Dieser Artikel über das Wohnen im Eigenheim in Portugal beschreibt, was nach der Unterzeichnung der Kaufurkunde passiert. Versorger, Leben in einer Eigentümergemeinschaft, Versicherungen, laufende Kosten, Ihr Auto und Ihr Führerschein. Der steuerliche Teil, IMI, AIMI und Kapitalertragsteuer, steht im Bereich über Steuern in Portugal.

Die erste Woche

Sechs Dinge, in genau dieser Reihenfolge.

Melden Sie die Versorger auf Ihren Namen an. Strom, Wasser, Gas. Sie brauchen Ihre NIF, die Kaufurkunde und eine portugiesische IBAN.
Melden Sie Ihre Adresse bei der Junta de Freguesia an. Viele spätere Schritte hängen davon ab, dass dieser Eintrag existiert.
Aktualisieren Sie Ihre Adresse bei der Finanças über das Portal das Finanças. Steuerbescheide gehen an die gemeldete Adresse, und portugiesische Fristen laufen ab dem Datum der Zustellung und nicht erst ab dem Tag, an dem Sie den Brief lesen.
Melden Sie sich bei Ihrem Centro de Saúde an und holen Sie sich Ihre Número de Utente.
Schließen Sie eine Wohngebäudeversicherung ab. Sie ist Pflicht für Wohnungen und der Regelfall für Häuser.
Kontaktieren Sie die Hausverwaltung, falls Sie eine Wohnung gekauft haben, damit Sie in das Eigentümerverzeichnis eingetragen werden und die Zahlungen einrichten können.

Versorger

Strom

Der Markt ist frei, daher wählen Sie Ihren Anbieter selbst aus. EDP, Galp, Iberdrola, Endesa und mehrere kleinere Anbieter stehen im Wettbewerb. Der Wechsel ist unkompliziert und lässt sich online erledigen.

Vergleichen Sie die Grundgebühr, die Potência Contratada, zusammen mit dem Arbeitspreis. Eine höhere Anschlussleistung gibt Ihnen die Möglichkeit, mehrere Geräte gleichzeitig zu betreiben, und Sie zahlen jeden Monat für diese Leistung, egal ob Sie sie nutzen oder nicht. Viele Immobilien sind auf einen höheren Wert eingestellt, als die Bewohner tatsächlich brauchen.

Wasser

Wasser liefert die Gemeinde, daher gibt es keine Auswahl beim Anbieter und keinen Wechsel. Die Preise unterscheiden sich zwischen den Câmaras deutlich. Schreiben Sie das Konto im Büro des örtlichen Wasserwerks um oder online, falls das möglich ist.

Gas

Leitungsgas gibt es in den Städten und größeren Orten. Anderswo ist Flaschengas normal. Flaschen werden geliefert oder an Tankstellen und Supermärkten gekauft, und der Pfandbetrag für die Flasche wird getrennt vom Gas berechnet.

Internet

Die Glasfaserabdeckung in Portugal gehört zu den besten in Europa und reicht weit in ländliche Gebiete hinein. MEO, NOS und Vodafone sind die Hauptanbieter, und Kombipakete aus Internet, Fernsehen und Mobilfunk sind das Standardangebot.

Lesen Sie die Vertragslaufzeit. Die meisten Pakete binden Sie für 24 Monate, und eine vorzeitige Kündigung kostet eine Gebühr.

Leben in einer Eigentümergemeinschaft

Wenn Sie eine Wohnung gekauft haben, sind Sie nun Mitglied in einem Condomínio, egal ob Sie sich dort einbringen oder nicht.

Das monatliche Hausgeld

Jeder Eigentümer zahlt ein monatliches Hausgeld für gemeinsame Kosten: Reinigung, Beleuchtung in Gemeinschaftsbereichen, Wartung des Aufzugs, Gebäudeversicherung für die Gemeinschaftsflächen und das Honorar der Hausverwaltung. Gebäude mit Pool, Gärten oder Sicherheitsdienst kosten mehr.

Ihr Anteil richtet sich nach der Permilagem, dem im Grundbuch eingetragenen Tausendstel-Anteil Ihrer Wohnung am gesamten Gebäude.

Die Instandhaltungsrücklage

Das portugiesische Gesetz verlangt von jeder Eigentümergemeinschaft eine gemeinsame Rücklage für größere Arbeiten. Eigentümer zahlen mindestens 10% ihres jährlichen Beitrags zur Gemeinschaft ein.

