עליה פטור.

פיקדונות ושכר דירה מראש

החוק הפורטוגלי אינו קובע תקרת חובה קבועה לפיקדון. הנוהג בשוק הוא חודש עד חודשיים של שכר דירה, בתוספת החודש הראשון שמשולם מראש.

משוכרים זרים ללא ערב מבקשים בדרך כלל יותר. שלושה עד שישה חודשים שמשולמים מראש זה דבר רגיל במצב כזה וזה אינו תמרור אזהרה בפני עצמו.

הפיקדון מוחזר בסוף תקופת השכירות, בניכוי כל סכום על נזק שמעבר לבלאי סביר. צלמו את הנכס בפירוט ביום שבו אתם נכנסים, כולל נזק קיים, ושלחו את התצלומים לבעל הבית בכתב. זוהי ההגנה היעילה ביותר כנגד מחלוקת על הפיקדון.

חוזים

חוזה השכירות הסטנדרטי למגורים

התקופה המינימלית לחוזה שכירות למגורים היא 12 חודשים. חוזים מתחדשים מעצמם אלא אם אחד הצדדים מוסר הודעה מוקדמת בתוך התקופה שנקבעה בחוזה.

עליות בשכר הדירה במהלך התקופה מוגבלות למקדם העדכון השנתי שמפרסם INE בכל שנה. עבור 2026 המקדם מאפשר עלייה מרבית של 2.24%. בעל בית אינו יכול להעלות את שכר הדירה מעבר לכך במהלך חוזה פעיל.

מקור: Aviso INE n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro. אומת 28 August 2026.

החוזה ל-11 חודשים

אתם תיתקלו בחוזים שנכתבו לאחד-עשר חודשים, שמוצגים כדרך לעקוף את המינימום של שנים-עשר חודשים.

מאז ינואר 2024, תחת שינוי לסעיף 1095 של הקוד האזרחי שהוכנס בתקציב המדינה של אותה שנה, עניין זה מוגבל. בעל בית רשאי להנפיק רק חוזה קצר טווח 1 למטרות תיירות או מעבר לכל נכס בכל שנה קלנדרית.

החוק אינו מפרט מה קורה אם בעל בית מנפיק חוזה שני כזה. החריג שמתיר תקופה של פחות משנה אינו זמין עוד, לכן המינימום הרגיל אמור לחול, אך יש לוודא זאת מול עורך דין לפני שמסתמכים על כך.

אם מציעים לכם חוזה ל-11 חודשים עבור מה שהוא בבירור הבית הקבוע שלכם, זהו סימן שראוי לבדוק אותו ולא הסדר שגרתי.

רישום ב-Finanças

בעל הבית חייב לרשום את חוזה השכירות ברשות המסים. עניין זה נוגע אליכם ישירות.

חוזה רשום הוא מה שמאפשר לכם לבקש את ניכוי השכירות ב-IRS, ששווה עד €900 בשנה ב-2026 ו-€1,000 משנת 2027. הוא גם ההוכחה הכתובה שלכם לשכירות עבור AIMA, עבור העירייה ועבור מרכז הבריאות.

בעל בית שמסרב לבצע רישום מתחמק ממס ומשאיר אתכם ללא מעמד. התייחסו לכך כאל סיבה לקום וללכת.

סיום חוזה

כללי ההודעה המוקדמת שונים בהתאם למי שמסיים את החוזה ואיזה סוג חוזה זה. הסיכום להלן הוא כללי והפרטים מורכבים למדי.

שוכר. לפי סעיף 1098 של הקוד האזרחי, שוכר בחוזה לתקופה קצובה יכול לסיים את החוזה לפני סוף התקופה בכפוף להודעה מוקדמת מינימלית, כאשר תקופת ההודעה הנדרשת תלויה במשך הזמן שבו החוזה מתקיים. חוזים ארוכים יותר דורשים הודעה מוקדמת ארוכה יותר.

בעל בית. עבור חוזים לתקופה שאינה מוגבלת, סעיף 1101(c) דורש מבעל הבית לתת הודעה מוקדמת של לפחות חמש שנים כדי לסיים את החוזה ללא עילה. חוזים לתקופה קצובה פועלים לפי כללים שונים, ולבעל בית שמסיים חוזה לצורך מגורים עצמיים או לצורך עבודות בנייה גדולות יש תנאים נפרדים לעמוד בהם.

קבלו מעורך דין את תקופות ההודעה המוקדמת הספציפיות לחוזה שלכם לפני שאתם מסתמכים עליהן. הכללים שונו שוב ושוב והאמירות הכלליות שמתפרסמות באינטרנט, כולל בגרסאות קודמות של מדריך זה, אינן מתארות מקרים פרטניים בצורה מהימנה.