Fragen Sie vor dem Kauf, wie viel Geld in der Rücklage liegt. Ein Gebäude mit leerer Rücklage und einem Dach, das bald erneuert werden muss, bedeutet eine Sonderumlage, und diese trifft denjenigen, dem die Wohnung zu diesem Zeitpunkt gehört.

Zahlungsverzug

Viele Eigentümergemeinschaften verlangen eine Strafe bei Zahlungsverzug, oft 50% des geschuldeten Betrags. Das geschieht nicht automatisch per Gesetz. Es gilt nur, wenn die Hausordnung dies vorsieht oder die Versammlung es beschlossen hat, prüfen Sie also die Regeln Ihres Gebäudes. Verzugszinsen sind davon getrennt und fallen auf jeden Fall an.

Die Eigentümerversammlung

Die Eigentümergemeinschaft trifft sich mindestens einmal im Jahr zu einer Versammlung, um die Abrechnung zu prüfen, das Budget festzulegen und über Arbeiten zu entscheiden. Beschlüsse binden jeden Eigentümer, auch diejenigen, die nicht da waren.

Die Treffen finden auf Portugiesisch statt. Wenn Ihr Portugiesisch begrenzt ist, gehen Sie trotzdem hin und bitten Sie danach einen Nachbarn oder den Verwalter um eine Zusammenfassung. Große Ausgaben werden in diesem Raum beschlossen.

Versicherungen

Die Wohngebäudeversicherung ist für Wohnungen nach portugiesischem Recht Pflicht und wird für die Gemeinschaftsbereiche meist gemeinsam von der Hausverwaltung geregelt, während jeder Eigentümer seinen eigenen Wohnungsanteil absichert. Für ein Haus ist sie gesetzlich nicht vorgeschrieben, außer Sie haben eine Hypothek, denn dann besteht die Bank darauf.

Die Hausratversicherung ist freiwillig und separat. Die meisten Verträge, die als Seguro Multirriscos Habitação verkauft werden, verbinden beides.

Prüfen Sie, was ausgeschlossen ist. Überschwemmung, Erdbebenrisiko und Pools sind oft nicht im Standardschutz enthalten oder kosten einen Aufpreis. Portugal hat eine echte Erdbebengefahr, besonders im Raum Lissabon und an der Algarve, und es lohnt sich, den Erdbebenschutz anzufragen, statt ihn einfach vorauszusetzen.

Laufende Kosten, die Sie einplanen sollten

Neben den monatlichen Rechnungen überraschen vier Dinge neue Eigentümer.

Heizung. Portugiesische Häuser sind nach nordeuropäischen Maßstäben schlecht gedämmt, und Zentralheizungen sind selten. Die Stromrechnung im Winter kann in einem Steinhaus im Centro oder im Norte ein Vielfaches des Sommerbetrags ausmachen. Planen Sie das vor Ihrem ersten Januar ein, nicht erst danach.

Feuchtigkeit. Immobilien an der Küste und im Norden sind anfällig dafür. Luftentfeuchter gehören hier zur normalen Haushaltsausstattung, sie sind keine Notfallmaßnahme.

Pools. Ein eigener Pool erfordert ganzjährige Pflege, Chemikalien, Pumpenstrom und eine jährliche Wartung. Er gehört zu den größeren regelmäßigen Kosten eines Hauses, und diese Kosten hören im Winter nicht auf.

Gärten. An der Algarve und im Alentejo verursacht die Bewässerung im Sommer eine spürbare Wasserrechnung. Immobilien, die mit großen Gärten beworben werden, bringen diese Kosten mit sich.

Ihr Auto

Ein Fahrzeug aus dem Ausland mitbringen

Wenn Sie von außerhalb der EU umziehen oder ein Fahrzeug mitbringen, das Sie bereits in einem anderen EU-Land besitzen, können Sie im Rahmen der Übersiedlung von der ISV, der Fahrzeugzulassungssteuer, befreit werden.

Bedingungen: Sie müssen das Fahrzeug vor dem Umzug mindestens sechs Monate lang besessen haben, Sie müssen mindestens zwölf Monate lang außerhalb Portugals gelebt haben und Sie müssen die Zollerklärung, die DAV, innerhalb von 20 Tagen nach Ankunft des Fahrzeugs einreichen.

Verpassen Sie die Frist, ist die Befreiung verloren. Die ISV für ein mittelgroßes Auto ist hoch, tragen Sie sich die Frist also an dem Tag in den Kalender ein, an dem das Auto losfährt.

Für Nicht-EU-Fahrzeuge fallen außerdem Zoll und Mehrwertsteuer an, es sei denn, die Befreiung greift.

Nach der Zulassung zahlen Sie die IUC, die jährliche Kraftfahrzeugsteuer, die sich nach Hubraum, Abgasen und dem Alter des Fahrzeugs richtet.

Stattdessen vor Ort kaufen

Für die meisten Menschen ist es einfacher und oft billiger, das Auto im Heimatland zu verkaufen und in Portugal zu kaufen, wenn man Steuern, Transport und Zulassungskosten für den Import zusammenrechnet. Autos sind in Portugal teuer, aber der Ablauf ist einfach und das Fahrzeug steht bereits zugelassen, geprüft und fahrbereit da.

Hauptuntersuchung

Fahrzeuge müssen regelmäßig zur Hauptuntersuchung, der IPO. Die erste Untersuchung erfolgt nach vier Jahren, dann alle zwei Jahre und jedes Jahr, sobald das Fahrzeug älter als acht Jahre ist. Sie findet in einer lizenzierten Prüfstelle statt und dauert unter einer Stunde.

Ihr Führerschein

Führerscheine aus der EU und dem EWR

Ihr Führerschein bleibt gültig. Sie müssen ihn nicht umtauschen. Sie müssen Ihre Adresse innerhalb von 60 Tagen nach Wohnsitznahme bei der Verkehrsbehörde IMT registrieren, was nur eine behördliche Meldung und kein Umtausch ist.

Viele Menschen tauschen ihn trotzdem um, weil ein portugiesischer Führerschein den Umgang mit Versicherungen, Mietwagenfirmen und der Polizei vereinfacht.

Führerscheine von außerhalb der EU

Führerscheine aus Ländern mit einem Abkommen, zu denen die meisten OECD-Mitglieder und die CPLP-Staaten gehören, können ohne Fahrprüfung in einen portugiesischen Führerschein umgetauscht werden, sofern bestimmte Bedingungen wie ein ärztliches Attest und ab bestimmten Altersgrenzen weitere Tests erfüllt sind.

Führerscheine aus Ländern ohne Abkommen verlangen von Ihnen, die portugiesische Prüfung zu machen, sowohl die Theorie als auch die Praxis, auf Portugiesisch.

Die Umtauschgebühr beträgt €30. Sie brauchen außerdem ein ärztliches Attest von einem portugiesischen Arzt und eine beglaubigte Übersetzung des Originalführerscheins.

Es gibt eine Frist. Sobald Sie gemeldet sind, haben Sie nur eine begrenzte Zeit für den Umtausch, und nach deren Ablauf müssen Sie möglicherweise die komplette Prüfung ablegen. Beginnen Sie früh damit und nicht erst am Ende Ihres ersten Jahres.

Späterer Verkauf

Zwei Dinge sollten Sie lieber jetzt wissen als erst beim Verkauf.

Gewinne aus dem Verkauf einer portugiesischen Immobilie sind steuerpflichtig, und zwar für Einwohner und Nicht-Einwohner nach denselben Regeln, seit der feste Steuersatz für Nicht-Einwohner abgeschafft wurde. Die Hälfte des Gewinns wird zu Ihrem restlichen Einkommen addiert und mit den normalen Steuersätzen besteuert. Die Einzelheiten dazu stehen im Bereich über Steuern in Portugal.

Heben Sie jede Rechnung für Umbauarbeiten auf, mit der NIF-Nummer der Immobilie darauf. Nachgewiesene Verbesserungen am Gebäude erhöhen Ihre Anschaffungskosten und senken den zu versteuernden Gewinn. Quittungen, die Sie während einer Renovierung wegwerfen, sind bares Geld, das Sie Jahre später dem Finanzamt schenken.

Sich einleben

Zwei praktische Gewohnheiten machen das erste Jahr einfacher.

Lernen Sie Ihre Nachbarn früh kennen. Portugal funktioniert über persönliche Kontakte, und der Nachbar, der Sie kennt, sagt Ihnen auch, welcher Elektriker wirklich vorbeikommt.

Melden Sie sich für die Chave Móvel Digital an, die nationale digitale Identität. Sie gibt Ihnen online Zugriff auf die meisten Behörden, darunter Steuern, Sozialversicherung, Schulanmeldung und Fahrzeugdaten, und sie erspart Ihnen viele persönliche Termine vor Ort.