מה אסור לבעל בית לעשות

להיכנס לנכס ללא הסכמתכם, למעט במקרה חירום אמיתי
להעלות את שכר הדירה מעבר למקדם השנתי במהלך חוזה פעיל
לפנות אתכם ללא צו בית משפט
לנתק תשתיות כדי להכריח אתכם לצאת
לסרב לרשום את החוזה ועדיין לצפות לזכויות שניתנות לאכיפה

פינוי בפורטוגל דורש הליך משפטי. הוא איטי והוא נוטה בבירור לטובת השוכר שמתגורר בנכס. הגנה זו היא ממשית, והיא אחת הסיבות לכך שבעלי בתים דורשים מסמכים רבים מראש.

הונאות

הונאות שכירות בפורטוגל נמצאות בעלייה וזרים שמחפשים מחוץ לארץ הם המטרה העיקרית.

ה-PSP רשמה 390 תלונות על הונאות שכירות בין ינואר למרץ 2025, עליה של כ-25% לעומת אותה תקופה בשנה הקודמת. בפברואר 2024 מבצע משטרתי ב-Porto עצר שנים-עשר אנשים שהפעילו הונאת שכירות שגבתה פיקדונות של עד 2,400 אירו מקורבנות עבור נכסים שלא היו בשליטת המפעילים.

הדפוס קבוע. נכס אטרקטיבי, במחיר מעט נמוך ממחיר השוק. בעל בית שנמצא בנסיעה, עובד בחוץ לארץ, או שאינו יכול להיפגש מסיבה אחרת. לחץ לסגור מיד בגלל מתעניינים אחרים. בקשה לפיקדון בהעברה בנקאית לפני כל ביקור בנכס.

כללים שמעלימים כמעט את כל ההונאות

לעולם אל תעבירו כסף עבור נכס שלא ראיתם, בעצמכם או באמצעות אדם שאתם סומכים עליו שראה אותו
לעולם אל תשלמו פיקדון לפני חתימה על חוזה כתוב
ודאו שבעל הבית הוא בעל הנכס על ידי בקשת ה-caderneta predial וה-certidão permanente do registo predial
חשדו בכל מחיר שנמוך באופן משמעותי מהשוק המקומי
השתמשו בסוכן רשום או בעורך דין אם אתם שוכרים מחוץ לארץ
שלמו בהעברה בנקאית שניתנת למעקב לחשבון עם שם שמתאים לבעלים, לעולם לא במזומן, במטבע דיגיטלי או דרך שירות להעברת כספים

בעל בית אמיתי לא יתנגד לאף אחד מהדברים האלה. התנגדות לאימות מסמכים היא התשובה בעצמה.

מרוהט ולא מרוהט

נכס לא מרוהט בפורטוגל פירושו בדרך כלל ריק לגמרי. מטבחים מסופקים לעתים קרובות ללא מכשירי חשמל, ובמקרים מסוימים ללא ארונות. גופי תאורה עשויים להיות חסרים.

שאלו במפורש מה נשאר. נכס שמפורסם בשכר דירה אטרקטיבי שדורש מכם לקנות מקרר, מכונת כביסה, תנור וכיריים משנה את החישוב של החודש הראשון במידה ניכרת.

נכסים מרוהטים נפוצים בערים וב-Algarve, והם מגיעים עם תוספת מחיר.

נקודות מעשיות לשנה הראשונה

חשבונות שוטפים. ודאו האם הם כלולים, וקבלו את קריאות המונים בכתב ביום שבו אתם נכנסים. העברת חשבון על שמכם דורשת את ה-NIF שלכם ובדרך כלל IBAN פורטוגלי.

דמי ועד בית. בבניין דירות אלה בדרך כלל באחריות בעל הבית, אך החוזה עשוי להטיל חלק מהם עליכם. בדקו מה החוזה אומר בפועל במקום להניח הנחות.

רישום כתובת. רשמו את הכתובת שלכם ב-junta de freguesia ברגע שיש לכם את החוזה. מספר צעדים מאוחרים יותר תלויים בכך.

חורף. מבני המגורים בפורטוגל מבודדים בצורה גרועה ביחס לסטנדרטים של צפון אירופה והסקה מרכזית אינה נפוצה. דירה שנעימה בספטמבר יכולה להיות קרה ולחה בינואר. אם אתם מבקרים בנכס בקיץ, שאלו במפורש על חימום ועל לחות.